Материал: Система градорегулирования в России

Система градорегулирования в России

Содержание

1. Система градорегулирования в России. История и современное состояние

1.1 Развитие урбанизированных территорий в СССР

.2 Градорегулирование в России на современном этапе

. Особенности и перспективы развития системы градорегулирования в России с учётом опыта Китая

Литература

. Система градорегулирования в России. История и современное состояние

.1 Развитие урбанизированных территорий в СССР

После революции 1917 года, на территории СССР стали устанавливаться новые земельно-правовые отношения.

Первый период истории правового регулирования городских земель, включая земли городской застройки, начался после победы социалистической революции и продолжался до 1931-1932гг. В это время складывается и оформляется законодательство о городских землях. 1 декабря 1922 года был введен в действие Земельный кодекс РСФСР. Нельзя сказать, что Земельный кодекс РСФСР уделил достаточно внимания городским землям, но он имел большое значение для землепользования городов, которые приобретали определенную самостоятельность в деле землеустройства и дальнейшего налаживания своего земельного хозяйства, а также приостановил процесс исключения из городской черты земель, переданных в пользование крестьян.

После издания Земельного кодекса РСФСР в связи с общим оживлением экономической жизни городов, восстановлением в них промышленности и широким развитием жилищного строительства встал на очередь вопрос об урегулировании земельных правоотношений внутри городской черты.

Законодательным актом, разрешившим этот вопрос, было Положение о земельных распорядках в городах, утвержденное декретом ВЦИК и СНК РСФСР от 13 апреля 1925 года. В других союзных республиках СССР также были изданы аналогичные акты. Положение о земельных распорядках в городах установило, что земли в пределах городской черты находятся в непосредственном ведении исполкомов городских Советов в лице их органов коммунального хозяйства. Кроме того, Положение о земельных распорядках в городах впервые официально ввело деление городских земель по своему целевому назначению на три категории: земли селитебные, земли общего пользования, городские угодья. Положение допускало изъятие излишков земли от отдельных землепользователей, если земельный участок превышал по своим размерам не менее чем на 50% установленную для данного города или района норму. Изъятие излишков могло быть произведено лишь по распоряжению соответствующего исполкома в случаях необходимости использования изъятой земли под застройку или в целях расширения земель общего пользования.

Положение о земельных распорядках в городах от 13 апреля 1925г., сыграло важную роль в налаживании на местах городского хозяйства и долгое время являлось основным законодательным актом, регулирующим земельные правоотношения внутри городской черты.

В конце первого периода развития советского законодательства, регулирующего земельные правоотношения в городах, был принят первый общесоюзный земельный закон «Общие начала землепользования и землеустройства», утвержденные ЦИК и СНК СССР 15 декабря 1928г., который определил основные моменты правового режима всех категорий земель, включая и городские земли. В этот же период важную роль для урегулирования земельных правоотношений как в пределах городской черты, так и за ее пределами сыграло Положение об изъятии земель для государственных или общественных надобностей, утвержденное постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 4 марта 1929г. (аналогичные акты были приняты и в других союзных республиках).

Одним из самых первых декретов Советской власти был исторический декрет «О земле», принятый 26 октября (8 ноября) 1917г, которым была отменена частная собственность на землю и осуществлена национализация всех земель в стране. Декрет «О земле», объявив отмену частной собственности на все категории земель и переход всех земель во всенародное достояние, определил, что «земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема».

Отмена права частной собственности на землю в городах была подтверждена декретом ВЦИК от 20 августа 1918г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах», в соответствии с которым в пределах всех городских поселений отменялось право частной собственности на все без исключения земельные участки, как застроенные, так и незастроенные, как принадлежащие частным лицам, так и государственным учреждениям и предприятиям.

В городских поселениях с числом жителей свыше 10 тыс. отменялось право частной собственности на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели доходность свыше предела, установленного органами местной власти. Все городские земли и строения, изъятые из частной собственности, были переданы в распоряжение местных Советов. В этих поселениях частным лицам впредь было запрещено осуществлять строительство. Данное право было предоставлено исключительно городским Советам. Иначе обстоятельство дело в городах с меньшим числом жителей, где право осуществлять строительство могло быть предоставлено и отдельным частным лицам.

Хотя декретом «О земле» была запрещена аренда земли, однако принятый после него менее чем через год декрет ВЦИК от 20 августа 1918 года «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» установил, что во всех без исключения городских поселениях местные власти должны устанавливать арендую плату за застроенные и незастроенные земельные участки, находящиеся в пользовании частных лиц и общественных организаций. Таким образом, декрет ВЦИК от 20 августа 1918 года положил начало платного землепользования в городах. Позднее в 1921 году было установлено, что арендная плата должна взиматься за земельные участки, находящиеся не только в пользовании частных лиц и общественных организаций, но и в пользовании государственных учреждений и предприятий. Поступления от арендной платы и ренты были одним из важнейших источников формирования местного городского бюджета. Кроме арендной платы.

Временный отлив городского населения в первые годы социалистической революции и гражданской войны в сельскую местность несколько ослабил жилищный кризис в городах, унаследованный от царской России. В период перехода на мирную работу по восстановлению народного хозяйства, начиная с 1921 года, городское население начинает возрастать; однако городское и жилищное строительство в годы гражданской войны было запущено и разрушалось. Жилищный фонд городов значительно сократился.

В то же время государство было не в состоянии было взять на себя задачу ликвидировать жилищный кризис исключительно за счет государственных средств, а поэтому оно пошло по пути привлечения средств и сил городского населения к строительству и восстановлению жилищного фонда.

В целях ослабления жилищного кризиса декретом СНК РСФСР от 8 августа 1921г. «О предоставлении кооперативным объединениям и отдельным гражданам права застройки городских участков» было разрешено кооперативным объединениям и отдельным гражданам застраивать те земельные участки городской застройки, которые не могли быть в ближайшее время застроены средствами местных Советов.

Декрет от 8 августа 1921 г. в условиях новой экономической политики отменил запрещение осуществлять строительство отдельным частным лицам и кооперативам в средних и крупных городах с населением свыше 10 тыс., которое было установлено декретом ВЦИК от 20 августа 1918г. «Об отмене частной собственности на недвижимости в городах». Однако одно лишь разрешение осуществлять строительство на территории городских земель само по себе не создавало прочного правового положения для застройщиков, являвшихся частными лицами или кооперативами. В целях ускорения правового положения застройщиков декретом ВЦИК и СНК РСФСР от 14 августа 1922г. был введен институт права застройки, в соответствии с которым городские земельные участки предоставлялись застройщикам по договору права застройки на срок до 20 лет для деревянных строений и до 49 лет для каменных строений.

Под правом застройки понималось вещное срочное право возводить строения на городских и внегородских землях, а также право владеть, пользоваться и распоряжаться этими строениями в пределах срока, предусмотренного договором застройки.

Институт права застройки, устанавливая новый вид срочного пользования землями городской застройки, служил как интересам социалистического государства, так и интересам отдельных граждан, имевших средства для строительства жилых домов.

Право застройки служило интересам государства потому, что к строительству в городах привлекались средства и силы граждан. Вместе с этим право застройки удовлетворяло интересы граждан в силу того, что условия землепользования по договору о праве застройки были более благоприятными, чем для лиц, которые владели строениями на праве собственности. В целях поощрения жилищного строительства лица, выстроившие по договору о праве застройки строения, освобождались в течение первых трех лет после завершения строительства от государственных и местных налогов и сборов, в том числе и от уплаты земельной ренты. После истечения этих трех лет все остальное время до истечения срока договора земельная рента взималась в половинном размере.

Таким образом, в результате введения института права застройки для учреждений, предприятий и организаций обобществленного сектора, а также отдельных граждан, являющихся застройщиками, было установлено срочное пользование землями застройки в городах и поселках. Пользование земельными участками по договорам о праве застройки было установлено на долголетний срок (до 65 лет). В связи с изданием постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1932г. «О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования» возрастает роль бессрочного землепользования. С изданием этого постановления все земельные участки, ранее переданные в срочное пользование государственным предприятиям, учреждениям и общественным организациям по договору о праве застройки, считались предоставленными им на праве бессрочного пользования, а действие института права застройки было в сильной степени поколеблено, а сфера срочного землепользования была в большей мере ограничена. Институт права застройки вместе с принципом срочности пользования землями городской застройки был окончательно отменен в 1948 году, когда и гражданам земельные участки под строительство индивидуальных жилых домов стали предоставляться на условиях бессрочного пользования. Избавление от института права застройки происходило еще и потому, что небезосновательно его считали искусственной заменой права собственности.

Первый период правового регулирования земель городской застройки, начавшийся после Октябрьской социалистической революции, продолжался до 1931 -1932г.

Второй период развития правового регулирования земель городской застройки характерен главным образом тем, что основное внимание государства было обращено на организацию планомерного использования городских земель по целевому назначению. Организация планомерного использования городских земель по целевому назначению нашла свое выражение в проектах планировки и застройки городов, утверждаемых государственными органами.

Переход ко второму периоду развития правового регулирования земель городской застройки связан с постановлением Пленума ЦК ВКП (б) от 15 июня 1931г. «О московском городском хозяйстве и развитии городского хозяйства СССР», которое сыграло чрезвычайно важную роль в развитии городов и городского землепользования. Именно это постановление знаменовало собой начало нового периода в истории городского землепользования и стало на длительное время программой социалистического переустройства старых и строительства новых городов.

В развитие директив июньского Пленума ЦК ВКП (б) 1931 г. было принято постановление ЦИК и СНК СССР от 27 июня 1933 г. «О составлении и утверждении проектов планировки и социалистической реконструкции городов и других населенных мест СССР» и соответствующие законодательные акты союзных республик, которыми устанавливалось, что строительство новых городов и поселков, а также их реконструкция могли производится лишь на основании утвержденных проектов планировки этих населенных мест.

Национализация земли, отменив частную собственность на городские земельные участки, создала предпосылки для рационального использования городских земель, для ликвидации деления городской территории на буржуазные и пролетарские районы, для строительства новых городов и реконструкции старых, где могли бы быть обеспечены благоприятные условия для жизни и труда городского населения.

Во втором периоде (1931-1962гг) резко усиливается воздействие социалистического государства (СССР) на планировку и застройку городов. Ведущими и определяющими для городского землепользования становятся акты, регулирующие планировку и застройку городов и основным актом регулирования землепользования на территории того или иного конкретного органа становится генеральный план этого города.

В период с 1931 по 1962 год было издано сравнительно мало нормативно-правовых актов, регулирующих правовой режим городских земель, но большинство из них посвящено непосредственно планировке и застройке городов и других населенных мест. 24 августа 1955г. было принято Постановление Совета Министров СССР «О порядке утверждения проектов планировки и застройки городов Советского Союза».

Как происходило управление городскими землями?

Определяющим, основным началом в управлении городскими землями являлась планировка населенных мест, в соответствие с которой осуществляются отвод, изъятие, учет и регистрация городских земель. Общее управление осуществлялось вышестоящими исполкомами местных Советов по отношению к городским исполкомам, а также Советами Министров союзных республик через их соответствующие органы. На Совет Министров Союза ССР возложено утверждение генеральных планом городов Москвы и Ленинграда.

Применительно к РСФСР систему органов, осуществлявших управление городскими землями, можно проиллюстрировать следующей схемой

градорегулирование правовой городской земля

К полномочиям исполкомов областных (краевых) Советов относились вопросы утверждения генеральных планов городов и поселков областного и районного подчинения; проекты детальной планировки областных (краевых) центров, планы земельно-хозяйственного устройства городов и поселков; утверждение проектов перепланировки застроенных кварталов и поселков, разработанных в целях изъятия излишков земельной площади; представление в Совет Министров РСФСР проектов планировки областных (краевых) центров.

Областной (краевой) отдел по делам строительства и архитектуры рассматривал все проекты планировки, перепланировки и земельно-хозяйственного устройства, подлежащие утверждению областным (краевым) исполкомом и давал по ним свои заключения.

Областной (краевой) отдел коммунального хозяйства разрешал вопросы землепользования в городах и поселках, а также ведал вопросами эксплуатации городских и поселковых земель, расположенных на территории области (края).

Непосредственное управление городскими землями осуществлялось городским исполкомом и его соответствующими органами. К его функциям, в частности, относились: 1) рассмотрение и направление в соответствующие государственные органы для утверждения генерального плана города, проектов детальной планировки, правила застройки города, плана земельно-хозяйственного устройства; 2) принятие решений об отводе и изъятии земель; 3) утверждение проектов детальной планировки (если город не являлся областным или краевым центром). Непосредственное управление городскими землями осуществляли отделы коммунального хозяйства и главные архитекторы города. Компетенция этих органов строго разграничивалась.

Как осуществлялся отвод земельных участков под строительство?

В целях обеспечения целесообразного размещения строительства горисполкомы должны были ежегодно разрабатывать и утверждать в соответствии с утвержденным проектом планировки план размещения строительства на предстоящий год. В связи с этим отвод участков для разного рода строительства производился горисполкомом на основе этого плана. Заявки на отвод земельных участков для жилищного строительства подавались государственными и индивидуальными застройщиками в исполком городского Совета. Заявки на отвод земельных участков для строительства и расширения промышленных предприятий, инженерных и других сооружений подавались министерствами, ведомствами и совнархозами. Заявки на отвод земельных участков под кооперативное и коллективное жилищное строительство подавались местными комитетами профсоюзов тех организаций, при которых созданы эти кооперативы и коллективы. Заявления граждан об отводе земельных участков под индивидуальное жилищное строительство подавались в горисполком непосредственно индивидуальными застройщиками.