Материал: Рыночная стоимость квартиры в жилом здании г. Темиртау

В методе рыночных сравнений огромное значение имеет информация об объектах- аналогах. Начиная с описания объекта- аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществляться сравнение его с объектом оценки и соответствующей корректировке цены.

Для метода большое значение имеет география оценки. Она определяет границы, где находятся сопоставимые объекты и их потенциальные покупатели. Рынок объекта оценки, как правило, ограничен территорией поселения. Однако бывают случаи, когда рынок объекта оценки выходит далеко за его границы. Например, рынки таких объектов оценки, как аэропорты, вокзалы, морские и речные суда, являются международными.

Метод построен на последовательном выполнении следующих действий:

. Подбор элементов и единиц сравнения для проведения анализа: имущественные права, размер участка, цена продажи, условия продажи, условия финансирования, время продажи, местоположение, экономические характеристики, физические характеристики, характер пользования участком и т. д.;

. Сравнение оцениваемого объекта и аналогичных объектов по отдельным элементам;

. Корректировка цен, позволяющая учесть различия между участками и привести их в соответствие. Корректировка осуществляется путем прибавления (или вычитания) определенной суммы (она может быть выражена в процентах) к стоимости объекта сравнения в зависимости от того, имеет участок сравнения плюсы или минусы по рассматриваемому элементу. Поправки вносятся последовательно, каждая последующая применяется к предыдущей, установление стоимости оцениваемого земельного участка производится путем расчета среднего значения откорректированных цен.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недвижимости или соответствующих единиц сравнения. Часто корректировки на первые 5 элементов сравнения делают относительно цены продажи объекта. Скорректированную цену затем приводят к удельной цене (например, за единицу площади) и корректируют относительно других элементов сравнения, например местоположения и физических характеристик.

Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей получить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесообразно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых может находиться значение стоимости оцениваемого объекта.

Используя сравнительный подход я рассматривала сопоставимые объекты, которые расположены в данном районе, затем определила поправки на возможные различия между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами.

Данные об объектах-аналогах: «Вечерняя газета» № 15 (729) от 11 апреля 2012 года.

Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости представлен в Таблице 2.5:

Таблица 2.5 - Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости

. Величина поправки на условия продажи. Корректировка на условиях продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. В мировой оценочной практике чаще всего используется поправка, равная -5%. С учётом поправки в -5% рассчитываем изменившуюся стоимость 1м2 для каждого объекта- аналога:

Об.ан. №1: 455,0 - 22,75 = 432,0

Об.ан. №2: 479,0 - 23,95 = 455,0

Об.ан. №3: 612,0 - 30,6 = 582,0

Об.ан. №4: 568,0 - 28,4 = 540,0

. Величина поправки на общую площадь объекта. Данная поправка вносится, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более, чем на 10 м². Величина данной поправки рассчитывается на основании соотношения цен недвижимости больших и меньших площадей по аналогичным объектам и составляет 2-4%. Площади аналогов и оцениваемого объекта находятся в пределах от 44,0 до 59,2 м², поэтому производим расчёт данной поправки:

Высчитываем разницу между площадью оцениваемого объекта и объектами-аналогами 1,2,3,4:

Об.ан. №1: 59,2 - 44,0 = 15,2

Об.ан. №2: 59,2 - 48,0 = 11,2

Об.ан. №3: 59,2 - 49,0 = 10,2

Об.ан. №4: 59,2 - 44,0 = 15,2

Далее рассчитываем величину процентного соотношения для каждого объекта-аналога. Так как разница в площади сравнительно небольшая, за основу берём корректировку в 2% за каждые 10м2:

Об.ан. №1: 15,2 * 0,2 = 3,04%

Об.ан. №2: 11,2 * 0,2 = 2,2%

Об.ан. №3: 10,2 * 0,2 = 2,0%

Об.ан. №4: 15,2 * 0,2 = 3,04%

Рассчитываем стоимость 1 м2 объекта- аналога с учётом корректировки. Для этого суммируем стоимость 1 м2 и полученное процентное соотношение для каждого объекта-аналога:

Об.ан. №1: 432,0 + 13,13 = 445,0

Об.ан. №2: 455,0 + 10,01 = 465,0

Об.ан. №3: 582,0 + 11,64 = 594,0

Об.ан. №4: 540,0 + 16,2 = 556,0

Полученные данные вносим в соответствующие пункты Таблицы 2.5.

. Величина поправки на этажность. По данным агентств недвижимости первые и последние этажи зданий пользуются меньшим спросом, поэтому для верхних этажей вводится поправка в 1- 2%, для первых - от 2 до 5%. Исходя из этого, для аналогов 2,3,4 вносим корректировки. Аналоги 2 и 3 расположены на последнем этаже - для них вносим корректировку равную 2%, для аналога 4, расположенного на четвёртом этаже пятиэтажного дома, вводим корректировку равную 1%.

Об.ан. №2: 465,0 + 9,3 = 474,0

Об.ан. №3: 594,0 +11,9 = 606,0

Об.ан. №4: 536,0 + 5,4 = 541,0

Полученные данные вносим в соответствующий пункт Таблицы 2.5.

. Величина поправки на площадь кухни. Данная поправка вносится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более, чем на 1 м². Величина данной поправки составляет 0,5% за каждый квадратный метр превышения площади кухни оцениваемого объекта над площадью кухни аналога. Площадь кухни у объекта оценки и аналогов отклоняются более чем на 1 м², поэтому производим расчёт данной поправки:

Высчитываем разницу между площадью кухни оцениваемого объекта и объектами-аналогами 1,2,3,4:

Об.ан. №1: 9,2 - 5,2 = 4,0

Об.ан. №2: 9,2 - 6,0 = 3,2

Об.ан. №3: 9,2 - 5,2 = 4,0

Об.ан. №4: 9,2 - 5,2 = 4,0

Об.ан. №1: 4,0 * 0,5% = 2,0%

Об.ан. №2: 3,2 * 0,5% = 1,6%

Об.ан. №3: 4,0 * 0,5% = 2,0%

Об.ан. №4: 4,0 * 0,5% = 2,0%

Рассчитываем изменённую стоимость 1 м2 объекта-аналога с учётом корректировки. Для этого суммируем стоимость 1 м2, с учётом предыдущей корректировки и полученное процентное соотношение для каждого объекта-аналога:

Об.ан. №1: 445,0 + 8,9 = 454,0

Об.ан. №2: 474,0 + 7,6 = 482,0

Об.ан. №3: 606,0 + 12,12 = 618,0

Об.ан. №4: 542,0 + 10,84 = 553,0

Полученные данные вносим в соответствующие пункты Таблицы 2.5.

. Величина поправки на техническое состояние. Так как объекты- аналоги по техническому состоянию не отличаются от оцениваемого объекта, расчёт данной корректировки не производим. В Таблицу 2.5 для данной корректировки вносим величину, равную 0%. Соответственно стоимость 1м2 объектов- аналогов после данной корректировки не изменится.

. Величина поправки на тип конструкций. В данный момент на рынке наибольшим спросом пользуются квартиры в кирпичных и блочных домах, затем в монолитных, и в последнюю очередь, в панельных. Для корректировки на материал стен вносится поправка 2-4%. Так как объекты- аналоги и объект оценки находятся в домах панельного типа, производить расчёт данной поправки в нашем случае не требуется. В Таблицу 2.5 для данной корректировки вносим величину, равную 0%. Соответственно стоимость 1м2 объектов- аналогов после данной корректировки не меняется.

. Средняя стоимость 1м2 с учётом корректировок. Скорректированная цена 1м2 объекта оценки рассчитывается по формуле:

н 1м2 =, (2.1)

где Сн 1м2 - расчётная рыночная стоимость 1м2 объекта оценки;

Об.ан 1м2 - рыночная стоимость 1м2 объекта-аналога;- число используемых аналогов.

Следовательно, цена за 1м2 оцениваемого объекта составляет:

н 1м2 = =  = 526,75

Сн 1м2 = 526,75 долл.США.

,75 долл.США * 59,2 кв.м = 31183,6 долл.США.

Округлено 31 200 долл.США.

Официальный курс НБ РК на 22.04.2012 составляет: 147,96 тенге/долл.США.

200 * 147,96 = 4 616 352 тенге

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры, расположенной в жилом здании по адресу: 101404, Казахстан, Карагандинская область, г.Темиртау, 6 микрорайон, д. 34А, кв.22 на 2-ом этаже (общей площадью 59,2 м2) на дату оценки (22.04.2012) составляет: 4 616 352 (Четыре миллиона шестьсот шестнадцать тысяч триста пятьдесят две тенге) или 31 200 (Тридцать одна тысяча двести) долларов США.

рыночный стоимость город недвижимость

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Неразрывная связь с землей является «родовой» характеристикой недвижимости. Вместе с тем, такой аспект этой характеристики, каким является пространственный фактор, до сих пор не становился предметом самостоятельного исследования. Интенсивное развитие казахстанского рынка недвижимости и вызванное этим широкое распространение, и масштабы оценочной деятельности обуславливают необходимость решения проблемы нахождения стоимостного эквивалента объекта недвижимости.

Влияние городского пространства на стоимость объектов недвижимости осуществляется через экономические показатели городских земель, основным из которых является градостроительная ценность. Она представляет собой комплексную характеристику, включающую транспортную доступность, стоимость улучшений и ландшафтные особенности фрагментов городской территории. Различие в уровне градостроительной ценности служит основой территориально- экономического зонирования города, определения стоимости земельных участков.

Информация, полученная в ходе создания курсовой работы позволяет сформулировать следующие выводы:

. Факторы пространственной среды являются исходным условием существования и базисной характеристикой любого объекта недвижимости. Таким образом, адекватный учет факторов пространственной среды является необходимым условием экономического анализа, в том числе, такого его конкретного вида, каким является оценка. Реализация методических подходов к оценке, включающих комплексный учет пространственного фактора, обеспечивает дополнительную обоснованность определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

. Качественным критерием оценки городского пространства является уровень градостроительной ценности, компонентами которой являются транспортная доступность, стоимость улучшений и природно-ландшафтные характеристики. Первые два компонента находятся в четкой взаимосвязи с пространственными характеристиками города.

. Корректность и эффективность использования результатов оценки объектов городской недвижимости могут быть повышены за счет применения методики оценочного зонирования, позволяющей:

Гарантировать необходимую точность расчетов всех стоимостных показателей в зависимости от конкретных характеристик местоположения объекта городской недвижимости;

Обеспечить более полное соответствие принципу лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости;

. Учет факторов пространственной среды позволит более комплексно решать проблемы пространственно- экономического развития городской недвижимости и может рассматриваться в качестве одного из условий повышения его эффективности за счет адекватного определения рыночной стоимости.

В данной курсовой работе мы рассмотрели городское пространство и его влияние на стоимость недвижимости. А так же на примере конкретного объекта городской недвижимости рассчитали его рыночную стоимость, определенную при помощи сравнительного похода к оценке недвижимости.

Преимущества сравнительного подхода:

. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

. Сравнительный подход статически обоснован;

. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

. Различия продаж;