В соответствии с законом «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним», который фактически утратил свою силу, документы можно было подавать только в филиалы «Росреестра» и многофункциональные центры по месту регистрации объекта, теперь же в этом нет необходимости. Документы можно подавать в любые учреждения «Росреестра» или МФЦ независимо от места регистрации недвижимости. Это довольно удобно, поскольку если недвижимое имущество, например, находятся в другом городе, нет необходимости туда ехать, чтобы зарегистрировать. Еще одним новшеством стало появление новой формы подачи документов - электронной. Граждане могут подавать документы либо в письменной форме, собрав все бланки и документы и передав их сотруднику, либо же заполнить бланки на сайте государственных услуг без предоставления оригиналов документов. Это очень удобно, так как подать заявление, можно не выходя из дома, избежав многочисленные очереди в учреждениях «Росреестра» или МФЦ. До вступления в силу 218-ФЗ при оформлении организацией права собственности на недвижимость, она была обязана предоставить учредительные документы. Теперь в этом нет необходимости, так как Росреестр сам запрашивает необходимые сведения при осуществлении кадастрового учета и регистрации недвижимости. Также было отменено свидетельство о регистрации. До этого года свидетельство о регистрации объекта выдавалось после завершения сделки. Сейчас же выдается документ о содержании сделки, и, если собственник желает подтвердить свое право, ему нужно обратиться в Единый государственный реестр недвижимости для получения выписки. Других дополнительный документов не потребуется. Расширился перечень объектов, подлежащих кадастровому учету. Теперь к ним относятся и машиноместо, как отдельный объект недвижимости. Новый закон увеличил количество случаев приостановления регистрации. Теперь их 51. Регистратор может остановить процедуру регистрации, но не более чем на 3 месяца. Собственник может приостановить регистрацию недвижимости на срок не более полугода или же запретить сделки, совершенные без его участия. Это дает возможность снизить число махинаций.
Регистрация прав на недвижимое имущество и кадастровый учет теперь могут быть проведены без участия правообладателя. На объект могут быть наложены различные ограничения на основании документов, присланных нотариусами, судами и т.п. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости будут вноситься в порядке межведомственного взаимодействия. Бумажные архивы теперь вестись не будут. База создается только в электронном виде. Риск мошенничества минимален, так как современные базы данных отлично защищены. Тем более, с 15 июля 2016 года уже отменили бумажные свидетельства о праве собственности. Ошибки, которые попадают в Росреестр, несложно будет вычислить, так как теперь на документах будет указываться уникальный кадастровый номер объекта.С 2017 года предусмотрен отказ в регистрации, если не установлена личность лица, подавшего документы или, если лицо не предоставило документ, удостоверяющий личность. В случае незаконного отказа в регистрации права собственности или же совершения ошибок в процессе регистрации Росреестр несет ответственность. Вопрос решается в судебном порядке. Закон устанавливает, что в случае утери собственником права на недвижимость в результате мошеннической сделки, ему положено выплатить компенсацию в размере, не превышающем 1 млн рублей, но только тогда, когда собственность на момент возникновения спора была зарегистрирована на имя добросовестного приобретателя. Компенсация выплачивается из федерального бюджета.
Таковы основные новшества в законодательстве. Они существенно упростили и реорганизовали систему регистрации недвижимости, что сделало процедуру гораздо проще и удобней для граждан и юридических лиц.
2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2.1 Общая характеристика элементов договора купли-продажи недвижимости
Самым распространённым договором на сегодняшний день является договор купли-продажи, который характеризует обязательства, по которым одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него установленную денежную сумму (цену).
Причиной возникновения обязательственного правоотношения между сторонами является договор купли-продажи, в связи с этим покупать получает право собственности на данное имущество.
В Российском законодательстве выделяют множество видов договора купли-продажи (контрактация, поставка товаров, розничная купля-продажа, договор энергоснабжения, объекты незавершенного строительства и другие), но зачастую соглашение купли-продажи недвижимости встает на первое место среди иных.
Основной источник правового регулирования договора купли-продажи недвижимости: Гражданский кодекс РФ; указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (правовые акты); Федеральный закон РФ «О государственной регистрации недвижимости». Правила, которые выделяют в законодательстве РФ купли-продажи недвижимого имущества связаны с учетом значений, специфики ценности недвижимости как объекта гражданских прав.
Ч. 2 § 7 гл. 30 ГК РФ объединяет основные нормы договора купли-продажи, а специфика предмета соглашения предопределяет его особенности, по которым можно вынести договор купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи.
У данного договора имеются особенности, по которым одна сторона (продавец) обязана передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, в то время как другая сторона (покупатель) обязана принять данное имущество и заплатить за него денежную сумму (цену), сформированную договоренностью этих сторон.
Договор купли-продажи недвижимости можно рассматривать в качестве соглашения, по которому одна сторона - продавец, обязуется передать земельный участок, квартиру, жилой дом и иную недвижимость в собственность покупателя, а покупатель в свою очередь принять эту недвижимую вещь и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.
Этот вид договора характеризуется как возмездный, консенсуальный, взаимный.
Сторонами договора выступают продавец и покупатель (граждане, юридические лица другие субъекты гражданских прав). Обычно продавцом является собственник недвижимости. Тут отдельно вспоминаем о государственных и муниципальных предприятиях, они не могут без согласия собственника отчуждать недвижимое имущество. А учреждения могут отчуждать только имущество, приобретенное с доходов от разрешенной деятельности.
Договор купли - продажи недвижимости рассматривается в качестве консенсуального договора.
Предмет договора купли-продажи недвижимости составляют недвижимые вещи, перечень которых предусматривается статьей 130 ГК РФ, различают две группы недвижимых вещей.
Недвижимое имущество разделяется на жилые помещения (квартиры, комнаты) и не жилые помещения (гаражи, Машино-место, склады, апартаменты), а также участки недр, земельные участки занятые под ИЖС, СНТ, ДНП, ЛПХ, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, объекты незавершенного строительства, морские и воздушные суда и космические объекты.
Согласно статье 554 ГК РФ предусмотрено важное правило об определении предмета договора продажи недвижимости по месту его нахождения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе о его месте нахождения. При не соблюдении данного условия, договор о купле - продажи недвижимого имущества будет считаться незаключенным.
Судебная практика позволяет также сделать вывод о том, в случае, если достигнуто соглашение по существенным условиям для данного договора, но не заключен договор купли-продажи, то договор может считаться заключенным. Так, О. обратилась с исковым заявлением к Г., в котором она указывала, что заключен договор, имеется расписка о том, что одна сторона передала денежные средства, а другая передала земельный участок. В исковом заявлении истец просила признать за ней право собственности на данный земельный участок. Однако, судом первой инстанции было отказано в удовлетворении ее исковых требований. Судом кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы принято решение об отмене суда первой инстанции. Данный суд установил, что рассматриваемая в качестве доказательства расписка содержит все существенные условия, о которых стороны договорились и подписали расписку. Следовательно, можно считать, что такой договор заключен. Данный договор можно считать исполненным, в виду того, что все существенные условия предусмотрены. Решение суда первой инстанции отменено, вынесено новое решение, в частности, о признании права собственности на переданный земельный участок.
Ст. 550 ГК РФ определяет, что договор купли-продажи недвижимости возмездный и заключается в письменной форме и недействителен в том случае, если не соблюдена форма договора. Государственная регистрация является обязательной при сделке и переходе права собственности при продаже жилой недвижимости. Передаточный акт является подтверждение исполнения обязательства по данному договору, подписывается сторонами. Покупатель недвижимого имущества становиться собственником после государственной регистрации перехода права. Договор купли-продажи недвижимости хранит в себе данные по объекту, сведения о расположение данного объекта. Договор будет признан не заключенным, если эти данные отсутствуют по каким либо причинам.
Если стороне, (продавцу), принадлежит недвижимое имущество на земельном участке, не являющееся его собственностью, то другая сторона вправе пользоваться частью данного участка на таких правах как у продавца. Если продавец не имеет в собственности земельный участок, но продает находящийся на нем недвижимый объект у покупателя остается право пользоваться частью земельного участка прилегающей к недвижимости, либо если в соглашение не прописаны данные условия, покупатель имеет право ограниченного пользования (сервитута).
Нельзя и не упомянуть о важном условии, при котором договор будет считаться заключенным только в том случае, если в нем будет содержаться полный перечень лиц, которые сохраняют право пользования при переходе права собственности на жилое помещение.
Судебная практика ярка отдельными примерами относительно определения стоимости недвижимого имущества в договоре. Так, гражданка Т. обратилась с исковым заявлением к гражданке С. об расторжении заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с тем, что второй стороной, то есть покупателем нарушаются условия об оплате, что по мнению истца выступает существенным условием, и в случае, его нарушения заключенный договор должен быть расторгнут. Иск Т. был удовлетворен, в своем решении судья позицию аргументировал следующим образом. В соответствии с действующим законодательством, в том случае, если оплата недвижимого объекта предусмотрена в будущем, то дата окончания должна определяться в соответствии со статьей 314 ГК РФ. В рассматриваемом споре дата окончательной выплаты не была установлена. Но, предусматривалось, что ответчик ежемесячно будет вносить платежи, за переданный продавцом объект недвижимости, однако, достаточно большой период времени не платила продавцу. Решение данного суда оставлено без изменения в апелляционной инстанции.
Не менее интересным примером судебной практики выступает следующая ситуация. Гражданка Р. Обратилась в суд к своему бывшему супруга О. с целью расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, который по ее мнению был заключен под его давлением, а также с требованием возвратить данное имущество и восстановить ее право собственности на данную квартиру. Свои исковые требования Р. Обосновала тем, что О. не до конца оплатить стоимость недвижимого объекта, что по ее мнению выступает в качестве существенного условия для расторжения договора. Кроме того, в связи с тем, что мать Р. находилась на лечении в больнице, О. воспользовался данной ситуацией и заставил Р. продать квартиру. Свидетели, которых привела Р. показали, что в перед продажи недвижимого имуществ Р. постоянно занимала денежные средства в долг у многих людей, однако, она не аргументировала данный займ, что он необходим на лечение. Доказательств дорогостоящего лечения не предоставлено. Самостоятельно, требование о выплате суммы за проданную квартиру. Однако, гражданин О. передал денежные средства, свидетель, которого он предоставил, указал, что передача денежных средств осуществлялась при ней. По мнению судьи, истец не предоставил доказательств в обосновании своих требований. В удовлетворении исковых требования отказано.
Таким образом, в заключаемом договоре купли - продажи недвижимости должен быть четко предусмотрены все существенные условия, характерные для данного договора. Договор купли-продажи недвижимости является одним из самых сложных видов договоров, имеет особенности и дополнительно регулируется действующим законодательству.
2.2 Порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества
Выделяют следующие стадии заключения договора: направление оферты; рассмотрение другой стороной оферты и ее акцепт; получение акцепта оферентом. Тут нужно обратить внимание на то, что в данном подходе выделяется промежуточная стадия рассмотрения оферты, которая, безусловно, существует в реальности, но не имеет самостоятельного значения для заключения договора, поэтому возникает вопрос о целесообразности ее выделения. Стадия получения акцепта оферентом имеет значение только в странах, которые не придерживаются теории почтового ящика, когда акцепт считается вступившим в силу с момента сдачи его на почту.
Таким образом, стадия получения акцепта не является универсальной для всех правопорядков. Существует точка зрения, что стадиями заключения договора являются оферта, акцепт и урегулирование разногласий при заключении договора. Выделение стадии урегулирования разногласий невозможно в тех правопорядках, где закреплено правило зеркального соответствия оферте акцепта, например, в России, так как, если акцепт зеркально не отражает оферту, то договор не считается заключенным, а следовательно, договаривающиеся стороны остаются на стадии направления друг другу контроферт.