В современных условиях на инвестиционной стадии изменяется экономическая конъюнктура, появляются новые технические решения, способствующие повышению эффективности проекта, а также ошибки при выполнении работ, снижающие эффективность. Из-за необратимого характера некоторых возникших ошибок не могут быть выработаны корректирующие решения для их устранения. Из соображений соответствия изменившейся экономической конъюнктуре и техническим возможностям инвестор не желает жёсткого соблюдения показателей проекта из бизнес-плана. Использование статичной модели управления для инвестора теряет смысл. Инвестор вынужден выстраивать управление по адаптивной модели: передать управленческие функции подрядчикам. Подрядчики выполняют управленческие функции, исходя из собственных экономических интересов, часто скрывают ошибки при планировании и выполнении работ, их действия в ряде случаев способствуют снижению эффективности проекта для инвестора.
В рамках анализа приведенных проблем гипотеза исследования подтвердилась, а детальное рассмотрение работы существующего механизма позволило выработать подход к построению модели механизма ситуационного управления проектом на инвестиционной стадии инвестором.
Инвестор принимает управленческое решение о начале реализации проекта на основе показателей экономической эффективности из бизнес-плана. Базой для их расчёта являются технико-экономические параметры инвестиционной стадии: характеристики объекта, сроки и стоимость его создания. В дальнейшем отслеживание хода инвестиционной стадии и принятие корректирующих управленческих решений проводится по трём группам технико-экономических параметров, а показатели экономической эффективности инвестиций не пересчитываются.
Автором предлагается концептуальный подход, включающий три шага:
- на инвестиционной стадии с ежемесячной периодичностью пересчитывать показатели экономической эффективности инвестиций с учётом фактических изменений трёх групп технико-экономических параметров (методика информационно-аналитической поддержки реагирования инвестора на нестандартные ситуации, обусловленные объективными и субъективными причинами (контроллинг));
- на основе отклонений показателей экономической эффективности инвестиций от уровня, заданного в бизнес-плане, определять, положительный или отрицательный характер носят изменения трёх групп технико-экономических параметров (методика связи оперативных решений по разграничению прав и ответственности субъектов управления со стратегической оценкой эффективности проекта);
- определение характера изменений позволит использовать эффективность инвестиций как критерий для регулирования хода проекта, переутверждения планов, стимулирования, оценки и прогнозирования действий субъектов инвестиционной стадии (модель механизма ситуационного управления проектом на инвестиционной стадии).
В главе 3 Построение механизма ситуационного управления проектами на инвестиционной стадии автором изложена модель механизма ситуационного управления проектом на инвестиционной стадии (рис. 1). Для инвесторов и заказчиков основой механизма являются договора, заключенные в соответствии с местным законодательством. Подрядчик и заказчик заключают договор подряда, подрядчик и инвестор подписывают инвестиционный меморандум. В договорах и меморандумах фиксируются рычаги и инструменты воздействия на подрядчиков. Рычаги и инструменты используются совместно, в едином блоке. Блок запуска, замедления, ускорения и остановки работ предназначен для оказания управленческого воздействия на подрядчиков. Управленческое воздействие при помощи матрицы распределения и оптимизации функций концентрируется на конкретном подрядчике.
Рисунок 1 - Модель механизма ситуационного управления проектом на инвестиционной стадии
Подрядчики реализуют мероприятия инвестиционной стадии и через акты выполненных работ предоставляют обратную связь (канал I на рис. 1).
При формировании обратной связи подрядчики руководствуются двумя экономическими интересами: частным - получить большую оплату за меньший объём работ меньшей стоимости и общим - создать объект высокой доходности при минимуме финансовых затрат.
В канале I предусмотрен фильтр частных интересов подрядчиков, пользуясь которым, заказчик не пропускает обратную связь, не удовлетворяющую общему экономическому интересу всех субъектов. В результате фильтрации по каналу I инвестору и заказчику поступает обратная связь - только те промежуточные показатели сроков, стоимости, характеристик возводимого объекта, которые позволяют судить о доходности объекта и финансовых затратах на его возведение. Автором предлагается канал II обратной связи - ежемесячный контроллинг, в котором независимые от подрядчиков контролирующие лица, подчиняющиеся инвестору (отдел строительного аудита), собирают информацию о создании объекта и предоставляют её инвестору. Независимая информация предоставляется синхронно с бухгалтерской отчётностью заказчика.
Инвестор анализирует информацию на предмет соответствия его экономическим интересам и, пользуясь показателями экономической эффективности, принимает решение о реагировании. В рамках реагирования по договорам подряда заказчик вырабатывает решение о воздействии на подрядчиков, действия которых повлекли изменение эффективности проекта. Полномочия по принятию решений разделены между инвестором и заказчиком уровнем критичности. При критичном состоянии объекта решения принимает инвестор, при некритичном - заказчик. Решения о премировании или санкциях инвестор реализует, применяя нормы, зафиксированные в инвестиционном меморандуме.
В модели недостаток управленческой информации для инвестора невозможен - сведения о создании объекта постоянно поступают инвестору от независимых лиц через дополнительный контур обратной связи. Излишек информации невозможен - она фильтруется заказчиком. Реализация частных интересов подрядчиков-исполнителей в ущерб общим интересам заблокирована, так как превышение суммы инвестиций по договору подряда компенсируется штрафом по инвестиционному меморандуму. Одновременное бездействие инвестора и заказчика либо синхронное принятие ими противоречивых решений невозможно, так как реагирование на возникшие отклонения процедурно разделено.
Для предоставления независимой информации и использования инвестиционного меморандума предусмотрена методика информационно-аналитической поддержки реагирования инвестора на нестандартные ситуации, обусловленные объективными и субъективными причинами (контроллинг) (рисунок 2).
Она содержит способы фиксации и определения изменений трёх факторов: совокупность характеристик активов (технических и эксплуатационных), суммарная потребность в инвестициях, выявленная в каждой точке контроллинга, общая длительность выполнения всех работ инвестиционной стадии от даты начала реализации проекта до даты начала эксплуатационной стадии.
Рисунок 2 - Схема методики информационно-аналитической поддержки оперативного реагирования на негативные ситуации, обусловленные текущим состоянием объекта и экономической конъюнктурой
Совокупность технических и эксплуатационных характеристик включает: площадь здания по типам помещений, класс помещений, количество парковочных мест, данные о наличии дополнительных систем здания, улучшающих комфорт (лифты, кондиционеры и т. д.).
В каждой точке контроллинга совокупность технических и эксплуатационных характеристик определяется по последней имеющейся версии проектной документации и в стоимостном выражении представляется потенциальной рыночной стоимостью объекта недвижимого имущества, оцениваемой по стандартной методике: доходным и сравнительным подходами.
За фактическую суммарную потребность в инвестициях в целом по проекту принимается сумма стоимости по трём видам работ. По работам, на выполнение которых заключены договора, стоимость определяется из договоров.
По работам, на выполнение которых не заключены договора, но получены коммерческие предложения, определяется средняя арифметическая стоимость из коммерческих предложений. Для работ, по которым не получены коммерческие предложения, стоимость принимается по бизнес-плану или сводной смете.
За фактическую общую длительность выполнения всех работ инвестиционной стадии на каждом этапе принимается совокупность длительностей работ, вместе образующих критический путь. Длительность определяется в зависимости от вида работы (завершённая, выполняющаяся, неначатая). Фактическая суммарная потребность в инвестициях распределяется в соответствии с графиком выполнения работ и формирует календарную потребность в инвестициях.
На основании календарной потребности в инвестициях даты начала эксплуатационной стадии и имеющегося в бизнес-плане календарного плана получения доходов от даты ввода в эксплуатацию стандартным методом рассчитываются показатели экономической эффективности инвестиций по проекту в целом: NPV (чистая дисконтированная стоимость), RIRR (реинвестиционная внутренняя норма рентабельности), IRR (внутренняя норма рентабельности), PIx (индекс доходности), Тв (статичный период возврата), РВР (динамичный период возврата).
Три фактора и шесть показателей экономической эффективности, рассчитанные в методике контроллинга - информационно-аналитической поддержки, используются как исходные данные для оперативного реагирования инвестора и оценки качества управления проектом на инвестиционной стадии.
Методика связи оперативных решений по разграничению прав и ответственности субъектов управления со стратегической оценкой эффективности проекта, а также утверждения инициатив по рациональному использованию инвестиций включает три шага: формирование стандартного набора прогнозных и плановых технико-экономических показателей проекта, оценку качества управления технико-экономическими параметрами по изменению эффективности проекта, реагирование инвестора и заказчика на изменение оценки качества управления.
В рамках первого шага по результатам контроллинга инвестору поступает прогноз нескольких групп показателей проекта: совокупность технических и эксплуатационных характеристик активов, календарная потребность в инвестициях, дата начала эксплуатации, календарный график получения доходов, откорректированный с учётом изменений даты начала эксплуатации и эксплуатационных характеристик объекта, показатели эффективности проекта (NPV, RIRR, IRR, PIx, Тв, РBP). Прогноз показателей проекта на дату проведения контроллинга и аналогичные показатели проекта по плану, утверждаемому инвестором, составляют стандартный набор плановых и прогнозных технико-экономических показателей проекта. В первом месяце контроллинга планом, утверждаемым инвестором, является бизнес-план. В последующих месяцах план, утверждаемый инвестором, корректируется.
На втором шаге плановое и прогнозное значения чистой дисконтированной стоимости сопоставляются инвестором с использованием функций (1) и (2), разработанных автором:
,(1)
,(2)
где RER - среднегодовая за период реализации проекта удельная чистая дисконтированная стоимость (ставка экономической рентабельности), ден. ед. / ден. ед.;
NPV - чистая дисконтированная стоимость, ден. ед.;
Ek - барьерная ставка из бизнес-плана, коэфф.;
PVI - дисконтированная сумма (запас) инвестиций, ден. ед.;
Т - расчётный период проекта (включает длительности инвестиционной и эксплуатационной стадий), лет;
Q - темп роста среднегодовой удельной чистой дисконтированной стоимости, раз;
RERпрогн, RERплан - прогнозная и плановая среднегодовая за период реализации проекта удельная чистая дисконтированная стоимости (ставка экономической рентабельности), ден. ед. / ден. ед.
Функции (1) и (2) позволяют сравнивать эффективность двух вариантов проекта. Такое сравнение можно выполнять при помощи NPV только в случае, если инвестиции и сроки реализации у вариантов соответственно совпадают. В остальных случаях при одинаковых значениях NPV у двух различных вариантов выгоднее будет реализовывать тот из них, у которого сумма инвестиций или срок реализации меньше, так как той же чистой дисконтированной стоимости инвестор сможет достичь меньшими затратами средств или времени.
На третьем шаге инвестор по значению Q определяет форму реакции.
Если Q>1, то признаётся качественным совместное управление инвестиционной стадией инвесторами, заказчиками, подрядчиками. Ситуация классифицируется как выигрышная. Инвестор утверждает предоставленные ему на первом шаге прогнозные показатели в качестве плановых, принятие корректирующих решений не требуется.
Если Q=1, то управление признаётся качественным, ситуация признаётся стандартной, переутверждение плана и принятие корректирующих решений не требуется.
Если Q<1, то управление признаётся некачественным, переутверждение плана не требуется. При величине Q меньше установленного инвестором порога (рекомендуется 0,95) ситуация признаётся критической, и корректирующие решения принимает инвестор, в противном случае ситуация классифицируется как внештатная, и корректирующие решения принимает заказчик.
Для всех ситуаций варианты корректирующих решений подготавливаются заказчиком, исходя из сведений, накопленных в методике контроллинга. Заказчик подготавливает несколько комбинаций совокупности технических и эксплуатационных характеристик активов, суммарной потребности в инвестициях (общей стоимости активов), сроков выполнения всех работ инвестиционной стадии, при которых показатели эффективности проекта будут возвращены на утверждённый инвестором уровень. Инвестор выбирает одну комбинацию.