Все вышеприведенные варианты деления стадий в большей степени применимы к консенсуальным договорам и к договорам, которые не требуют государственной регистрации.
До заключения договора стороны должны осуществить активную деятельность по согласованию его условий. Это происходит в следующей последовательности: формирование каждой из сторон наиболее предпочтительных для нее условий (формирование воли); предоставление предложений по условиям договора контрагенту (волеизъявление); взаимное ознакомление с предложенными условиями; выработка условий (согласование волеизъявлений). Наибольший интерес представляет последний этап, так как именно в его рамках формируется окончательный вариант договора, отражающий итог согласования волеизъявлений, который может быть следующим:
1. Принятие стороной согласовываемого условия полностью либо частично без дополнительных условий в свою пользу.
2. Принятие стороной согласовываемого условия полностью (частично) с дополнительными условиями в свою пользу. Иначе говоря, результатом согласования условий договора является компромисс, предполагающий разрешение конфликтной ситуации посредством взаимных уступок, в «добровольной (взаимосогласованной) форме при осознании имеющихся альтернатив».
3. Сторона, предложившая согласовываемое условие, отказывается от него.
4. Стороны отказываются от заключения договора, не разрешив «конфликт частноправовых интересов».
Таким образом, всякая сделка предполагает выражение воли (волеизъявление). Двух- и многосторонние сделки (договоры) предполагают согласование волеизъявлений каждой из сторон, вступающих в договор. Благодаря волеизъявлению, воля становится доступной восприятию других лиц. Именно волеизъявление, как внешне выраженная воля, может быть подвергнуто правовой оценке. Согласно общему правилу, в соответствии с п. 1 ст. 425 ГК договор вступает в действие и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Действующее законодательство прямо предусматривает требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
Таким образом, исполнение данного договора связано с передачей объекта недвижимости, одной стороной, и принятие и оплата данного объекта другой стороной. Однако, при исполнении договора должны соблюдаться обязательные для него условия, в частности, соблюдение процедуры государственной регистрации, кроме исключительных случаев, которые прямо предусмотрены действующим законодательством.
Исследование судебной практики дает возможность дать ответ на вопрос о том, при каких обстоятельствах суд способен прийти к заключению о несоблюдении формы указанного договора.
«..Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.06.2012, с учетом определения арбитражного суда об исправлении опечатки от 20.11.2012, в реестр требований кредиторов о передачи жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» включены требования Лягина А.В. в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 69,6 кв. м, на 11 этаже в секции «2Б», номер квартиры 157, расположенной по адресу г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, стоимостью 1 300 128 руб.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.10.2012 в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» включены требования Оружейниковой Т.М. в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 67,8 кв. м, на 11 этаже в секции «2Б», предварительный номер квартиры 54 в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район пос. Новосоколовогорский, стоимостью 1 151 520 руб.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.11.2012 в реестр требований кредиторов о передачи жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» включено требование ООО ПП «Саратовтепломонтаж» о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» в отношении двухкомнатной квартиры номер 54, общей площадью 67,8 кв. м, в блок-секции 2 «Б», на 11 этаже двенадцатиэтажного дома, расположенном по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, стоимостью 745 800 руб., однокомнатной квартиры номер 35А, общей площадью 52,83 кв. м, в блок-секции 2 «Б», на 7 этаже двенадцатиэтажного дома, расположенном по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, стоимостью 633 960 руб., всего на сумму 1 379 760 руб.
Судами установлено, что согласно заявлениям Лягина А.В., Оружейниковой Т.М., представителя ПП «Саратовтепломонтаж», стороны признали, что фактическим номером спорной квартиры является двухкомнатная квартира № 157, общей площадью 60,7 кв. м, расположенная в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, что по смыслу статьи 71 АПК РФ, является доказанным фактом, не требующим дальнейшего доказывания.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11, суды обоснованно пришли к выводу о необходимости квалифицировать отношения заявителей-дольщиков с должником как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данные договоры в качестве основания возникновения у заявителей права собственности на спорную квартиру.
В данном конкретном случае, судами на основании исследования представленных доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ установлено фактическое владение спорной квартирой дольщиком Лягиным А.В.
При таких обстоятельствах, суды пришли к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для признания за иными лицами: Оружейниковым А.В., ООО ПП «Саратовтепломонтаж», права собственности на спорное жилое помещение.
При этом суды правомерно указали на то, что Оружейников А.В., ООО ПП «Саратовтепломонтаж» имеют право требовать от ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи...».
Правовое регулирование о сделках с недвижимостью, требующих нотариального сопровождения, введены Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ.
Требует своего немедленного разрешения и возникающий в нотариальной практике вопрос о том, требуется ли в обязательном порядке нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости, если продается весь объект одновременно всеми собственниками по одному договору купли-продажи. Следует признать, что данный договор -- это не договор купли-продажи доли или долей в праве общей собственности на объект недвижимости, а договор купли - продажи всего объекта недвижимости. В этом случае никаких правил о соблюдении права преимущественной покупки не существует. Соответственно, на наш взгляд, данная ситуация не подпадает под новые требования об обязательной нотариальной форме, установленные новой редакцией статьи 24 Закона № 122-ФЗ. Таким образом, нотариальная форма, которая сейчас стала активно применяться участниками гражданского оборота при продаже объектов недвижимости одновременно всеми сособственниками, должна рассматриваться как добровольно выбранное условие договора о нотариальной форме договора, и, соответственно, должен применяться соответствующий тариф.
Требование нотариальной формы согласия на совершение распорядительных сделок с супружеским имуществом установлено законом, и соответственно, в случае отсутствия такого согласия такая сделка может быть признана недействительной только судом по основаниям оспоримости, предусмотренным статьей 173.1 ГК РФ.
Если сделка, требующая обязательного нотариального удостоверения или в отношении которой стороны договорились о нотариальной форме, но сделка требует государственно регистрации или права на передаваемое по сделке имущество требуют государственной регистрации и, соответственно, все эти сделки проходят проверку законности у нотариуса в порядке статьи 163 ГК РФ и по такой сделке требуется нотариально удостоверенное согласие супруга в порядке статьи 35 СК РФ, то нотариус обязан потребовать такое согласие.
Таким образом, нотариальная форма, которая сейчас стала активно применяться участниками гражданского оборота при продаже объектов недвижимости одновременно всеми сособственниками, должна рассматриваться как добровольно выбранное условие договора о нотариальной форме договора, и, соответственно, должен применяться соответствующий тариф.
2.3 Условия действительности договора купли-продажи недвижимого имущества
На счет правомерности сделок ведется активная научная дискуссия в течение длительного времени. Согласно статье 153 ГК РФ сделка - это действие, которое направлено на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей. В данном определении не указывается ни характер действия (правомерность), ни его последствия. Сделка - это действие, которая влечет за собой правовые последствия, желаемые сторонами (это вывод из определения, содержащегося в п. 1 ст. 167 ГК РФ: недействительная сделка не ведет к правовым последствиям, кроме связанных с ее недействительностью). По этой причине надо в определение сделки (ст. 153 ГК РФ) внести поправку: после слов «прав и обязанностей» добавить «а также действия, признанные действительными по основаниям, указанных в нормах ГК РФ».
Еще один элемент сделки -- волевой характер. Этим она отличается от событий, не зависящих от воли субъектов. Волевой характер сделки зависит от двух взаимосвязанных факторов - субъективного и объективного. Субъективный фактор - необходимость выполнять волю субъекта; объективный - его волеизъявление. Воля -- сознательное стремление к достижению какого-либо правового результата. Воля проявляется, когда осуществляется побудительная и тормозная функции (активизирующая и тормозящая). Волеизъявление можно считать объективным фактором, которое определяет характер сделки. Одним из главных положений теории сделок является совпадение воли и волеизъявления. Так записано в действующем ГК РФ. Но в жизни встречаются случаи когда воля и волеизъявление различны, или совпадают не совсем, или существование одного из данных элементов вызывает сомнения. Ученые обосновали одно из вышеупомянутых позиций Н.В. Рабинович и В.П. Шахматов полагают, что если существуют расхождения между волей и волеизъявлением, следует предпочесть волю. И.Б. Новицкий, С.В. Занковская говорят, что предпочтительнее волеизъявление, потому что в сделках «юридические последствия связываются именно с волеизъявлением, благодаря чему и достигается устойчивость сделок и всего гражданского оборота в целом».
Третья позиция считает, что воля и волеизъявление имеют равное значение. Эта точку зрения разделяют следующие ученые: М.М. Агарков, О.А. Красавчиков, О.С. Иоффе, В.А. Мусин, А.М. Белякова, Ф.С. Хейфец. «Оба данных элемента необходимы и равнозначны. Их единство составляет сущность сделки. Отсутствует один из них - отсутствует сделка». Воля субъекта сделки получает юридическое значение лишь тогда, когда она объективирована. Сделка не может существовать вне формы. В ГК РФ назван ряд форм, но кроме них существует и другие способы изъявления воли. Критерий признания способа воли изъявления в качестве формы сделки не в том, что он назван законом, а в том, чтобы было обеспечено восприятие выраженного волеизъявления участниками сделки.
Субъекты сделок (ст. 153 ГК РФ) - это граждане и юридические лица, государственные и муниципальные образования. Принимать участие в сделках могут лишь дееспособные люди, так как недееспособность лица, вступающего в сделку, ведет к ее недействительности. Гражданина признает недееспособным суд. Юридические лица, которые имеют частную или ограниченную дееспособность могут заключать сделки, разрешенные законом. Юридическим лицам, имеющим специальную правоспособность, разрешено заключать любые сделки, разрешенные законом, кроме тех, которые противоречат определенным законом и целям их деятельности. Воля юридического лица, когда совершается сделка, выражается его органом. В этом случае, согласно общему правилу, правовые последствия наступают у юридического лица в случае действия органа в границах тех правомочий, которые предоставлены ему по закону правовыми актами.
В России для действительности договора купли-продажи недвижимости в нем обязательно должны быть согласованы несколько условий:
1) условие об объекте недвижимости - его точное описание,
2) цена объекта недвижимости - цена, которую обязан уплатить покупатель,
3) иные условия, которые продавец и покупатель считают необходимыми согласовать.
Условия об объекте недвижимости и цена недвижимости - существенные условия договора купли продажи, без этих условий или без их правильного описания договор считается не заключенным.
Иные условия - это условия, без которых договор остается действительной, но отсутствие которых как правило приводит продавца и покупателя к спорам а иногда и к плачевным последствиям.
Практика юридического сопровождения сделок с недвижимостью показала необходимость наличия в договоре ряда условий: