В действующем законодательстве по-разному определяются понятия земли и земельного участка как объектов недвижимого имущества. Переход прав на земельные участки сочетается с переходом прав на здания и сооружения или с переходом прав на объекты недвижимого имущества. При этом ЗК Украины не дает определения понятия зданий и сооружений, а также объектов недвижимого имущества, недвижимости. Одновременно в ГК Украины и других законодательных актах земельные участки определяются через призму недвижимых вещей, объектов недвижимого имущества, недвижимости [1,2, 4,5, 7-11].
Наличие значительного количества законодательных определений таких понятий, как земля, земельный участок, недвижимость, объекты недвижимости, недвижимость обусловливает необходимость доктринального толкования содержания норм названных выше законодательных актов в контексте перехода прав на земельные участки государственной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства частной собственности.
Одним из естественных признаков земли является ее недвижимость. Поэтому для определения юридической природы земли как объекта общественных отношений важным является выяснение юридической сущности и соотношение в правоприменении таких понятий, как земля, земельный участок, недвижимость, недвижимое имущество. Ведь в действующем земельном законодательстве Украины земля не относится к объектам недвижимости. Правовое регулирование общественных отношений по объектам недвижимости на земельном участке осуществляется на основе норм гражданского законодательства, а реализация субъектами прав на земельный участок обеспечивается преимущественно нормами земельного законодательства Украины [21].
Согласно частям 3, 4, ст. 375 ГК Украины «Право собственника на застройку земельного участка» Право собственника на застройку осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а также при условии использования земельного участка по его целевому назначению. Правовые последствия самочинной застройки, осуществленной собственником на его земельном участке, устанавливаются статьей 376 настоящего Кодекса.
Порядок застройки установлен Законом Украины «Об основах градостроения», Правилами застройки населенных пунктов, Государственными строительными нормами 360-92 «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений» и т.п.
Использование земельных участков для застройки осуществляется в соответствии с градостроительной документацией. Градостроительная документация представляет собой утвержденные текстовые и графические материалы, которыми регулируются планирование, застройка и другое использование территорий. К градостроительной документации принадлежат: генеральный план населенного пункта, схема планирования территории, детальный план территории и тому подобное.
Государственные стандарты, нормы и правила устанавливают комплекс качественных и количественных показателей и требований, регламентирующих разработку и реализацию градостроительной документации, проектов конкретных объектов с учетом социальных, природно-климатических, гидрогеологических, экологических и других условий. Государственные стандарты, нормы и правила относительно планирования, застройки и другого использования территорий, проектирования и строительства объектов градостроения разрабатываются и утверждаются специально уполномоченным центральным органом исполнительной власти по вопросам градостроения и архитектуры, другими центральными органами исполнительной власти в порядке, установленном законом.
При использовании земель под застройку должны соблюдаться региональные и местные правила застройки. Региональные правила застройки - это нормативно-правовой акт, которым устанавливается общий для территорий и населенных пунктов области, Автономной Республики Крым (кроме городов Киева и Севастополя, городов республиканского значение Автономной Республики Крым, городов областного значения) порядок планирования, застройки и другого использования территорий и отдельных земельных участков. Указанные акты разрабатываются и утверждаются на основе типовых региональных правил застройки. Местные правила застройки - нормативно-правовой акт, которым устанавливается порядок планирования, застройки и иного использования территорий, отдельных земельных участков, а также перечень всех допустимых видов, условий и ограничений застройки и другого использования территорий и отдельных земельных участков в пределах зон, определенных планом зонирования.[9]
Предоставление земельных участков для застройки осуществляется по согласованию с Государственной санитарно-эпидемиологической службой (ст. 218 Закона Украины «Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения», Указа МОЗ Украины «Об утверждении Государственных санитарных правил планирования и застройки населенных пунктов» от 19.06.96 г.)
Выполнение строительных работ без соответствующего разрешения запрещается. Несоблюдение указанных требований считается самовольным строительством. Ответственность за самовольное строительство возникает как при застройке самовольно занятого участка, так и при использовании принадлежащего гражданину земельного участка, если при этом сооружение или перестройка здания, пристройка к нему ведутся без установленного разрешения или без надлежащим образом утвержденного проекта, с существенным отклонением от него или с грубым нарушением основных строительных норм и правил (ч.1, ст. 376 «Самовольное строительство»).
В ч. 1 ст. 376 ГК Украины определено понятие самовольного строительства.
Объект недвижимости может считаться самовольно построенным при наличии одного из условий:
земельный участок не отведен для этой цели;
отсутствует разрешение на застройку;
отсутствует утвержденный проект;
при строительстве были допущены существенные нарушения строительных норм.
Отсутствие у застройщика отвода земельного участка под строительство означает, что застройщик или самовольно занял землю, или нарушил его целевое назначение. В первом случае речь идет о захвате земельного участка, за эти действия предусмотрена уголовная ответственность, в соответствии со ст. 197-1 УК Украины. Нарушение застройщиком целевого назначения земельного участка является более распространенным случаем.
Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» предусматривает обязанность застройщика подготовить предварительно целый ряд документов, в том числе получить необходимые документы на земельный участок и согласовать в соответствующих органах проект строительства.
Основным документом, который легализует строительство, является разрешение сессии городского или поселкового совета на осуществление строительства и разрешение на проведение строительных работ, издаваемое специализированной инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля (далее - инспекция ГАСК). Отсутствие этих документов означает, что объект недвижимости возводится самовольно.
Раздел II. Специфика и порядок приобретения права собственности на жилье
.1 Право собственности на жилье
Право человека на жилье принадлежит к основным правам каждого человека. Реализация этого права гарантируется основными международно-правовыми конвенциями о правах человека и положениями Конституции Украины.
Всеобщая декларация прав человека устанавливает, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи (ст. 25). Согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах 1966 г. государства, участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни [1].
Нормы ст. 47 Конституции Украины также устанавливают право каждого на жилье, обязательства государства создавать условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Обязанность государства и органов местного самоуправления предоставлять гражданам, нуждающимся в социальной защите жилье бесплатно или за доступную для них плату в соответствии с законом [2].
Нормативными положениями, направленными на реализацию принципов, закрепленных в ст. 47 Конституции Украины есть правила главы 1 раздела 3 Жилищного кодекса Украины о предоставлении жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда.
Норма ст. 47 Конституции Украины устанавливает право каждого на жилье, тем самым распространяя субъектную сферу данного права не только на граждан Украины, а и на лиц без гражданства и иностранцев, которые на законных основаниях находятся на территории Украины. Однако в ЖК Украины нормы, посвященные предоставлению жилых помещений в домах общественного и государственного жилищных фондов распространяют свое действие, прежде всего, на граждан, на что непосредственно указывают положения ст. 31 Кодекса [3].
Реализация конституционного права на получение жилья осуществляется несколькими способами: во-первых, путем создания государством необходимых материальных, социальных и правовых условий при которых каждый гражданин сможет построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Правовые механизмы, направленные на детализацию конституционного положения о приобретении и аренде жилого помещения закреплены в нормах ГК Украины (например, глава 54 «Купля-продажа», глава 59 «Наем (аренда) жилья» ). Во-вторых, путем предоставления государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную плату жилья гражданам, нуждающимся в социальной защите.
Правовые, организационные и социальные принципы государственной политики по обеспечению конституционного права социально незащищенных слоев населения Украины на получение жилья определяются Законом Украины «О жилищном фонде социального назначения» N 3334-IV от 12 января 2006 г.
.2 Жилье как объект права собственности
ГК Украины раскрывает в ст. 379-385 28 главы право собственности на жилище. Определение понятия «жилище» содержится в ст. 379 ГК. Жилищем физического лица является жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них. Жилье является обобщающим понятием определенной группы объектов недвижимости, может быть объектом гражданских правоотношений.
Важнейшим признаком жилища является пригодность его для постоянного проживания в нем физических лиц. Пригодное для проживания жилище образует жилищный фонд Украины (ст. 4 ЖК УССР). Не считаются жилищем отдельные производственные помещения, вагончики, подвалы, сараи, гаражи, передвижные контейнеры и т.п.
Разновидностями жилища в соответствии с ГК являются: жилой дом, усадьба, квартира. Видами жилья является жилой дом, квартира и др.
Жилой дом определяется согласно ст. 380 ГК как, во-первых, здание капитального (а не временного, скажем, сезонного) типа, во-вторых, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами (т.е. законом выдвигаются главным образом требования относительно первоначального способа приобретения права собственности на нее), в-третьих, предназначенное для постоянного в нем проживания.
Дом может находиться в собственности разных субъектов гражданских отношений. ГК отдельно упоминает в качестве собственника дома жилищно-строительный (жилищный) кооператив, указывая, что дом, построенный или приобретенный таким кооперативом, является его собственностью. При этом член жилищно-строительного (жилищного) кооператива имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива - и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если он не выкупил ее (ст. 384 ГК).
Усадьба, в соответствии со ст. 381 ГК, является сложной чем жилой дом вещью, имеет следующие составляющие: земельный участок вместе с расположенным на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. При этом, если в договоре (или сделке) об отчуждении устанавливается как предмет жилой дом, то считают, что отчуждается вся усадьба, если другое не установлено договором или законом. Как следует из этого определения, усадьба является сложным имущественным комплексом, который включает земельный участок, жилой дом, вспомогательные помещения, многолетние насаждения и т.п. Жилой дом усадебного типа состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений. На приусадебных земельных участках, кроме жилых домов, размещаются хозяйственные здания и сооружения. К пристройкам принадлежат: пристроенные жилые комнаты и вспомогательные помещения.
Квартира как объект права собственности согласно ст. 382 ГК представляет собой изолированное помещение в жилом доме, пригодное для постоянного в нем проживания. Впрочем в квартире есть и помещения нежилого характера, - балкон или веранда, кухня и т.д., которые являются ее необходимыми частями и атрибутами.
Квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания (часть 1 ст. 382 ГК). Квартира - это часть жилого дома, предназначенная для проживания одной или нескольких семей, имеющая оборудованные жилые и подсобные помещения, отдельный выход на лестничную клетку, галерею, в коридор или на улицу.
Следует различать право собственности на такие объекты, как квартиры и жилой дом, в котором они размещены. Понятно, что в многоэтажном доме, в котором расположены квартиры, есть и другие помещения - крыши, подъезды, лестницы, коридоры и т.д., которые именуются вспомогательными. К дому могут примыкать и сооружения или здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир. Кроме того, дом имеет различное оборудование (механическое, электрическое, сантехническое и др.), а пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Все указанные объекты составляют единое неотрицательное целое с жилым домом и квартирами. Эти помещения принадлежат на праве общей собственности всем пользователям и собственникам квартир многоквартирного жилого дома и представляют собой общее неделимое имущество. При этом вспомогательные помещения следует отличать от нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме и не предназначенных для его обслуживания, а могут использоваться для размещения в них магазинов, парикмахерских, офисов и т.п. Эти помещения могут находиться на праве коммунальной или частной собственности. Смешивать правовой режим нежилых и вспомогательных помещений недопустимо.
Право собственности на квартиру может возникать на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, мены и т.п.), приватизации квартиры государственного фонда, выкупа квартиры членом жилищно-строительного (жилищного) кооператива (часть 3 ст. 384 ГК).
Вспомогательные помещения, в соответствии с п. 2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», становятся объектами права общей собственности сособственников многоквартирного дома, то есть их общим имуществом, одновременно с приватизацией гражданами квартир, что удостоверяется единым документом - свидетельством о праве собственности на квартиру [14].
Собственник неприватизированной квартиры многоквартирного дома является совладельцем вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных квартир.
.3 Возникновения права собственности на жилье
Момент возникновения права собственности на жилье имеет важное практическое значение. ГК Украины в ст. 316 определяет право собственности как право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц. Ст. 317 раскрывает содержание права собственности, которое составляют три правомочности: право владения, пользования и распоряжения. На возможность законного осуществления этих правомочностей как раз непосредственно и влияет момент возникновения права собственности.