1.3 Право собственности на земельный участок
Наряду с оборотоспособностью следует говорить и о праве собственности на земельный участок. Ибо оборотоспособность этого вида объекта гражданских прав прямо связана с содержанием права собственности на земельный участок. А именно правомочием распоряжаться данным объектом. О чем подробно будет приведено ниже.
В ч. 1 ст. 79 ЗК более подробно и четко, чем в ч. ст. 373 ГК, определяется земельный участок как объект права собственности. Земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами. Право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем. Право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимые для возведения соответствии с целевым назначением земельного участка жилых, производственных и других зданий и сооружений [4].
Выделенные в собственность земельные участки становятся объектом права собственности, которое определяет пределы господства собственника над земельным объектом в процессе реализации своего права. Указанные пределы зависят от суммы предоставленных ему правомочий, именуемых в совокупности «право собственности» записанные в ст. 78 ЗК Украины как «право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Оно приобретается и реализуется на основании Конституции Украины, настоящего Кодекса, а также других законов, издаваемых в соответствии с ними. Земля в Украине может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности».
Под правом владения земельным участком понимается основанная на законе возможность в установленных законом пределах фактически обладать земельным участком, предоставленным субъекту или принадлежащим ему на основании гражданско-правовых сделок, при условии, что собственник относится к земельному участку как к «своему», а все иные субъекты - как к «чужому». Право владения может принадлежать не только собственнику, но и лицу, которому собственник передал свой земельный участок на основании договора ипотеки, аренды и т.п.
Под правом пользования земельным участком понимается получение его полезных свойств, исходя из той цели, для которой был предоставлен земельный участок. В широком смысле можно говорить об использовании земельного участка как средства производства или пространственно-операционного базиса. В узком - об использовании земельного участка с определенной целью: предпринимательская деятельность (фермерское хозяйство, частное предприятие и т.п.), удовлетворение личных имущественных и эстетичных потребностей (садоводство, приусадебное хозяйство, личное подсобное хозяйство, дачное и гаражное строительство и т.п.) [17. стр.574]. Перечисленное относится к пользованию фактическими действиями, но оно может состоять и в извлечении потребительских свойств вещи при помощи действий юридических (сдача земельного участка в аренду и тем самым получение соответствующих доходов).
Право распоряжения предусматривает самостоятельное и независимое определение собственником юридической и фактической судьбы земельного участка. Определение фактической судьбы земельного участка состоит в изменении ее физической сущности. Имеется в виду изменение некоторых физических свойств (например, почвенная эрозия, загрязнение радиоактивными отходами, истощение плодородного слоя). Но не изменит его юридической сущности как то, что выражено в ст 181 ГК Украины - как недвижимую вещь (недвижемость) и в ст. 79. ЗК Украины - как «часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами». Юридическая судьба вещи может быть определена путем передачи права собственности другому лицу или путем отказа от права на земельный участок. Следует обратить внимание, что именно вследствие того, что распоряжение земельный участок состоит в передаче права собственности, извлечение плодов и доходов (сдача внаем и т.п.) не может быть расценено как реализация права распоряжения. Сдавая внаем, собственник не имеет в виду передать право собственности. Он передает ее лишь во временное пользование. Его право собственности на вещь не прекращается, а лишь реализуется путем использования возможности передать ее за плату на время другому лицу.
По содержанию ограничения прав на земельный участок в самом общем виде можно классифицировать в группы: ограничения права владения, ограничения права юридического распоряжения и ограничение права пользования объектом права собственности.
Наличие ограничений права собственности на земельный участок вполне согласовывается со статусом земли как основного национального богатства. Право собственности на этот природный объект с учетом его социального статуса не может быть абсолютным, но задача законодателя заключается в том, чтобы четко определить случаи ограничения этого права [17, стр. 575].
.4 Ограничения права владения
Ограничение права владения земельным участком устанавливается к субъектам права собственности в отношении той или иной категории земли. Так, например граждане не могут приобретать в собственность земельные участки из земель природно-заповедного и другого природоохранного назначения, земель оздоровительного назначения, земель рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, земель лесохозяйственного назначения, земель водного фонда, земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Иностранные граждане не могут владеть землей сельскохозяйственного назначения, а в случае наследования приобретают его временно с обязательством отчуждения в течение года (части 2, 3, 4 ст. 81 ЗК Украины). Приобретение в собственность возможно будет после того как будет изменено его целевое назначение уполномоченным на это органом власти в соответствии со ст. 20 ЗК Украины. При этом выявленные факты незаконных гражданско-правовых сделок должны быть аннулированы в соответствующем порядке. Согласно ст. 21 ЗК Украины нарушение порядка установления и изменения целевого назначения земель является основанием для:
а) признания недействительными решений органов государственной власти, Верховной Рады Автономной Республики Крым, Совета министров Автономной Республики Крым и органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков гражданам и юридическим лицам;
б) признания недействительными сделок относительно земельных участков;
в) отказа в государственной регистрации земельных участков или признания регистрации недействительной;
г) привлечения к ответственности в соответствии с законом граждан и юридических лиц, виновных в нарушении порядка установления и изменения целевого назначения земель.
С другой стороны ограничения в правомочии владеть земельным участком, приобретенным в собственность в рамках законодательства, вряд ли может представлять особый интерес, поскольку при лишении собственника правомочия владения утрачивается всякий смысл сохранять за ним право собственности на этот земельный участок.
Ограничения правомочия владения могут устанавливаться законом, как правило, на определенный срок и носить временный характер. Постоянное возможно на платной или бесплатной основе, например, при реквизиции земельных участков.
По властному органу, непосредственно принимающему решение об установлении ограничений, следует выделить судебные органы, а также органы исполнительной власти Украины и органы местного самоуправления. По сроку действия ограничения бывают бессрочными или установленными на определенный срок. По субъекту права собственности, земельный участок которого подвергается ограничениям, можно выделить ограничения права частной, государственной и коммунальной собственности.
.5 Ограничения прав пользования и распоряжения
право собственность на жилье имущественный
Земельный участок, как специфический объект права частной собственности содержит несколько важных элементов. ЗК определяет их следующим образом: это почвенный покров, который важен для отнесения земли к соответствующей категории, включение других объектов природы, находящихся на этом участке, таких как лес, водные объекты и т.п. Законодатель также определил, что в одних случаях право частной собственности распространяется не только на землю, но на поверхностный (почвенный) слой в пределах земельного участка, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, которые на нем находятся (п. 2 ст. 79 ЗК), в других - определяется порядок использования таких объектов природы собственником земельного участка (п. 2 ст. 56, п. 2 ст. 59 ЗК).
Законодатель также закрепляет право собственника земельного участка на пространство, находящееся над и под поверхностью земельного участка, на высоте и глубине, необходимых для возведения жилищных, производственных и других зданий и сооружений (п. 3 ст. 79 ЗК) [4].
Использование всего, что находится под и над земельным участком - это по общему правилу является правом собственника земельного участка. Но при этом он должен не нарушать права других лиц и соблюдать установленные ограничения. В частности, владельцу предоставляется право использовать на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные насаждения, водные объекты, а также другие полезные свойства земли (ч. 1 ст. 90 ЗК). Но устанавливается, что полезные ископаемые владелец земельного участка вправе добывать глубиной разработки до двух метров, а пресные подземные воды - до 20 метров ( ст. 23 Кодекса о недрах ) [4;5]. Использование собственником земельного участка того, что находится над и под его поверхностью, осуществляется на свое усмотрение, но с учетом двух обязательных условий: если иное не предусмотрено законом и не нарушает права других лиц. В последнем проявляется конституционно определенная социальная функция права собственности, когда собственность обязывает и не должна использоваться во вред человеку и обществу (ст. 13 Конституции Украины)[1].
Статья 111 ЗК Украины «Обременение прав на земельный участок, ограничения в использовании земель» устанавливает случаи ограничения прав:
. Обременение прав на земельный участок устанавливается законом или актом уполномоченного на это органа государственной власти, должностного лица, или договором путем установления запрета на пользование и / или распоряжение, в том числе путем ее отчуждения.
. Законом, принятым в соответствии с ним нормативно-правовыми актами, договором, решением суда могут быть установлены следующие ограничения в использовании земель:
а) условие начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков;
б) запрет на осуществление отдельных видов деятельности;
в) запрет на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта;
г) условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги;
г) условие соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ;
д) условия предоставлять право охоты, вылова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке.
. Обременение прав на земельные участки (кроме обременений, непосредственно установленных законом) подлежат государственной регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законом.
. Ограничения в использовании земель (кроме ограничений, непосредственно установленных законом и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами) подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре в порядке, установленном законом, и действуют с момента государственной регистрации.
Ограничения в использовании земель, непосредственно установленные законами и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами, действуют с момента вступления в силу нормативно-правовыми актами, которыми они были установлены.
. Сведения об ограничениях в использовании земель указываются в проектах землеустройства по отводу земельных участков, технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка, кадастровых планах земельных участков, другой документации по землеустройству. Сведения о таких ограничениях вносятся в Государственный земельный кадастр.
Целевое назначение земель - это установленные законодательством порядок, условия, пределы эксплуатации (использования) земель для конкретных целей, в согласовании с категориями земель, Которые имеют особенный правовой режим. Целевое назначение земель осуществляется прежде всего отнесением земель к категориям в соответствии со ст. 19 ЗК. Но этим не исчерпывается определение целевого назначения земель. Так, в этой статье говорится о землях сельскохозяйственного назначения как об одной из категорий земель. Но в ст. 22 ЗК предусматривается передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения для таких более конкретных целей как ведение товарного сельскохозяйственного производства, личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота. На целевое назначение земельного участка указывается в решении о его передачи в собственность и в Свидетельстве о праве собственности на земельный участок. Отступление от определенного целевого назначения земельного участка является правонарушением и может повлечь даже прекращения в установленном порядке права собственности на земельный участок (п. « а » ст. 143 ЗК) [4].
Субъекты земельных отношений должны использовать земли по их целевому назначению. Изменение целевого назначения земельного участка возможно лишь при условии соответствующей процедуры, установленной законодательством. Самовольно ни собственник земельного участка, ни пользователь или арендатор не вправе изменить целевое назначение земельного участка.
В п. 15 Переходных положений ЗК устанавливает ограничения права собственников распоряжаться путем отчуждения (кроме передачи в наследство и отчуждения земель для общественных нужд) земельным участком, предоставленным для ведения фермерского хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также земельными долями (паями).
Говоря в общем, отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает пределы и ограничения в распоряжении земельной собственностью. Признание земельного участка объектом гражданских прав и соответственно недвижимым имуществом, объектом права собственности на землю ставит вопрос о том, каким образом и в каких формах может осуществляться переход прав на земельные участки от одного лица к другому. Вопрос об оборотоспособности земельных участков вытекает из сущности главного правомочия собственника - права распоряжения, т.е. возможности определять юридическую судьбу своего имущества.
Возвращаясь к вопросу оборотоспособности земельного участка как объекта гражданских прав следует отметить замечание профессора В. Носика, на которое он обращает внимание освещая в журнале Право Украины (№5, 2011г) проблему перехода прав на земельные участки государственной и коммунальной собственности под объектами незавершенного строительства частной собственности. Он указал, что в одних случаях местные органы государственной власти или органы местного самоуправления принимают решения об отчуждении земельных участков государственной и коммунальной собственности вместе с расположенными на них объектами незавершенного строительства частной собственности в собственность физических и юридических лиц путем заключения договора купли-продажи или передачи земельного участка в аренду, в других - принимает решение об отчуждении в собственность или предоставление в пользование таких участков на условиях аренды путем проведения земельного аукциона.
В. Носик объясняет это, во-первых, закрепленной в действующем законодательстве Украины системой параллельного правового регулирования земельных и имущественных отношений, в которой правовой режим земельных участков является производным и зависимым от права собственности на расположенные на земельных участках объекты недвижимого имущества, во-вторых, имеющимися коллизиями между нормами гражданского, земельного и иного законодательства относительно определения понятия «объекты недвижимого имущества», «недвижимость», «земельный участок», в-третьих, отсутствием теоретических разработок по решению в правоприменении проблем перехода прав на земельные участки государственной собственности под объектами незавершенного строительства частной собственности.