Материал: 1179

торая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Земельный участок оценивается с использованием трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

Применение доходного подхода к оценке земельных участков.

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: ожидания, наиболее эффективного использования и замещения. Доходный подход при оценке

определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель ‒ умножением на срок капитализации. Под сроком капитализации пони-

Под арендой понимают предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и (или) пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата ‒ это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком.

Годовая арендная плата может быть рассчитана по формуле

А = Аб • Кд • Кр • S,

где Аб ‒ базовая ставка арендной платы за один квадратный метр; Кд ‒ коэффициент вида деятельности арендатора; Кр ‒ коэффициент ком-

51

мерческой ценности месторасположения земельного участка; S ‒ площадь земельного участка.

Пример 7.

Определите стоимость земли методом капитализации доходов, если земельный участок, приспособленный под пасеку, приносит доход 50 000 руб. в месяц, а установленная ставка капитализации ‒ 16%.

Решение: стоимость земли составит: 50 000 : 0,16 = 312 500 руб. Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на зе-

мельный участок) может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены.

пять колонок. Капитальные вложения на однуИколонку составляют 35 400 руб., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции ‒ 16%, срок ее эко-

Пример 8.

Необходимо определить стоимость земельного участка, предос-

номической жизни ‒ 9 лет. нализ эксплуатацииД действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следую-

тавляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на

щие данные: в течение часа с однойАколонки в среднем в сутки (24 ч) продают 28 л бенз на; средн й доход от продажи 1 л бензина состав-

1) определяемСстоимость строительства АЗС:

35 400 • 5 = 177 000 руб.;

2) находим ставку капитализации для сооружений:

16% + (100% : 9) = 27,11%;

3)вычисляем чистый операционный доход, приносимый сооружениями:

177 000 • 0,2711 = 47 984,7 руб.;

4)рассчитываем чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

5 колонок • 300 дней • 24 ч • 28 л • 0,06 руб. = 60 480 руб.;

5)находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

60 480 – 47 984,7 = 12 495,3 руб.;

52

6) определяем стоимость земельного участка:

12 495,3/0,16 = 78 095,63 руб.

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет 78 096 руб.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим способом оцениваются неосвоенные участки земли. Этот метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Вычислите для компании-аналога «Спейс» возможные виды мультипликаторов «Цена/прибыль» и «Цена/денежный поток». Расчеты проведите, исходя из цены одной акции и собственного капитала предприятия в целом. Фирма «Спейс» имеет в обращении

Задание 2. Оцените предприятие по методу компании-аналога, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль в размере 450 тыс. руб. Аналитик располагает достоверной информацией о том, что недавно была продана сходная компания за 14 000 тыс. руб., ее чистая прибыль за аналогичный период составила 700 тыс. руб.

Задание 3. Определите итоговую величину стоимости предприятия с использованием мультипликаторов, приведенных в табл. 24. Заполните пустые строки в табл. 24.

53

Задание 4. Определите стоимость одной акции предприятия «Альянс». Данные для расчета приведены в табл. 25.

Задание 5. Определена стоимость предприятия в целом, ее величина составила 30 млнируб., о щее количество обыкновенных акций, выпущенных предпр ят ем, – 15 тыс. штук.

ТребуетсяСопредел ть стоимость пакета 8% акций этого предприятия. По мнен ю оценщ ка, скидка за неконтрольный характер пакета составляет 25%.

Задание 6. тоимость предприятия 10 млн руб. Требуется определить стоимость пакета 20% акций этого предприятия, если скидка за неконтрольный характер пакета составляет 30%.

Задание 7. Методом сделок АОЗТ оценено в 550 тыс. руб. Рассчитайте стоимость 5% пакета акций данного акционерного общества при условии, что рыночные скидки на неконтрольный характер составляют 25%, скидка за недостаток ликвидности – 30%.

Задание 8. По методу чистых активов стоимость компании открытого типа составила 4 млн долл. Для предприятий данной отрасли рынок предполагает премию за контроль 25%, скидку за недостаток ликвидности – 30%. Оцените стоимость 6% пакета акций данной компании.

54

Задание 9. По методу чистых активов стоимость компании открытого типа составила 14 млн долл. Для предприятий данной отрасли рынок предполагает премию за контроль 15%, скидку за недостаток ликвидности – 20%. Оцените стоимость 8% пакета акций данной компании.

Задание 10. Определите годовую арендную плату земельного участка площадью 200 м2, расположенного в городе и приспособленного под лесопилку, если базовая ставка арендной платы 15 000 руб. за м2, коэффициент вида деятельности арендатора равен 0,5; коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка равен 1,1.

Задание 11. Рассчитайте срок окупаемости проекта «Звезда»,

требующего затрат в сумме 850 млн руб. и обеспечивающего доходы: в первый год – 85 млн руб.; во второй год – 300 млн руб.; в третий год

проекта «Север». Стоимость проекта 2 450 млнИруб.; поток доходов: в первый год – 100 млн руб.; во второй год – 550 млн руб.; в третий

– 400 млн руб.; в четвертый год – 500 млн руб.; в пятый год – 600 млн руб.; ставка дисконта – 12 %.

Задание 12. Рассчитайте чистую текущую стоимость дохода от

при принятии решен я – 10 %. Аналитик должен выбрать один из двух предложенных расчетов.

Задание 14. Рассчитать для компании все виды мультипликаторов Ц/П, Ц/ДП на основе следующих данных: рыночная цена одной акции – 1000 руб.; количество акций в обращении – 500 штук; выручка компании за последний отчетный год – 1 200 000 руб.; затраты составили 800 000 руб., в том числе амортизация – 150 000 руб., проценты по кредиту – 60 000 руб.

Задание 15. Оценить компании А, Б, С, Д, И, для которых фирма из предыдущей задачи является аналогом на основе следующих данных: чистая прибыль компании А – 120 000 руб.; прибыль до уплаты налогов компании Б – 300 000 руб.; чистый денежный поток компании С – 230 000 руб.; валовый денежный поток компании Д – 380 000 руб. Данные по компании И: выручка – 2 100 000 руб.; затра-

55