Статья: Оценка зависимости удельной и полной цены квартир от размера и качества

Оценка зависимости удельной и полной цены квартир от размера и качества

Г.М. Стерник

К.т.н., Московская ассоциация риэлторов, Председатель Комитета по аналитике и консалтингу gm_sternik@mail.ru

С.Г. Стерник

Д.э.н., проф., Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, профессор sgs728@mail.ru

Аннотация

девелоперский ценообразование рынок недвижимость

В теории и практике оценки многоквартирного жилья сравнительным подходом существует проблема статистически достоверного определения корректировок (поправок) на отличие характеристик оцениваемого объекта от объектов-аналогов по признакам размера и класса качества. Не менее важно рассмотреть размер и класс качества как факторы ценообразования при разработке концепции девелоперского проекта в части квартирографии.

Обширный опыт исследования рынка недвижимости авторами настоящей работы позволяет утверждать, что связь удельной и полной цены помещений с их размерами и качеством неоднозначна. Она определяется целой группой факторов, среди которых присутствуют как объективные, связанные с характеристиками объекта и его местоположения, так и субъективные, связанные с предпочтениями и бюджетом покупателей, маркетинговой политикой продавца и др.

Полученные в настоящей работе закономерности ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы и Новой Москвы позволяют рассчитать корректировки (поправки) на размер и качество квартир для оценки их рыночной стоимости сравнительным подходом, а также для расчета параметров доходности инвестиционно-строительных проектов.

Ключевые слова: Оценка недвижимости, рынок недвижимости, девелопмент недвижимости, факторы ценообразования, инвестиционный анализ, инвестиционно-строительный проект

Аnnotation

In the theory and practice of evaluation of multifamily housing using a comparative approach there is a problem of determining statistically significant adjustments to the difference between the estimated characteristics of the property from the comparable properties based on the size and quality.

It is equally (or more) important to consider the size and quality as pricing factors while creating multifamily development project concept.

Extensive authors' experience in the field of real estate market research allows the authors of this paper claim that the connection between the total price of the apartments, price per square foot or square meter basis and size and quality of the apartments is ambiguous. A group of factors, which affect this connection include both `objective', i.e. related to the characteristics of the property itself and its location, and subjective, i.e. associated with the preferences and budget of the customers, developer's marketing policies, etc.

Pricing patterns of the primary real estate market of Moscow and `New Moscow' that are discussed in the article allow authors calculate the adjustments to the price and quality of the apartments and estimate their market value using a comparative approach, which can further be used to calculate the parameters of profitability of investment and construction projects.

Keywords: рroperty valuation, property market, property development, factors affecting price, investment analysis, and investment and construction project, multifamily housing

Постановка задачи. Размер и класс качества квартир как факторы ценообразования актуальны в двух аспектах: оценочном и инвестиционно-аналитическом (в интересах девелопмента).

Оценочный аспект: в теории и практике оценки многоквартирного жилья сравнительным подходом существует проблема статистически достоверного определения корректировок (поправок) на отличие характеристик оцениваемого объекта от объектов-аналогов по признакам размера и класса качества. Федеральный стандарт оценки № 7 предлагает по методу корректировок единственное и весьма общее методическое указание: «цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям … При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта» [1]. Однако теоретические работы, предлагающие убедительные методики расчета поправок на размер и класс качества жилья, отсутствуют. Поэтому на практике поправки определяются субъективно и весьма приближенно. Например, поправка на размер чаще всего применяется к полной цене квартиры и вычисляется механическим умножением удельной цены аналога на разницу площади с объектом оценки. Влияние же размера на удельную цену не рассматривается или увеличение размера рассматривается исключительно как понижающий фактор [2], что ошибочно.

Инвестиционно-аналитический аспект: не менее важно рассмотреть размер и класс качества как факторы ценообразования при разработке концепции девелоперского проекта в части квартирографии. Принципиально, что застройщики и покупатели руководствуются различными критериями выбора размеров и класса качества объекта: первые рассчитывают общий доход от инвестиций и стремятся к максимизации удельной цены, вторые стремятся к минимизации полной цены объекта при заданном качестве [3].

Обширный опыт исследования рынка недвижимости авторами настоящей работы [4-6] позволяет утверждать, что связь удельной и полной цены помещений с их размерами и качеством неоднозначна. Она определяется целой группой факторов, среди которых присутствуют как объективные, связанные с характеристиками объекта и его местоположения, так и субъективные, связанные с предпочтениями и бюджетом покупателей, маркетинговой политикой продавца и др. (рис. 1).

Рис. 1. Структура факторов, определяющих цену объекта недвижимости

В связи с изложенным, зависимость цены квартиры от размера и класса качества нуждается в углубленном исследовании, результаты которого и представляются в настоящей работе.

Исходные данные исследования. Для исследования собраны данные о строящихся многоквартирных жилых домах и ценах предложения квартир на продажу в 2014 году в двух локациях - Москва (в границах до 2012 года) и Новая Москва (присоединенные с 1 июля 2012 года территории Московской области). Эти локации принципиально отличаются как по качеству жилья и ценам, так и по предпочтениям и бюджету покупателей в соответствии с их портретом: в Москве уровень душевого дохода жителей и покупателей-нерезидентов вдвое превышает уровень Подмосковья. В соответствии с этим отличается их потребительское поведение и предпочтения в отношении размеров и качества жилья.

Отметим, что в данном исследовании местоположение описывается дискретно - принадлежностью объекта к выделенной локации (зона, микрорайон). Размер жилого помещения описывается средней площадью квартир при различном количестве комнат (1-комнатная, 2-комнатная, 3-комнатная, многокомнатная квартира).

Качество объекта также описывается дискретно - заданным классом качества, определяемым по всей совокупности характеристик объекта в соответствии с «Единой методикой» [7], выделяющей 4 класса: эконом-, комфорт-, бизнес - и элитный класс.

Фрагменты базы данных ООО «Стерникс Консалтинг» (Sternik's Consulting) приведены в табл. 1 и 2.

В табл. 1 показаны три объекта и их основные характеристики, влияющие на комфортность проживания, на основе которых определяется класс объекта. Общее количество объектов в Реестре строящихся домов Москвы - 347, Новой Москвы - 720.

В табл. 2 приведены данные о трех квартирах, предлагаемых на продажу. Общее количество предложений в Прайсе Москвы - 66 272, Новой Москвы - 9 932.

Таблица 1. Реестр строящихся многоквартирных жилых домов в Новой Москве (фрагмент)

Таблица 2. База предложения квартир на продажу в Новой Москве (фрагмент)

Основная гипотеза исследования. Состоит в том, что закономерности ценообразования в зависимости от качества и размеров помещения неоднозначны и зависят от локации объекта (особенностей локального рынка недвижимости).

Теоретическое подтверждение основной гипотезы исследования. Рассмотрим следующий набор функций:

- полная цена объекта в функции от качества P = f₁(Q);

- полная цена объекта в функции от размера P = f₂(S);

- удельная цена объекта в функции от качества U = f₃(Q);

- удельная цена объекта в функции размера U = f₄(S);

- качество объекта в функции от размера Q = f₅(S);

- размер (площадь) объекта в функции от качества S = f₆(Q).

В формализованном виде закономерности ценообразования на рынке квартир по критериям качества и размера можно представить следующим образом (для простоты примем в первом приближении линейную зависимость между исследуемыми показателями):

- полная цена объекта в функции от качества равна

P = f(Q) = (a₀ + a₁ Q);

- качество объекта в функции от размера равно

Q = F(S) = (b₀ +b₁ S);

- площадь объекта в функции от качества равна

S = (Q - b₀ ) / b₁ = Q / b₁ - c₀,

где a₀, a₁, b₀ , b₁, c₀ - коэффициенты регрессионных уравнений.

Тогда удельная цена объекта равна

U = P / S = (a₀ + a₁ Q) / (Q / b₁ - c₀).

Таким образом, при определении удельной цены объекта показатель качества входит как в числитель, так и в знаменатель формулы. Это подтверждает неоднозначность закономерности ценообразования жилых помещений в зависимости от качества и размера.

Рассмотрим варианты представления закономерностей ценообразования в графическом виде, сняв допущение о линейном характере всех зависимостей (рис. 2).

Рис. 2. Графическое формирование зависимости удельной цены от качества при различных вариантах зависимости удельной цены от площади помещения

График показывает, что в варианте А), когда потребитель предпочитает повышенный комфорт и готов платить за квартиры большой площади (аналог - Москва), средняя удельная цена с ростом класса качества помещений повышается, а в варианте Б), когда потребитель стремится к повышенному качеству, но не готов платить за излишние площади (аналог - Новая Москва), средняя удельная цена с ростом качества снижается.

Понятно, что двумя произвольно выбранными примерами не исчерпываются варианты зависимости удельной цены от качества.

Далее исследование рынка и получение необходимых закономерностей выполняется на конкретных данных.

Эмпирическое подтверждение основной гипотезы исследования. Пример информации о ценовой ситуации приведен в виде пространственно-параметрической модели первичного рынка жилой недвижимости в Новой Москве (табл. 3).

Обработка баз данных показала существенные отличия в структуре предложения между двумя локациями: в Москве количество квартир эконом-класса составляет 23,3%, комфорт-класса - 37,3%, бизнес-класса - 24,3%, элитного класса - 15,0%. В Новой Москве эти показатели составляют 12,0%, 83,3%, 4,7% и ноль процентов соответственно (рис. 3).

Рис. 3. Структура объема предложения (по количеству квартир) по классам

Таблица 3. Дискретная пространственно-параметрическая модель предложения квартир на продажу в Новой Москве в 2014 году