СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1 ОБЩАЯ ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.1 Недвижимое имущество как объект гражданских прав
1.2 Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом
2 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2.1 Общая характеристика элементов договора купли-продажи недвижимости
2.2 Порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества
2.3 Условия действительности договора купли-продажи недвижимого имущества
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Проблемы правового регулирования обращения недвижимого имущества являются актуальными, поскольку недвижимость - фундаментальный объект гражданского оборота, обусловленный ценностью и значимостью для физических лиц, и составляющей частью имущества организаций. Помимо прочего, гражданско-правовой оборот недвижимости является составной частью гражданского оборота, что актуализирует вопрос его стабильности в правовом регулировании.
Право собственности в правовом государстве всегда должно подчиняться социальным целям и задачам. Конституция Российской Федерации устанавливает основополагающие начала в жилищном законодательстве. Так, статья 35 провозглашает: «Право частной собственности охраняется законом», а статья 40: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». В настоящее время в Российской Федерации реализуется разветвленная система регулирования имущественных отношений и обращения недвижимого имущества.
Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением и исполнением договоров купли-продажи недвижимости.
Предмет исследования - действующее законодательство, регулирующее договор купли-продажи недвижимости, учебная и научная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы судебной практики.
Целью настоящей работы является комплексное исследование правовой природы, содержания, а также порядка исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
раскрыть недвижимое имущество как объект гражданских прав:
изучить правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом;
дать общую характеристику элементов договора купли-продажи недвижимости;
рассмотреть порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества;
изучить условия действительности договора купли-продажи недвижимого имущества;
сделать выводы и предложить пути усовершенствования законодательства, регламентирующее договор купли-продажи жилого помещения.
Методологическая основа работы - общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.
Теоретической основой работы выступили научные труды и иные публикации таких авторов, как Алексеева О.П., Апряткина Г., Беджанян Н.В., Макаров С.Ю., Швабауэр А.В. и др.
Нормативная база работы - Конституция РФ, Гражданский кодекс Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации, ряд федеральных законов, иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
Практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные выводы и предложения могут использоваться при совершенствовании законодательства и в учебном процессе.
Структурно настоящая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.
1. ОБЩАЯ ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.1 Недвижимое имущество как объект гражданских прав
Под недвижимостью (недвижимым имуществом, недвижимыми вещами) ст. 130 ГК РФ понимает объекты гражданских прав, которые нельзя переместить в пространстве без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Такие объекты можно назвать «недвижимостью по природе». Вместе с тем, как отмечает М.М. Валеев, «Кодекс допускает существование и «недвижимости по закону». Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (движимые по своей природе вещи) ГК прямо называет недвижимостью».
К объектам недвижимости относятся:
1) земельный участок;
2) участок недр;
3) здание;
4) сооружение;
5) объекты незавершенного строительства;
6) все остальные объекты, которые законодатель относит к объектам недвижимого имущества.
Однако в ГК РФ отсутствует статья, непосредственно посвященная объектам права собственности или объектам других вещных прав на недвижимость. Лишь дважды упоминается в ГК РФ объект права собственности на недвижимые вещи: земельный участок как объект права собственности (ст. 261 ГК) и квартира как объект права собственности (ст. 289 ГК). В связи с этим для анализа существенных признаков понятия недвижимости приходится обращаться к теории гражданского права и судебной практике.
Л.В. Щенникова отмечает следующие отличительные признаки законодательного определения недвижимости:
- законодатель применяет три термина-синонима: «недвижимость», «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество»;
- использован метод перечисления, при этом на первое место в списке помещены земельные участки;
- перечень недвижимого имущества не является закрытым;
- использован общий критерий, который выражается в следующей формуле: «объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»;
- к недвижимости закон относит (приравнивает) «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты».
Однако, определение и тождественность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» подвергаются сомнению у некоторых цивилистов. Так, И.А. Емелькиной высказывается точка зрения: «Применительно к недвижимому имуществу имущественные права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами». Рассуждая далее подобным образом, автор приводит к умозаключению о том, что определение в статье 130 ГК РФ недвижимости более соответствует понятию недвижимой вещи, а в статье 132 ГК РФ понятие предприятия - недвижимому имуществу. В данном контексте представляется более законодательно «удобной» точка зрения А.Е. Захаровой о том, что понятие «недвижимость» можно использовать в качестве обобщающей категории в контексте объектов гражданских прав, в которых применяется особый правовой режим, невзирая на их возможные видовые отличия.
Недвижимое имущество выступает как объектом вещных прав, так и обязательственных. Правовой режим недвижимости имеет ряд особенностей. В качестве примера можно привести основания прекращения права собственности путем принудительного изъятия для государственных нужд у собственника - это свойственно исключительно лишь объектам недвижимости. Для недвижимого имущества предусматриваются прочие основания перехода прав собственности (см. статьи 240 ГК РФ, 272 ГК РФ, 285 ГК РФ, 286 ГК РФ, 293 ГК РФ).
Обеспечение правового режима обращения недвижимого имущества реализуется посредством государственной регистрации. Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок, проводимых с ними, не являются, однако, существенными признаками недвижимости, а выступают требованием закона об укреплении основ правового режима и правовым последствием признания недвижимых вещей объектами права.
На основе анализа судебной практики можно выделить общие характеристики объектов недвижимости. Так, к примеру, при рассмотрении дела № А63-2179/2013 суд пришел к выводу о том, что «объект недвижимого имущества должен иметь тесную связь с землей, обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы собственником 2 независимо от земельного участка, на котором он находится, а также от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иного недвижимого имущества».
По делу № 02АП-10632/2014 суд заключил, что «по смыслу ст. 130 ГК РФ, чтобы считаться недвижимостью, все сооружение целиком, а не только его опорная часть, должно обладать характеристиками, свидетельствующими о его прочной связи с землей. Применительно к ст. 130 ГК РФ указание на прочность связи с землей означает трудность перемещения объекта вследствие его большой массы, обусловленной применением при его создании прочных и вследствие этого тяжелых материалов».
По делу № А57-4882/2014 суд выделил главные отличительные признаки объектов недвижимого имущества: «неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба их назначению».
По делу № А76- 19835/2014 суд конкретизировал физические (природные) признаки, отнеся к таковым «естественные свойства вещей, характерные только для недвижимого имущества, такие как прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью (местом нахождения) недвижимой вещи, и т.д.».
Вместе с тем, в отдельных случаях можно наблюдать появление в судебной практике избыточных признаков недвижимых вещей. Так, Арбитражный суд Московского округа отметил, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что для отнесения постройки к объектам недвижимости по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ необходимо принимать во внимание помимо степени прочности с землей и то, как по отношению к ней ее создатель/приобретатель позиционировал себя перед третьими лицами (как создатель движимого или недвижимого имущества), и если заведомо для застройщика земельный участок отводился под временную постройку, проект строительства принимался в эксплуатацию как некапитальный независимо от того, что он в силу использованных при строительстве материалов и технологии прочно соединен с землей, постройка не может быть признана недвижимостью в юридическом смысле, противоречит п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Также избыточным является указание на необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Данный признак является по своей сути вторичным, производным от особого правового режима гражданского оборота недвижимости, вытекающего из вышеназванных признаков. В целом здесь следует согласиться с А.О. Иншаковой, что сложившаяся на рынке недвижимости ситуация способствует внедрению процедур нотариального удостоверения сделок по переходу прав на недвижимость.
Таким образом, проведенный анализ судебной практики позволяет говорить о следующих существенных признаках недвижимого имущества как объекта гражданских прав:
- данные объекты все целиком (не только опорная часть) должны обладать тесной связью с землей, иметь полезные свойства, которые могут использоваться собственником вне зависимости от земельного участка, на котором такой объект находится, а также от всех остальных объектов недвижимости, находящихся на общем земельном участке;
- указание на прочность связи с землей означает трудность перемещения объекта в связи с его большой массой, что обусловлено применением в процессе его создания прочных и тяжелых материалов;
- обладание набором физических (природных) признаков: прочностью, долговечностью, стационарностью, фундаментальностью, индивидуальной определенностью, обусловленной в том числе адресностью (местонахождением) недвижимого объекта;
- данные объекты должны создаваться именно как объекты недвижимости в определенном законодательством порядке после получения всей необходимой разрешительной документации и с учетом градостроительных норм и правил.
1.2 Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом
С 1 января 2017 вступил в силу новый Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, определивший новый порядок регистрации недвижимого имущества, который значительно отличается от прежнего. Новый закон упростил кадастровый учет и значительно сократил процедуру регистрации недвижимости. Так же решился вопрос с объектами, которые не имели кадастрового номера и право собственности на которые не было зарегистрировано. Каковы же новшества в регистрации недвижимого имущества? Во-первых, в связи с тем, что ранее существовало два реестра - кадастровый и Росреестр, то внесенные в них сведения о недвижимом имуществе часто не совпадали или просто отсутствовали. Чтобы устранить эти недочеты, с 1 января 2017 года создан единый государственный электронный реестр. Теперь в нем изложены все сведения об объекте, при чем информацию нельзя удалить или изъять. Это с одной стороны удобно для уполномоченных органов и правообладателей в случае обращения за информацией, а с другой стороны эффективно в процессе борьбы с злоупотреблениями, связанными с недвижимостью. Во-вторых, если ранее, прежде чем подать заявку на регистрацию имущества, нужно было поставить его на кадастровый учет, и срок осуществления каждого этапа составлял 18 календарных дней, а с 2016 сократился до 10 дней, через МФЦ до 12 дней, причем каждая процедура проходила в разных организациях, то с этого годы Росреестру переданы все полномочия по регистрации прав и кадастровому учету недвижимости, что дает возможность одновременной подачи заявления, и вдвое сокращает сроки прохождения процедуры регистрации.