Приведенные в табл. 9 результаты расчетов показывают, что в условиях Москвы девелопер может получить выручку с 1 кв. м общей жилой площади объекта в эконом-классе 131,9 тыс. руб., в комфорт-классе - 153,2 тыс. руб. (выше на 16,1%). Необходимо отметить, что окончательным критерием перехода к более высокому классу должен является критерий доходности, учитывающий не только изменение объема выручки, но и изменение стоимости строительства 1 кв. м общей жилой площади объекта.
При оптимизации квартирографии в соответствии с разработанной методикой объем выручки возрастает в эконом-классе до 147,5 (на 11,8%), в комфорт-классе - незначительно.
В условиях Новой Москвы (табл. 10) выручка с 1 кв. метра общей жилой площади объекта в эконом-классе составляет 84,6 тыс. руб., в комфорт-классе несколько ниже - 83,7 тыс. руб. После оптимизации квартирографии в эконом-классе она несколько увеличивается - до 85,9 тыс. руб. (на 1,5%), в комфорт-классе - незначительно снижается.
Выводы
Статистически достоверное определение поправок на размер и качество квартиры в целях оценки рыночной стоимости сравнительным подходом, а также критериев оптимизации квартирографии жилой застройки в целях максимизации доходности девелопмента возможно только в пределах каждого локального рынка на основе исследования закономерности ценообразования в конкретной фазе его состояния. В настоящей работе обоснована методология такого исследования на примере локальных рынков Москвы и Новой Москвы.
Список литературы
1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
2. Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости (Том 2). - НН.: ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2014. - 190 c.
3. С.Г. Стерник. Методика экономической (рыночной) оптимизации проекта комплексной жилой застройки // Современные проблемы экономики и управления развитием города. - М, РЭА им. Г.В. Плеханова, 2006. - 296 c. - C.40-55
4. Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 c.
5. С.Г. Стерник. Развитие оценки недвижимости сравнительным подходом на основе методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка // Аудит и финансовый анализ. 2009. №5. C.130-137
6. С.Г. Стерник. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения // Финансовая аналитика. 2010. № 12. C.2-12.
7. Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек» (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта // Механизация строительства и ЖКХ. 2012. № 6. - C. 32-39.