Подтверждая изложенное выше, стоит привести мнение Я.А. Ключниковой, которая замечает, что заключение максимально детализированного договора практически полностью зависит от добросовестности плательщика ренты, а также от компетентности и добросовестности нотариуса, который осуществляет удостоверение данного договора. Однако, и плательщик ренты, и нотариус не имеют особой заинтересованности в том, чтобы уделять внимание вопросам детализации договора: для плательщика ренты детализация не всегда является выгодной, для нотариуса проверка условий договора с точки зрения закона имеет лишь формальное значение. Именно по этой причине и важно принять на федеральном уровне Положение (или другой нормативный акт) о договоре пожизненного содержания с иждивением, где закреплялся бы максимально полный перечень обязательств плательщика ренты62. Как видно, предложения о более детальной регламентации договора пожизненного содержания с иждивением высказывает не один автора (ранее нами такие предложения уже упоминались).
Другим важным вопросом, касающимся условий договора, является фиксация фактов, подтверждающих его исполнение. В этой связи в интересах плательщика ренты является ведение фиксированного учета оказанных по договору услуг. Такой учет может осуществляться несколькими способами.
Один из способов предлагает А. Пахомов63. Данный способ заключается в составлении двухсторонних актов о предоставленном содержании, которые подписываются сторонами. Другим способом является составление получателем ренты расписок о том, какие услуги и в каком объеме ему были предоставлены со стороны плательщика ренты.
Среди указанных способов, на наш взгляд, оптимальным является первый, предполагающий подписание соответствующих актов в каждом случае оказанных услуг.
Третий способ пригоден только для тех случаев, когда стороны договора пожизненного содержания с иждивением проживают совместно и ведут общее хозяйство. В этом случае целесообразным является ведение книги расходов, где плательщиком ренты фиксируются все расходы с подтверждением всех фактов счетами и чеками. При этом важно, чтобы все расходы заверялись подписями обеих сторон. Четвертый способ применяется в том случае, когда получателю выплачивается денежный эквивалент содержания. Тогда плательщик ренты может переводить деньги на расчетный счет получателя либо отправлять почтовыми переводами64. В последнем случае фиксация фактов осуществляется соответствующей организацией (как правило, банком), через который производятся платежи.
Что касается формы, то ст. 584 ГК РФ предусматривает, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, согласно которому отчуждается недвижимое имущество под выплату ренты, также подлежит обязательной государственной регистрации.
Здесь отметим, что нотариальное удостоверения, осуществляемое согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 03.07.2016)65, не всегда позволяет обеспечить законность положений договора.
Отметим, что форма заключения договора во многом определяет его характер и природу. В этой связи, П.А. Бородина пишет, что формализованные признаки, которые предусмотрены нормами ст. 584 ГК РФ, остаются таковыми вне зависимости от того, какой имеется договор - реальный или консенсуальный. Поэтому указанные особенности не имеют юридического значения для квалификации договора. Момент заключения договора определяется именно фактом достижения сторонами соглашения в требуемой или согласованной форме.
Проблема обеспечения исполнения договора ренты имеет весьма важное теоретическое и практическое значение, в первую очередь, потому, что договор ренты часто носит социальный характер. Нельзя не согласиться с О.А. Марковой в том, что «для договора ренты особенно важным является условие об обеспечении его исполнения, так как существует очень большой риск того, что плательщик попытается использовать договор в корыстных целях».
Стоит заметить, что рассматриваемый договор является алеаторным, то есть рисковым. Для такого рода договоров существенной особенностью является отсутствие возможности предугадать сам факт наступления события, с которым стороны связывают возникновение или прекращение своих прав и обязанностей, либо иные обстоятельства, имеющие существенное юридическое значение. В рассматриваемом договоре рисковый характер имеет не сам факт смерти лица, в пользу которого предоставляется пожизненное содержание с иждивением, а именно время. Кроме того, риск заключается и том, что любая из сторон договора может оказаться в положении преждевременного прекращения договора другой стороной, а в пожизненной ренте - по требованию получателя ренты.
Все изложенное позволяет сформулировать некоторые выводы об особенностях содержания и формы договора пожизненного договора с иждивением.
Договор пожизненного содержания с иждивением имеет ряд особенностей, и в том числе, высокий уровень риска для обеих сторон. Вместе с тем, законодатель вопросы заключения данного договора урегулировал лишь в общих чертах, предусмотрев минимальную сумму ренты, также вид имущества, отчуждаемого под условие пожизненного содержания (недвижимость), форма сделки (нотариальное удостоверение, государственная регистрация).
Однако, многие аспекты остались без внимания законодателя. В частности, такое понятие, как «предоставление содержания с иждивением» фактически не конкретизировано. Это представляется существенным недостатком и создает не только чрезмерно широкие возможности для усмотрения плательщика ренты, но и широкие возможности для злоупотребления им своими правами.
В целом правовая регламентация договора
пожизненного содержания и иждивением имеет множество недостатков, большинство
из которых связаны именно с чрезмерно обобщенным формулированием определенных
вопросов. При этом не учитывается тот факт, что в большинстве случаев в
качестве рентополучателей (получателей пожизненного содержания и иждивением)
выступают граждане, нуждающиеся в повышенной защите (граждане пенсионного
возраста, престарелые).
3. Прекращение договора пожизненного
содержания с иждивением
3.1 Изменение и прекращение договора
пожизненного содержания с иждивением
При анализе любых видов гражданских правоотношений, любых гражданско-правовых договоров важное значение имеет вопрос изменения и прекращения договора.
Нормы о прекращении рассматриваемого вида договоров предусмотрены в ст. 605 ГК РФ. Как указано в данной статье, обязательства, связанные с пожизненным содержанием с иждивением, подлежат прекращению с момента смерти получателя ренты.
Если имеет место существенное нарушение со стороны плательщика ренты своих обязательств, то получатель ренты имеет право требовать возврата недвижимого имущества, которое было передано им для обеспечения пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных в ст. 594 ГК РФ. Причем плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, которые он понес ранее на содержание получателя ренты.
Отметим, что институт договора ренты и пожизненного содержания можно назвать одним из молодых институтов российского законодательства. Именно поэтому существуют проблемы правовой регламентации таких договоров.
Одной из них является проблема отсутствия установленных законодательством гарантий возмещения убытков «покупателя» в случае расторжения сделки или в случае других юридических фактов. Такая проблема наиболее актуальна, если идет речь о договоре содержания с иждивением.
Трудности появляются из-за того, что в договоре не прописываются формы, объем платежей и услуг. Договор ренты и пожизненного содержания может быть расторгнут на основании требования получателя ренты в случаях, когда имеет место нарушение условий договора. При разрешении спора между сторонами о должном объеме предоставления иждивения суд должен руководствоваться принципами честности, рассудительности, но бывает, что на деле эти принципы не всегда применяются. И, если получатель ренты будет уверять, что плательщик существенно нарушал обязательства, установленные договором, то суд встанет на его сторону. В данном случае плательщик ренты не только лишится имущества, но и не будет иметь права на возмещение понесенных расходов по содержанию получателя ренты. Многие предприимчивые «продавцы» с помощью этой законодательно установленной нормы могут пожить за счет нескольких благодетелей и в результате ничего никому не оставить.
Похожая проблема возникает и при заключении договора постоянной или пожизненной ренты, потому что в случае, когда имеет место случайная гибель либо случайное повреждение имущества, которое было передано под условие выплаты ренты, плательщик не освобождается от обязательства выплачивать ее на предусмотренных договором условиях. То есть складывается такая ситуация, что имущества уже нет, а обязанность платить ренту сохраняется.
Весьма сложной проблемой, связанной с договором пожизненной ренты и договором пожизненного содержания с иждивением, является именно большое количество случаев их расторжения. Как отмечает А.М. Шахаева, на каждые 100 заключенных договоров приходится около 40 фактов расторжений. Что касается количества сделок, которые отменяются, то оно неизвестно ни одному другому виду договоров с недвижимостью. Из этой проблемы следует еще одна проблема - большое количество разного рода нарушений и возникновение соответствующих юридически значимых последствий в расторжения. Так, например, нарушение сроков выплаты регулярных рентных платежей является одними из наиболее часто встречающихся нарушений договора пожизненного содержания с иждивением.
Нужно сказать, что в судебной практике при рассмотрении делам данной категории весьма часто возникает проблема определения понятия «существенное нарушение договора». Дело в том, что прекращение обязательств, касающихся пожизненного содержания с иждивением по указанному основанию имеет две специфические особенности в сравнении с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Первая особенность состоит в том, что имеет место более широкий круг нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны рассматриваться как существенные. Дополнительно к ним можно причислить и отчуждение, сдачу в залог или иное обременение имущества, которое было передано в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты; также утрата, повреждение имущества или прочие действия либо бездействие самого плательщика ренты, что в конечном итоге ведет к существенному уменьшению стоимости соответствующего имущества. Второй особенностью является то, что в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, получатель ренты имеет право требовать либо возврата недвижимого имущества, которое было передано в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщиком ренты произведено отчуждение имущества, то в случае решения вопроса, о возможности его истребования получателем ренты у третьего лица, учитываются нормы ст. 302 ГК РФ. Если руководствоваться законом, то в случае передачи имущества за плату, такая плата подлежит возвращению плательщику ренты, но с учетом износа имущества. При этом в законе специально подчеркивается, что плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов, которые были понесены им в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК РФ).
Отметим, что законодателем не раскрывается содержание понятия «существенное нарушение условий договора» применительно к рассматриваемому виду договоров. Но, учитывая характер обязанностей плательщика ренты, можно предположить, что существенным нарушением можно считать:
- длительную или систематическую задержку выплаты ренты;
- непредоставление необходимого обеспечения ренты, которое ставит под угрозу законные интересы получателя ренты;
- нарушение со стороны плательщика ренты иных обязанностей, которые, согласно договору, определены сторонами как существенные.
В связи с изложенным стоит подчеркнуть, что понятие существенности основывается, главным образом, на применении экономического критерия. Так, получатель ренты, который заявил в суд требование о расторжении договора, должен представить суду соответствующие доказательства о том, что ущерб действительно имеет место72.
Весьма сложным и неоднозначным считается вопрос, касающийся последствий умышленного причинению смерти получателю ренты со стороны ее плательщика. Хотя в практике такие случаи имеют место крайне редко, этот вопрос привлекает внимание многих исследователей. В данном случае наследники погибшего от руки плательщика ренты рентополучателя вправе ставить вопрос о применении аналогии права, когда при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются на основе аналогии права и требований добросовестности, разумности и справедливости. Однако истребование имущества, полученного в рамках договора ренты или пожизненного содержания с иждивением, возможно лишь после вступления в силу обвинительного приговора суда в отношении плательщика ренты73.
Вместе с тем, не исключаются случаи, в которых риску расторжения договора ренты по инициативе получателя ренты подвергается и добросовестный плательщик ренты. Как свидетельствует судебная практика, договор пожизненного содержания и иждивением в большинстве случаев заключается именно гражданами пожилого возраста. При этом довольно часто вокруг такого пожилого гражданина после заключения договора ренты неожиданно концентрируется множество близких лиц (соседи, дальние родственники и пр.), которые весьма активно настраивают его против плательщика. Причины могут быть различны. Если речь идет о родственниках, то они могут иметь заинтересованность в получении наследства, а потому могут оказывать определенное психологическое влияние на получателя ренты. Под этим влиянием получатель ренты может поддаться на уговоры и обратиться в суд с иском о расторжении договора. Формальной причиной расторжения в таких случаях, как правило, является несоблюдение обязательств со стороны плательщика.
Учитывая изложенное, важно всегда иметь в виду важность документального подтверждения исполненных обязательств. Однако, это не всегда позволяет избежать проблем. Так, например, имеют место и случаи, когда получатель ренты оказывается, будучи недобросовестной стороной, намеренно уклоняется от получения рентных платежей. Цель такого уклонения может направлена на расторжение договора. В такой ситуации может оказать содействие нотариус, который может принять в депозит причитающиеся стороне денежные суммы75.
Таким образом, законодательство предусматривает
возможность как изменения, так и расторжения договора пожизненного содержания с
иждивением. Вместе с тем, эффективных механизмов, обеспечивающих правовую
защиту прав и законных интересов каждой из сторон от злоупотреблений другой
стороны действующее гражданское законодательство РФ не содержит.
3.2 Ответственность по договору
пожизненного содержания с иждивением
Ответственность имеет важнейшее значение при анализе любого договора. Это обусловлено тем, что именно ответственность является тем средством, которое стимулирует обе стороны к добросовестному исполнению договорных обязательств.
Нормы гл. 33 ГК РФ содержат указания на виды ответственности, которая применяется в случае нарушения договора пожизненного содержания с иждивением. Ст. 586 ГК РФ закрепляет субсидиарную ответственность для плательщика ренты, передавшего обремененное рентой недвижимое имущество, перед первоначальным собственником, то есть получателем содержания с иждивением. Как полагает М.И. Брагинский, получатель ренты обязан заявить требование в отношении основного должника (нового собственника) о возврате переданного под выплату содержания недвижимого имущества. Это обусловлено с тем, что при отказе в удовлетворении данного требования либо при неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок получатель ренты получает возможность обратиться с таким же требованием к субсидиарному должнику.