С учетомвышесказанного, Оценщик в настоящем Отчете принял решение вдальнейшихрасчетах использовать ставку возвратной капитализации, определенную методом рыночнойэкстракции, как наиболее достоверную изопределенныхразличнымиметодами.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Начетвертомэтапеопределяетсярыночнаястоимость объекта оценки путем капитализациичистой прибыли от объекта.
Табл. 6 - Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом методом прямойкапитализации.
|
№ п/п |
Наименование |
Расчет |
Величина |
Ед.изм |
||
|
1 |
Общая площадь объекта |
Данные экспликации |
102,1 |
кв.м. |
||
|
2 |
Арендная ставка для объекта оценки |
см. табл. 1 |
237,5 |
руб./ мес. |
||
|
3 |
Ежегодный потенциальный доход от сдачи объекта оценки в аренду |
п.2*12 290 |
290 985 |
руб./ год |
||
|
4 |
Количество дней в году |
- |
365 |
дней |
||
|
5 |
Количество дней, когда объект вынуждено пустует |
- |
0 |
дней |
||
|
6 |
Коэффициент загрузки |
1-(п.5*1/п.4) |
100 |
% |
||
|
7 |
Действительный валовый доход |
п.3*п.6 |
290 985 |
руб./год |
||
|
8 |
Ежегодные расходы на содержание объекта |
Расходы на замещение |
200 |
200 |
руб./кв.м. в год |
|
|
Размер арендной платы за землю |
100 |
100 |
руб./кв.м. в год |
|||
|
Налог на имущество |
456 |
439 |
руб./кв.м. в год |
|||
|
Итого, расходы на 1 кв.м. помещения |
756 |
руб./кв.м. в год |
||||
|
Итого, расходы на все помещение |
77 222 |
руб./год |
||||
|
9 |
Чистый операционный доход |
п.7-п.8 |
213 763 |
руб./год |
||
|
10 |
Ставка капитализации |
Табл. 5 |
8,75% |
% |
||
|
11 |
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная доходным подходом, с учетом НДС (округленно) |
п.11/п.12 |
2 442 000 |
рублей |
Заключение
В результате выполнения этой работы был подробно рассмотрен доходный метод для определения рыночной стоимости объекта. Для этого был произведен расчет ставки возрастной капитализации методом рыночной экстракции, изучены методы Хоскольда, Инвуда и Ринга.
Расчет был выполнен по федеральным стандартам оценки недвижимости.
Список использованной литературы
1. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации/М.А. Федотова, В.Ю. Рослов,О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. - М.:Финансы и статистика, 2008. - 384 с.:ил.;
2.Озеров Е. С. «Экономика и менеджментнедвижимости«. СПб.:Издательство «МКС», 2003 -422 с. - ISBN 5-901-810-04-Х;
3.Александров В.Т. Ценообразование в строительстве, 2-е издание, - Санкт-Петербург:Издательство «Питер», 2001 года.
4.Генри С.Харрисон, «Оценканедвижимости», издание подготовлено Российским обществомоценщиков, Москва, 1994.
5.Грязнова А.Г. «Оценканедвижимости», Москва, «Финансы и статистика», 2002г.
6. Ковалев А.П. «Как оценить имущество предприятия», Финстатинформ, Москва, 1996.
7. Порывай Г.А. «Техническаяэксплуатациязданий», Москва «Стройиздат», 1990.
8.Тарасевич Е.И. «Оценканедвижимости», ИздательствоСПбГТУ, Санкт-Петербург, 1997.
9.Тарасевич Е.И. «Методыоценки недвижимости», ТОО «Технобалт», Санкт-Петербург,1995.
10.Тарасевич Е.И. «Анализинвестиций в недвижимость», МКС, Санкт-Петербург, 2000.
11.ФридманДж.,ОрдуэйНик. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Москва,Дело, 1997.
12 Черняк А.В. «Оценка городской недвижимости», Москва, Русская деловая литература,1996.