Материал: Рыночная стоимость квартиры в жилом здании г. Темиртау

Рыночная стоимость квартиры в жилом здании г. Темиртау

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, потому как недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Казахстанский рынок недвижимости отражает проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

На современном этапе на первый план выходят проблемы формирования целостной системы управления недвижимым имуществом, что должно явиться одним из главных условий устойчивого экономического роста. Определяющим условием решения этих проблем служит обеспечение эффективного пространственно-экономического развития недвижимости, конечной целью которого является достижение наилучших показателей использования объектов недвижимости с учетом характеристик той пространственной среды, в которой они находятся.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена:

важным значением недвижимости, как объекта инвестирования и решающего фактора экономического роста;

первоочередной ролью факторов пространственной среды города в формировании рыночной стоимости объектов недвижимости, сложностью и многоаспектностью города, как пространственной системы;

неразрывной взаимосвязью градостроительных решений по развитию недвижимости с экономическими показателями ее использования;

недостаточно полным отражением в действующих методических рекомендациях воздействия факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости;

необходимостью формирования эффективных механизмов регулирования пространственно-экономического развития и рыночного оборота городской недвижимости.

В связи с тем, что местоположение представляет собой атрибут любого объекта недвижимости, учет влияния пространственной среды, в которой существует объект недвижимости, должен являться обязательной составной частью процесса оценки. Анализ этого влияния в его наиболее существенных аспектах будет рассмотрен в данной курсовой работе.

Цель курсовой работы - систематизация теоретических знаний в области оценки недвижимости и закрепления их на практике.

Цель курсовой работы реализуется посредством решения следующих задач:

анализ факторов пространственной среды города и характера их влияния на рыночную стоимость объектов городской недвижимости;

обоснование состава факторов, определяющих сравнительные преимущества местоположения и результаты его стоимостной оценки;

оценка недвижимости сравнительным подходом.

Объектом исследования являются объекты недвижимости в границах пространственной системы города.

Основное содержание курсовой работы включает в себя два основных раздела:

. В разделе 1 обозначены теоретические основы пространственной среды города и влияние этой среды на стоимость объектов недвижимости: информация о зонировании территорий, виды территориальных зон и их характеристика, критерии зонирования, ценность городских земель.

. Раздел 2 содержит практическую часть моего исследования. А именно: расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи сравнительного подхода, с использованием метода сравнения продаж.

В ходе исследования темы курсовой работы мной будут использованы учебные и методические пособия, законодательные акты Республики Казахстан, периодические издания.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОСТРАНСТВЕННОЙ СРЕДЫ ГОРОДА И ЕЁ ВЛИЯНИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Основные характеристики и структура городского пространства

Специфика определения понятия «город» зависит, конечно, от того <#"881798.files/image001.gif">, (1.3)

где Sобщ - размер города в его административно- территориальных границах(кв.км, тыс.га);

- размер территории, занимаемой зонами по мере продвижения к центру.

Если принять, что imax= 6, то оценочный показатель редкости 6 зоны К(6)= min = 1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую 6-ю, совпадает с Sобщ). Перемещение в 5-ю зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений Кz(i), которые зависят от формы и величины города, а так же от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размерами города). Следует отметить, что:

∆tдост = tz(i+1)-tz(i) = const (1.4)

∆Cz = Cz(i)-Cz(i+1) = const, (1.5)

где ∆tдост - интервальное значение транспортной доступности (мин);

∆Cz - различия средних значений стоимости объектов недвижимости, расположенных в соседних зонах.

Существуют функциональные зависимости следующего вида: изокоста ( Сz) и изохрона (t дост) объектов недвижимости:

дост = f(l) (1.6)=f(l), (1.7)

где tдост - интервальное значение транспортной доступности;- удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города.

Изокоста и изохрона никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянство величины ∆tz и изменчивость величины Cz в выражениях (1.4) и (1.5) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы. Например, влияние локальных факторов в масштабе города или городского района. К ним относятся:

. Местоположение:

по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

наличие и состояние коммуникаций;

наличие объектов социально-культурного назначения;

размещение объектов в плане города (района).

. Условия продаж:

особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей;

условия финансирования: сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения средств.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Характеристика объекта недвижимости

Оцениваемый объект недвижимости (квартира) расположен по адресу: г.Темиртау, 6 микрорайон, д. 34А, 22.

Таблица 2.1 - Характеристика местоположения объекта

Таблица 2.2 - Описание объекта недвижимости

Таблица 2.3 - Техническая характеристика

Таблица 2.4 - Коммуникации

.2 Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости

Выбор подходов к оценке недвижимости, их описание. Анализ мировой и отечественной практики оценки позволяет сделать вывод, что для оценки недвижимости и бизнеса используются три подхода, в частности:

затратный подход;

сравнительный (рыночный) подход;

доходный подход.

Затратный подход - главное преимущество метода, опирающегося на сметно-нормативную базу строительства, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретён другой объект с эквивалентной полезностью. Необходимо иметь ввиду, что, данным методом оценивается не инвестиционная, а рыночная стоимость, для определения которой необходимо принимать во внимание изменение покупательного спроса.

Сравнительный подход - базируется на принципе спроса и предложения. Изучение рынка проводится для того, чтобы выявить на этом рынке или на его сегментах проданные или предложенные на продажу аналоги объекта недвижимости. Если данные о продаже или о цене продажи скрыты, то анализ основывается на цене предложения сопоставимых объектов. Цены на объекты-аналоги затем можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основными источниками информации могут быть данные регистрационных, информационных, страховых служб и брокеров компаний; периодические издания по недвижимому имуществу, информация, предоставляемая участниками сделок, архивы оценщика. Точная оценка зависит от качества и количества используемой для анализа информации, поэтому сбору и проверке данных по аналогам объекта оценки нужно придавать очень большое значение. Различные специфические обстоятельства могут повлиять на конкретную цену продажи недвижимости, в связи с этим данные о каждой продаже проверяются оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером. Для того чтобы определить итоговую стоимость оцениваемой недвижимости, необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет корректировок производится на базе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Важный момент здесь - это определение поправочных коэффициентов. Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который утверждает, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов. На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом состоянии, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения, в абсолютном или долевом, относительно первоначальной стоимости, выражении - так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость, посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока (ДДП).

Обоснование выбора метода оценки недвижимости. Для определения среднерыночной стоимости объекта недвижимости я выбрала только один метод - метод сравнительного анализа продаж. Метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта недвижимости путём сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым, после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Как показывает мировая практика, для определения среднерыночной стоимости квартир (домов) наиболее эффективным является именно этот метод оценки. Методы затратного и доходного подхода не могут быть применимы, так как не отражают на текущий момент реальную стоимость квартиры (дома).

Условия применения сравнительного подхода:

. Объект не должен быть уникальным;

. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на следующих принципах:

принцип замещения. Суть принципа заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимости аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта.

принцип вклада. Основным понятием данного принципа является понятие "Вклад". Вклад - денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма, на которую оценщик может либо уменьшить, либо увеличить стоимость объекта.

принцип спроса и предложения. В этом принципе основную роль играет определение факторов, влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также должен представлять, как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Например, метод рыночных сравнений позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его практически никогда не применяют для объектов специального назначения (церквей, школ, стадионов и т.п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным.

Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве проверочной при использовании других методов оценки.