1) порядок и форма проведения расчетов (наличные, безналичные), предварительная оплата или оплата после перехода права собственности;
2) условия об обременениях недвижимости - недвижимость продается с обременениями, например арендой, наймом, залогом, или продажа недвижимости без обременений;
3) наличие лиц имеющих право пожизненного пользования имуществом;
4) освобождение недвижимости продавцом (юридическое и физическое), порядок, сроки;
5) порядок и срок передачи недвижимости покупателю, и т.д.
Таким образом, существует четыре основных условия действительности сделки купли-продажи.
Во-первых, ее содержание и правовые последствия не должны противоречить существующему законодательству. Сегодня практически вся недвижимость продается на основании простого письменного договора. Очень редко в оформлении этой бумаги участвует нотариус, ведь тот процент, который он берет за печать и подпись, серьезно увеличивает стоимость объекта. Типовой договор купли-продажи можно скачать в сети или взять у представителя агентства недвижимости, а потом подкорректировать его под свою ситуацию. На этом этапе возникает очень мало проблем, ведь документ подписывается в реальном времени, а для его составления нередко привлекаются сторонние юристы.
Во-вторых, обе стороны сделки купли-продажи должны быть дееспособными лицами. Если собственник недвижимости состоит на учете в психоневрологическом или неврологическом диспансерах, то любая подписанная им бумага может быть оспорена.
В-третьих, чтобы сделку признали действительной, волеизъявление продавца должно соответствовать его настоящей воле.
В-четвертых, чтобы сделку признали действительной, ее форма заключения должна соответствовать закону, т.е. право собственности покупателя может быть зарегистрировано либо государственным регистратором, либо нотариусом, либо ими обоими.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На различных этапах исторического развития российского законодательства к недвижимости могли относиться различные составляющие (а на советском этапе развития понятие «недвижимость» совсем не применялось).
В российское законодательство понятие «недвижимости» было введено Петром I, который установил в Указе от 23 марта 1714 г. ряд ограничений для оборота недвижимости (по большей части при ее наследовании). Исключительное положение государственной собственности на земельные участки в советское время привело к тому, что в тот период в отечественном праве, хозяйственной деятельности, экономической теории понятие «объект недвижимости» не было применимо.
В ст. 130 ГК РФ, которая дает определение содержания недвижимости, в последние 20 лет трижды вносились изменения, однако два критерия относящие вещи к категории недвижимых остаются неизменными:
- материальный, который определяет степень связи с землей данных вещей (при этом участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты являются тем, что физически не может быть отдельно от земли, а многолетние насаждения, леса, сооружения, здания являются вещами, которые от земли могут быть отделены физически, но подобное отделение наносит к несоразмерный ущерб их назначению);
- юридический, который определяет отнесение к разряду недвижимых вещей в силу закона либо, связывая их признание таковыми с различного рода значимыми юридическими действиями (как то: нотариальное удостоверение сделок, регистрация прав на них).
Указанный критерий может использоваться и в целях отнесения к недвижимым вещам, вещей по своей природе движимых, не имеющих тесных связей с землей и могущих быть отделенными без всякого ущерба от нее для их назначения. Однако их роли в сфере гражданского оборота столь важны, что в законодательстве сочтено необходимым распространение на них правового режима недвижимого имущества. К данным объектам отнесены воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания и космические объекты.
Понятие «недвижимость» (и ее состава) может иметь разновариантные понимания в разных государствах и правовых системах. В Российской Федерации же данное понятие несколько десятков лет вообще отсутствовало в законодательстве (в советские времена) и было изменено после своего восстановления.
Главной новеллой Закона №315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ» является признание машино-места отдельным объектом гражданско- правового оборота, как следствие, право собственности на него подлежит государственной регистрации, оно может быть предметом договора купли- продажи, может сдаваться в аренду, передаваться в наследство, быть объектом залога и т.д.
Законодательство о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в последнее время претерпело существенные изменения, что предопределило принятие нового закона - Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон № 218-ФЗ), который принципиально изменяет соотношение регистрационно-правовых и кадастрово-учетных действий в сфере недвижимости, ее оборота и регистрации прав на нее.
Закон вступил в силу только с 1 января 2017 года, что позволит всем участникам отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, подготовиться к новым правилам.
В исследовании подтверждено, что договор купли-продажи недвижимости является:
консенсуальным - считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, однако, следует учитывать и тот факт, что передача недвижимого объекта может не осуществляться даже после подписания договора, в случае, если объект будет находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении, либо уже до этого он давно передан был покупателю в соответствии с договором аренды, тогда к нему переходит только фактически право собственности, выраженное в элементе распоряжения;
возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей определенную денежную сумму; взаимным - каждая из сторон имеет права и несет обязанности, корреспондирующие друг другу.
Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель, в лице которых могут быть любые субъекты гражданского права: физические и юридические лица, публично-правовые образования в лице соответствующих государственных или муниципальных органов.
В роли продавца могут выступать лишь те субъекты, которые имеют на недвижимость право собственности или ограниченное вещное право.
Также, может быть и так, что покупатель одновременно выступает и арендатором предмета договора купли-продажи, либо продавец, уступая право собственности по договору, фактически остается владельцем и пользователем имущества, однако право распоряжения уже ему не принадлежит.
Особые требования к форме означают недопустимость выбора более простой формы по сравнению с предусмотренной законом. Вместе с тем использование более сложной формы зависит от усмотрения сторон.
Независимо от различных классификаций форм защиты, которые предлагаются в научной доктрине, все их, в итоге, возможно свести к юрисдикционым и неюрисдикционым. Юрисдикционная форма защиты участников договора купли-продажи недвижимости выражается в деятельности органов уполномоченных государством на защиту нарушенных либо оспариваемых субъективных прав. В рамках юрисдикционной формы осуществление защиты возможно судом либо административными органами.
В рамках неюрисдикционной формы защиты участников договора купли-продажи недвижимости предполагаются действия граждан или организаций, направленные на защиту гражданских прав, а также интересов охраняемых законом, совершаемые ими самостоятельно, без обращения к компетентным государственным органам за помощью.
Предлагаются следующие пути совершенствования законодательства в сфере регулирования вопросов купли-продажи недвижимого имущества:
1) изложить п.2 ст. 292 ГК РФ в следующей редакции: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника».
2) изложить п.1 ст. 558 ГК РФ в следующей редакции: «Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, а также перечень лиц, утративших право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него».
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
недвижимость договор продажа
1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // «Собрание законодательства РФ», 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
4. Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. - 2015. - № 297.
5. Апелляционное определение Архангельского областного суда по делу № 33-1294/2015 от 17.05.2012 // СПС «Консультант Плюс».
6. Кассационное определение Астраханского областного суда по делу №33-3375/2010 от 17.12.2010 // СПС «Консультант Плюс».
7. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2015 № Ф06-10643/2010 по делу № А57-26869/2009 // СПС Консультант Плюс.
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 8, август, 2015.
9. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 // СПС «КонсультантПлюс».
10. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2013 по делу № А13-10578/2012 // СПС Консультант Плюс.
11. Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2009 № Ф09-6930/08-С6 по делу № А60-24678/2007 // СПС Консультант Плюс.
12. Решение Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу № 2-519/2011 от 02.06.2011 // СПС «Консультант Плюс».
13. Бевзенко Р.С. Что такое недвижимая вещь? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 12. С. 4.
14. Бернам У. Правовая система США. Вып. 3 / Науч. ред. В.А. Власихин. М.: Новая юстиция, 2006. С. 638.
15. Вавилин Е.В. Доктрина гражданского права // Пятый Пермский конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 24-25 октября 2014 г.): избранные материалы / Отв. ред. В.Г. Голубцов, О.А. Кузнецова. - М., 2015.
16. Волкова М.А. Эффективность формирования системы права в современных условиях // История государства и права. 2013. № 16. С.30-32.
17. Волкова М.А., Стародумова С.Ю. Вещные права: современное состояние и перспективы развития // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 9. С. 121-131.
18. Гражданское право: учебник. В 2 т. / под ред. Б. М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп. М.: Статут, 2017. С. 316.
19. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М., 2016 Т. 2 С.71.
20. Гражданское право: учебник: в 2т. Т.2 / Под ред. Е.А. Суханова. - М., 2014. -С.144-145.
21. Денисов С.А. О порядке заключения договора // Актуальные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 246 - 247.
22. Договор как средство правового регулирования отношений в сфере оказания услуг: проблемы теории и практики. М.: ВАКО, РГСУ, 2015. С. 20.
23. Карпычев М.В. Проблема конфликта интересов в цивилистике // Закон и право. 2011. № 11. С. 5-8.
24. Каткова Е.А. Заключение договора поставки. Дис. ... канд. юрид. наук. М.: МГУ, 1970. С. 134.
25. Кежватова М.В. Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости // Studium. -2014. -№4. -С.1.
26. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под общ.ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 5.
27. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М.: Юридическая литература. 1954.
28. Постатейный комментарий / Под общей ред. П.В. Крашенинникова (автор комментария - Б.М. Гонгало). М., 2008. С. 16.
29. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. - Л., ЛГУ. 1960. - С. 12
30. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 66.
31. Стародумова С.Ю., Шиловская А.Л. Прекращения права собственности на земельный участок // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 97-105.
32. Стародумова С.Ю. К вопросу о признаках недвижимых вещей // Актуальные проблемы российского законодательства. 2014. № 8. С. 117-128.
33. Стародумова С.Ю. Проблемы теории и практики приобретения права собственности на земельные участки, расположенные под объектами жилищного строительства // Нотариус. 2009. № 3. С. 12-15.