Автореферат: Совершенствование экономического механизма управления землепользованием Государственной Корпорации Росатом

Выбор возможного правового режима земельного участка, занятого объектами Госкорпорации, производится с учетом следующих факторов:

существующего правового режима земельного участка (целевого назначения, разрешенного использования земель и наличия зарегистрированного права)

возможности перевода земель в категорию земель промышленности из иных категорий земель;

избранной Корпорацией стратеги и распоряжения земельными участками.

Целесообразно зарегистрировать земельные участки под объектами, имеющими площадные характеристики (здания, сооружения, площадки) на праве собственности или аренды, а земельные участки под линейными объектами - на праве сервитута или в качестве ограничения смежных земельных участков. При наличии необходимых средств, при постановке на государственный кадастровый учет земельного участка на праве собственности (внесении изменений в сведения ГКН) целесообразно проведение межевания земель под площадными объектами Госкорпорации, их охранных и санитарно-защитных зон, а также охранных зон подземных линейных объектов. В этом случае возможно дальнейшее осуществление операций с объектом недвижимости (земельным участком) без повторного межевания земель и составления описания земельного участка.

Наличие в Государственном кадастре недвижимости точных сведений о местоположении границ земельного участка, охранных зон является также доказательством обоснованности установления обременении смежных земельных участков (частей участков) при возникновении земельного спора. Кроме того, наличие в ЕГРОН данных о конкретном земельном участке с расположенными на нем объектами недвижимости, по результатам проведенного автором анализа, повышает стоимость конкретного объекта на 15-30%, а наличие сервитутов в границах охранных, санитарно-защитных и иных территориальных зон понижает стоимость объектов земельно-имущественного комплекса на 10-15%.

Экономическую составляющую использования каждого земельного участка определяем на основании трех показателей:

стоимость основных фондов (тыс. руб). Земельный участок, используемый ГК "Росатом" на праве аренды, не включается в основные фонды. Земельный участок, находящийся в собственности Росатома, создает актив, равный сумме кадастровой стоимости участка;

земельные платежи (налог, аренда, сервитут и т.д.), тыс. руб. в год, формируемые путем определения путей использования земельного участка. Так, для использования земельного участка на праве собственности земельный налог равен 1,5 % от его кадастровой стоимости в расчете на всю площадь участка, для использования участка на праве аренды арендная плата составит 0,75% -1,5% от его кадастровой стоимости. Стоимость сервитута определяется на основании договора с учетом вышеизложенной методики;

прибыль, тыс. руб. /год. Ежегодная чистая прибыль (земельная рента), остающаяся от полученной за счет использования участка прибыли после выплаты земельных платежей.

Выбор лучшего варианта осуществляется на основании двух параметров, - постоянной составляющей финансового состояния (стоимость основных фондов); переменной составляющей (прибыль). Интегральный показатель (Ф) финансового состояния может быть представлен в виде суммы постоянной составляющей (Фо) и переменной составляющей (Фе), капитализированной за установленный для этой цели срок.

Расчет исходного и итогового финансовых состояний землепользования "Росатома" при изменении правого состояния землепользования земельного участка можно производить также с учетом величины ежегодных затрат и доходов для исходного и итогового правового и хозяйственного состояний землепользования (кадастровая стоимость, чистая прибыль, земельный налог, арендная плата, другие доходы и затраты), а также финансовых затрат на реализацию изменения прав, связанных с межеванием, кадастровым учетом, регистрацией прав, оформлением различных документов и пр. (табл.2).

Таблица 2. Анализ эффективности использования земельных участков Госкорпорации при различных вариантах распоряжения земельными участками

Арендная плата за землепользование будет ориентировочно составлять 185-200 млн. рублей (50% от налоговой базы). Экспертная оценка рыночной стоимости земельных участков Госкорпорации "Росатом" специалистами НПИ "Земинформ" ГУЗ (а) показала, что такая оценка может составить от 30 до 31 млрд. рублей.

Таким образом, при оформлении всех земельных участков Госкорпорации в собственность, проведении рыночной оценки земельных участков и при 1,5% ставке их налогообложения, налоги на земельные участки будут почти на 10 % ниже современного уровня.

Ставка земельного налога АЭС составляет в среднем в населенных пунктах 37,9 руб. кв. м. Проведенный автором анализ показал экономическую необоснованность этих ставок для земельных участков Курской АЭС. Поэтому с точки зрения сокращения затрат на уплату земельного налога (арендной платы) целесообразен перевод ряда объектов в другую категорию земель (например, в земли промышленности и иного спецназначения).

Анализ показал, что фактическое использование отдельных земельных участков Курской АЭС для производственных целей не соответствует целевому назначению, определенному конкретной категорией земель. Например, земельные участки с кадастровыми номерами 46: 31: 010603: 0028, 46: 31: 010000: 0001, 46: 31: 010507: 0005, 46: 31: 010604: 0075 с наличием на них объектов только производственного назначения отнесены к разрешенному использованию для общественно-деловых целей. Земельный участок с кадастровым номером 46: 31: 010604: 0042, также имеющий 100% производственных объектов, отнесен к рекреационно-оздоровительному назначению.

Наличие объектов производственного назначения АЭС обуславливает потребность в уточнении функционального зонирования населенных пунктов. При нахождении земельного участка в соответствующей функциональной зоне возможно снижение земельных платежей, поэтому целесообразен отказ от ряда земельных участков, которые в будущем потребуют значительных дополнительных капитальных вложений на модернизацию производства и создание объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Группировка объектов недвижимости Курской АЭС по земельным участкам показала, что на 23 земельных участках объекты недвижимости отсутствуют, на 7 - расположено по одному объекту недвижимости, на 8 - до 10 объектов, на трех - до 20 объектов, а на земельном участке с кадастровым номером 46: 31: 010000: 0001 (профилакторий) - 633 объекта недвижимости.

Для разработки математической модели эффективного землепользования Курской АЭС использовались две группы показателей: о состоянии земельных участков предприятия; о результатах производства.

К критериям эффективности землепользования Курской АЭС наиболее целесообразно отнести:

1. Максимум чистого дохода (прибыли).

2. Минимум земельных площадей, используемых для деятельности АЭС.

3. Минимум земельных платежей (земельный налог и арендная плата).

Критерии могут быть рассчитаны с использованием математических методов. Примером использования математических методов при определении эффективности землепользования предприятия является определение степени влияния различных факторов на общую площадь земельного участка. Так, с помощью нейросетевого анализа можно оценивать влияние на результативный показатель размерных и безразмерных величин. Например, в расчетах была использована информация о наличии или отсутствии зарегистрированных прав на земельные участки.

Расчеты произведены по данным Курской АЭС с использованием программы Neuropro.

В модель были включены следующие факторы: кадастровая стоимость земельного участка, руб; ставка земельного налога, руб. /кв. м.; вид права, на котором используется земельный участок; категория земель; разрешенное использование земельного участка; число объектов недвижимости на земельном участке; площадь объектов недвижимости, кв. м; удельный вес объектов производственного назначения; процент износа объектов капитального строительства; остаточная стоимость объекта, тыс. руб.

Анализ был проведен в 3 этапа:

1. Анализ взаимного влияния выбранных факторов друг на друга;

2. После исключения тесно связанных между собой факторов был проведен расчет влияния оставшихся факторов на результативный показатель;

3. Составлена модель результативного показателя с учетом выбранных факторов и определены расчетные величины площади земельного участка под АЭС.

Результаты расчетов показали, что ряд показателей оказывают сильное влияние друг на друга.

После отбора факторов были получены следующие результаты. На величину площади земельного участка наибольшее влияние оказывают: число объектов недвижимости на земельном участке (1,000), а наименьшее - вид права, на котором используется земельный участок (0,091) (рис.2).

Рис.2. Входные сигналы нейросети для показателя "площадь земельного участка".

Такое изменение площадей, в свою очередь, повлияет на величину земельных платежей для разных категорий земельного фонда.

В таблице 3 представлены результаты прогнозирования площади земельного участка в зависимости от выбранных факторов. Как показали расчеты, площадь земельных участков под объектами промышленности, в основном, требует увеличения, а площадь участков, предоставленных для общественно-деловой застройки, необходимо сократить. Так, площадь в целом под Курскую АЭС надо увеличивать на 274,5 га, при этом под объектами недвижимости для общественно-деловых целей площадь нужно уменьшить на 237 га, земли под объектами энергетики увеличить на 10 га, транспорта на-18 га, рекреационные зоны на-14 га.

Таблица 3. Расчетные и прогнозные величины площади земельного массива Курской АЭС.

Таким образом, из данных таблицы 3 следует, что необходимо увеличивать площадь под объектами транспорта и иной инженерной инфраструктуры (на 1,9 га), объектами промышленности и энергетики (на 11,0 га) и под объектами оздоровительно-рекреационного назначения (на 13,9 га). Для этого необходимо разработать проект межхозяйственного землеустройства и ряд рабочих проектов со сметно-финансовым обоснованием.

Для земельных участков общего пользования и оздоровительного назначения энергетики установлено, что наибольшее влияние на величину земельного налога оказывает процент износа объектов недвижимости (1,00), площадь земельного участка (0,434), число объектов недвижимости (0,360).

Прогноз ставки земельного налога показал, что по землям общего пользования и оздоровительного назначения она может достигать 78 руб. /кв. м, а по землям промышленности - 45 руб. /кв. м.

Автором с помощью нейросетевого анализа были спрогнозированы величины кадастровой стоимости земельного участка с учетом фактически сложившихся факторов производства на предприятиях ГК "Росатом".

При анализе землепользования Курской АЭС рассмотрены два варианта использования земельных участков на перспективу. Первый вариант - существующее положение, второй-все объекты находятся в аренде, третий-все объекты находятся в собственности.

Таблица 4. Финансовое состояние земельных участков (3 варианта)