Статья: Оценка зависимости удельной и полной цены квартир от размера и качества

В свою очередь, квартиры различного класса существенно различаются по количеству комнат (табл. 4 и рис. 4) и по общей площади (табл. 5 и рис. 5).

Так, в Москве в структуре предложения квартир эконом-класса 3-комнатные квартиры занимают 22% и имеют среднюю площадь 88,8 кв. м, а в Новой Москве - 15% и 80,5 кв. м соответственно.

В комфорт-классе в Москве и Новой Москве доля трехкомнатных квартир примерно одинакова (21-22%), но площади различаются - 98,3 и 80,9 кв. м.

В бизнес-классе в Москве доля 3-комнатных квартир составляет 35%, в Новой Москве - 44%, а площади отличаются в пользу Новой Москвы - 118,1 и 137,4 кв. м (в основном это малоэтажные дома).

В элитном классе в Москве доля многокомнатных квартир (как правило, со свободной планировкой) преобладает (42%), средняя площадь около 280 кв. м.

Таблица 4. Распределение квартир в Москве по числу комнат в различных классах, %

Рис. 4. Распределение квартир в Москве по числу комнат в различных классах, %

Таблица 5. Средние площади квартир с различным числом комнат в различных классах, кв. м

Рис. 5. Средние площади квартир с различным числом комнат в различных классах, кв. м

В соответствии с такими отличиями, в Москве средняя удельная цена квартир эконом-класса составляет 139,3 тыс. руб./кв. м, комфорт-класса - 151,1, бизнес-класса - 260,1, элитного класса - 685,3 тыс. руб./кв. м. В Новой Москве эта величина составляет в эконом-классе 84,3, в комфорт-классе - 82,4, в бизнес-класса - 121,0 тыс. руб./кв. м (табл. 6 и рис. 5). В то же время полная цена квартир в эконом-классе Москвы - 8074, в комфорт-классе - 9580, в бизнес-классе - 24189, в элитном классе - 100739 тыс. руб. В Новой Москве она равна в эконом-классе 4417 тыс. руб., в комфорт-классе - 5491, в бизнес-классе - 16359 тыс. руб. (табл. 7 и рис. 6).

Таблица 6. Средняя удельная цена квартир с различным числом комнат в различных классах, тыс. руб./кв. м

Таблица 7. Средняя полная цена квартир с различным числом комнат в различных классах, тыс. руб.

Рис. 6. Средняя полная цена квартир с различным числом комнат в различных классах, тыс. руб.

Таким образом, в условиях приведенного примера средние удельные цены растут при переходе к более высокому классу качества в Москве, и одновременно растут и полные цены квартир. В Новой Москве при переходе от эконом- к комфорт-классу средние удельные цены снижаются, при этом полные цены квартир растут.

Методическая интерпретация полученных результатов. Полученные закономерности ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы и Новой Москвы позволяют рассчитать корректировки (поправки) на размер и качество квартир для оценки их рыночной стоимости сравнительным подходом.

Расчет поправок к удельной цене квартиры производится по формулам:

К_S = (U_a^Q / U_o - 1) x100%,

K_Q = (U_a^S / U_o - 1) x100%,

где К_S - поправка на размер; K_Q - поправка на качество; U_o - средняя удельная цена в кластере класса качества и размера оцениваемой квартиры; U_a^Q -средняя удельная цена аналога того же класса качества, отличающегося по размеру; U_a^S - средняя удельная цена аналога того же размера, отличающегося по классу качества.

Например, в варианте первая оцениваемая квартира находится в Москве, 2-комнатная и принадлежит к комфорт-классу, а квартиры-аналоги - одно- и трехкомнатные того же класса и эконом-класса также находятся в Москве. В варианте 2 меняется только локация - все квартиры находятся в Новой Москве. Результаты расчета поправок приведены в табл. 8.

Таблица 8. Пример расчета поправок на класс и размер помещений

Приведенные в табл. 8 результаты расчета показывают, что поправка к удельной цене квартиры в Москве на класс качества при аналогах того же класса не требуется, а поправка на размер составляет соответственно -3% и -1%. Если аналоги принадлежат к эконом-классу, то поправка на класс равна +10%, а на размер -4% и +19%. В Новой Москве поправки на качество для аналогов того же класса не требуются, а на размер равны соответственно -3% и +1%. Для аналогов эконом-класса поправки на качество равны -2%, на размер - соответственно -5% и -2%.

При инвестиционном анализе концепций жилой застройки разработка рекомендаций застройщику относительно квартирографии должна исходить из критерия максимальной доходности (в случае приблизительно одинаковых затрат для разных вариантов квартирографии - по критерию максимальной выручки) и учитывать предпочтения потребителей относительно качества объекта и размера помещений.

Расчет выручки произведем по формуле

В = ? P_i x n_i = ? U_i S_i n_i .

Тогда выручка с жилого квадратного метра равна

В' = ? U_i S_i n_i / S₀ = ? U_i x d_i ,

где d_i = S_i n_i / S₀ - доля площади квартир i-го размера от общей площади квартир в объекте.

Соответственно, максимальная выручка достигается при условии максимизации доли квартир с наибольшей удельной ценой при сохранении доли остальных квартир в пределах диапазона предпочтений потребителей:

Max B' = U_max x d_max + ? U_j x d_j

при d_j ? d_jmin;

d_jmin = d_j - Дd_j;

d_jmax = 1 - ? d_jmin,

где U_max - наибольшая средняя удельная цена квартир среди квартир различного размера; U_j - средняя удельная цена остальных квартир; d_max - максимально возможная доля таких квартир согласно предпочтениям потребителей; d_j - доля остальных квартир; d_jmin - минимальная доля квартир в структуре спроса с учетом погрешности в определении предпочтений потребителей; Дd_j - половина диапазона погрешности.

Методика оптимизации квартирографии для получения максимальной выручки состоит в том, что полученные в результате исследования предпочтений потребителей средние доли квартир различного размера в спросе корректируются следующим образом:

- доли всех квартир, кроме квартир с максимальной средней удельной ценой, снижаются до нижней границы диапазона погрешности в определении средней доли;

- доля квартир с максимальной удельной ценой повышается на соответствующую величину.

Принимается, что объем поглощения квартир всех классов качества и всех размеров при таких изменениях структуры спроса относительно средних долей в структуре предпочтений остается равным объему строительства.

В табл. 9 и 10 приведены примеры расчета максимальной выручки с одного кв. м для двух классов качества объекта - эконом- и комфорт-классов. Исходные данные о ценах взяты из табл. 6.

Таблица 9. Расчет максимальной выручки с 1 кв. м общей жилой площади дома в Москве

Таблица 10. Расчет максимальной выручки с 1 кв. м общей жилой площади дома в Новой Москве