1.3 Этапы согласования переустройства и перепланировки
Законодатель устанавливает обязанность согласования перепланировки или переоборудования. Первый этап является подготовительным, он состоит в сборе необходимых документов и получении необходимых разрешений. Второй этап заключается уже с подачи самого заявления.
Лицо, которое планирует провести перепланировку жилого помещения, вправе обратиться в межведомственную комиссию при органе местного самоуправления с заявлением о намерении провести переустройство или перепланировку жилого помещения. Органы местного самоуправления, а именно межведомственная комиссия не вправе требовать иных документов, которые не предусмотрены ст. 26 Жилищного кодекса.
Данному лицу необходимо предоставить следующее:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке в установленной форме;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). - Ст. 26.
Понятие «технический паспорт жилого помещения» регламентировано в ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации. Он содержит техническую или иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. См.: там же. - Ст. 14.
С таким заявлением может обратиться как физическое, так и юридическое лицо. В частности, рассматривается в данной работе заявление физических лиц. Согласно утвержденной форме, заявление должно содержать наименование органа местного самоуправления, которому оно подается заявление, от кого оно подается (указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номер телефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению. Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения: постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005г. №266 (ред. от 21 сентября 2005г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. №19. Ст.1812. В заявлении должна содержаться просьба на совершение конкретных действий: переустройство, перепланировку, которые осуществляются на основании проектной документации. Заявитель подписью подтверждает свои обязательства по осуществлению ремонтно-строительных работ в соответствии с требованиями законодательства. Сроки рассмотрения такого заявления составляет 45 дней со дня подачи документов. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). - Ст. 26, ч. 4.
Если перепланировку планирует провести наниматель жилого помещения, то ему необходимо получить согласие всех совершеннолетних членов семьи. Такое согласие может быть оформлено двумя способами: путем нотариального удостоверения (если указанные члены семьи не смогут присутствовать при подаче заявления на перепланировку (переустройство)); в случае их личного присутствия при подаче заявления путем его подписания. Шешко, Г.Ф. Справочник по жилищным вопросам. М.: ИНФРА-М, 2008. - 152 с.
Орган местного самоуправления проверяет поданные документы на полную комплектность, соответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Орган местного самоуправления принимает решение об отказе, в случае если в представленной документации имеются недостатки, которые могут быть основанием для отказа в согласовании. Этими основаниями являются: непредставления определенных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, а так же межведомственная комиссия может отказать в случае, если будущие проводимые работы будут нарушать правила и нормы технической эксплуатации: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств; перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. При составлении решения об отказе межведомственная комиссия составляет протокол о таком отказе, где должны быть указаны обстоятельства неразрешения проводить планируемые работы. Данный протокол должны направить в течение 3 рабочих дней по адресу, указанного в заявлении заявитель или в руки ему лично. Данное решение об отказе можно обжаловать в судебном порядке. Если же по результатам рассмотрения документов никаких отклонений не выявлено, орган местного самоуправления принимает решение о согласовании в установленной форме. Этот орган, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). - Ст. 26, ч. 4-5.
За качеством проводимых работ следят инспектора жилой инспекции или председатель жилого дома. Инспекторы проводят плановые и выборочные (по жалобам соседей) проверки, по результатам которых устанавливаются: факты самовольного переустройства квартир, наличие, качество и состояние технической документации на производство работ, условия и последовательность приемки работ, конструкций, инженерного оборудования и т.д. Жилищное право: учебник / под ред. В.Н. Литовкина, Е.С. Селиванова, И.С. Вишневской. М.: Эксмо, 2010. - 70с. Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который составляется сотрудником БТИ. Орган, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии, в орган или организацию, которые осуществляют государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Итак, Жилищный кодекс предусматривает исчерпывающий перечень документов необходимых для согласования. Необходимо отметить, что именно решение о согласовании, полученное от органа местного самоуправления служит юридическим основанием для осуществления переустройства или перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.
2. Правовые последствия незаконной перепланировки и переустройства
2.1 Ответственность за самовольное переоборудование и переустройство
Жилищный кодекс РФ предусматривает негативные последствия для лиц, которые вопреки определенным стандартам нарушили требования проведения переустройства и перепланировки. В данном случае, эти отношения регулируются ст. 29 ЖК РФ: самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, то есть разрешения проведения переустройства или перепланировки, или с нарушением проекта переустройства или перепланировки; собственник или наниматель жилого помещения, который провел в отношении этого жилого помещения самовольно перепланировку или переустройство, обязан вернуть это жилое помещение в прежнее состояние; на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью; Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). - Ст. 29, ч. 4.
Для лиц, самовольно осуществивших переустройство или перепланировку жилого помещения на законодательном уровне определен список неблагоприятных правовых последствий. Так, ст. 7.21 КоАП РФ содержит ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, данное нарушение может выражаться в самовольном переоборудовании жилых помещений либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. Эти действия влекут административную ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа в размере от одной тысячи либо до одной тысячи пятисот рублей. Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: федер. Закон Рос. Федерации от 30.12.2001 г. № 195?ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 20 декабря 2001г. (в ред. от 5 апреля 2013) // Собрание законодательства РФ, 2002, № 1 (ч. 1). - Ст. 19.1, 7.21.
Очень часто бывают случаи, когда в результате проведения перепланировки затрагивается общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Например, при проведении перепланировки: перенос окна, которое установлено на лицевой стороне дома, в другое место. Данная сторона многоквартирного дома является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и для проведения таких работ нужно не только согласие межведомственной комиссии, но и согласие собственников многоквартирного дома. Еще одним частым примером бывают случаи, когда самовольно устанавливается балкон на первом этаже, который занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников жилья. Данная перепланировка повлекла уменьшение общего имущества. Узаконить такие работ будет уже намного сложнее, поскольку даже если и результаты экспертизы установят, что перепланировка соответствует всем требования, установленные законодательством, но не будет предъявлено доказательств, что данная перепланировка проводилась с согласия собственников помещений многоквартирного дома, суд откажет в удовлетворении иска по этому основанию.
Для тех, кто самостоятельно осуществил данные виды работ, могут понести материальные затраты, так как это лицо облагается штрафом за свои незаконные действия, к тому же ему придется узаконивать выполненные работы, либо возвращать жилому помещению первоначальный вид за свой счет. И если перепланировка привела к возникновению какой-либо аварийной ситуации, то устранять все ее последствия также придется за свой счет, поскольку в этом случае именно данное лицо несет ответственность.
Очень часто бывают такие случаи, что такие жилые помещения не могут быть предметом сделок с недвижимостью. На сегодняшний день рынок недвижимости разбухает от предложений покупки квартир, но спроса нет. Спрос формируется из желания и возможности приобрести желаемый товар. Соответственно и покупателей на рынке недвижимости маловато. Так как нет материальных средств, будущие покупатели обращаются в банки за оформлением ипотеки. Банки тоже ставят свои условия, так, например, сбербанк категорически отказывается принимать квартиру с неузаконенной перепланировкой или переустройством, банки АТБ И ВТБ принимают такие жилые помещения, но под определённым «обременением» - узаконить такую перепланировку или переустройство, или вернуть в первоначальный вид. В данном случае будет хорошо и для продавца, и для покупателя, если такие выполненные работы можно узаконить задним числом. Худшим случаем будет для продавца, если такие работы нельзя узаконить, тогда остается один вариант - приведение первоначального вида данному жилому помещению. В результате всего этого, чаще всего, продавец несет существенные издержки в материальном выражении.
Чтобы узаконить перепланировку, нужно совершить ряд действий: заказать копию паспорта помещения в БТИ; предоставить проект, составленный лицензированной организацией, уже выполненной перепланировки или переустройства; собрать пакет необходимых документов: заявление о перепланировке, документы, подтверждающие право собственности на квартиру и технический паспорт объекта недвижимости, подать документы в жилищную инспекцию или многофункциональный центр; внести изменения в технический паспорт помещения и поставить на кадастровый учет.
На практике часто возникают вопросы такого характера: кто несет ответственность за незаконную перепланировку, которая была выполнена прежними владельцами жилого помещения. Согласно Жилищному законодательству, в случае приобретения квартиры с выполненной неузаконенной перепланировкой, необходимо либо привести жилье в надлежащий вид, в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить самовольную перепланировку. Лицо несет ответственность за незаконную перепланировку даже в том случае, если сами работы были выполнены дальними родственниками пару десятков лет назад, а сама квартира досталась ему по наследству. Жилищное право РФ: учебник / под ред. И. Л. Корнеева. М.: ПРИОР, 2012. - 213с. В случае невыполнение данных обязанностей последующий размер штрафа может вырасти и в конечном итоге, законодательство предусматривает лишение владельца его прав собственности на квартиры, в этом случае собственник выселяется с занимаемой жилплощади, а сама квартира продается с торгов. В ст. 551 ГК РФ закреплено, что обязательно подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая: федер. Закон Рос. Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 1995г. (в ред. от 14 июня 2012) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 5. - Ст. 551. А так как в соответствии со ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав, если иное не предусмотрено законом. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федер. Закон Рос. Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994г. (в ред. от 11 февраля 2013) // Российская газета, № 238-239 от 08.12.1994. - Ст. 8. Отсюда следует, что у нового собственника права на имущество возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего владельца прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.