Материал: 1179

годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет ра-

вен 352,58 руб. (т. е. 314,82 ‒ 100%, а 12% ‒ 37,7772; тогда 314,82+37,777 2 = 352,58).

Вконце третьего года ‒ 352,58 долл. ‒ 100%, а 12% ‒ 42,3096,

тогда 352,58 + 42,309 6 = 394,89 руб.

Вконце четвертого ‒ 442,28 руб.

Вконце пятого ‒ 495,41 руб.

Втечение пяти лет вся основная сумма в размере 2 000 руб. будет возвращена.

5) в начале второго года остаток основной суммы будет составлять: 2 000 ‒ 314,82 = 1 685,18 ‒ 100%, соответственно начисленный процент будет 12% ‒ 202,22 руб.

В начале четвертого года: сумма937,72 ‒ 100%, а 12% ‒ 112,53 руб. В начале пятого года: сумма 495,44 ‒ 100%, а 12% ‒ 59,4 руб.

6) коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда воз-

Пример 5

Определите ставку капитализации по методу Хоскольда (его используют в случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероят-

41

ным осуществление реинвестирования по той же ставке, поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке). Условия инвестирования: инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12‒процентный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение: 1) используя таблицу шести функций сложного процента для 6% и периода 5 лет, норма возврата будет равна 0,17740.

2) ставка капитализации рассчитывается по формуле

Rk = 0,12 + 0,17740 = 0,2974.

Существует еще один метод определения ставки капитализации ‒ метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива V составит:

оцениваемой. Она показываетб,Ачто сопоставимая недвижимость продана за 325 000 руб.,иа ЧОД составил 30 000 руб.

Решение: 1) спользуя формулу, найдем ставку капитализации:

стоимость недвижимогоС имущества посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвертого этапа) на ставку капитализации (результат пятого этапа):

Rk = ЧОД / V = 30 000/325 000 = 0,09 руб.

Метод капитализации доходов. На данном этапе определяется

V = ЧОД / Rk.

Это был метод капитализации в доходном подходе к оценке недвижимости, а теперь рассмотрим в доходном подходе оценки недвижимости метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков. Этот метод при-

меняется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

42

Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии приводится к текущей стоимости по формуле

Стоимость недвижимого имущества =

=Текущая стоимость периодического потока дохода +

+Текущая стоимость реверсии.

Пример 7

Определите текущую стоимость недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, если инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ставка дисконта составляет 11%.

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Определите расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения, если текущий ремонт, требую-

43

щийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10 000 долл. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения ‒ 3 года.

Задание 2. Определите ставку или норму возврата капитала по методу Ринга и Инвуда, если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции ‒ 12%.

Задание 3. Определите ставку капитализации Rk по методу Инвуда, если требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих 5 лет и составит 40%.

Задание 4. Оцените текущую стоимость облигации нарицательной стоимостью 200 000 руб. (номинал (N) = 200 000 руб.), купонной ставкой С = 15% годовых (С = 30 000 руб от N = 200 000 руб.) и сро-

2.3. Сравнительный подход в оценке стоимости бизнеса

Метод компании аналога (метод рынка капитала) – основан на ценах, сформированных на открытом фондовом рынке. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерных обществ открытого типа.

44

Метод сделок (метод продаж) ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо на контрольный пакет.

Метод отраслевых коэффициентов (метод отраслевых соотношений) основан на специальных формулах или ценовых показателях, используемых в отдельных отраслях. Они выводятся на основе данных о продажах компаний в этих отраслях.

Основные этапы оценки компании методами компании аналога

2.Структура отчета о прибылях и убытках.

3.Сравнительный анализ коэффициентов.

Расчет рыночных мультипликаторов:

Мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акцией и финансовой базой.

Типы денежных мультипликаторов:

Интервальные мультипликаторы:

• цена / прибыль (P/E, P/EBT);

45