Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

На втором этапе необходимо рассчитать величину действительного валового дохода (ДВД).Это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей.Определение степени недоиспользования осуществляется с помощью коэффициентазагрузки, который зависит от следующих факторов:

* общеэкономической ситуации;

* перспектив развития региона;

* стадии цикла рынка недвижимости;

* соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынканедвижимости. При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузкина высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и независящей от уровня загрузки.

Прогнозирование меньшей степени загруженности (заполняемости) произведено для объектаоценки по формуле

К3=1-((Dn*1)/Na)),

где:

К3 - коэффициент загрузки объекта;

Dn- средний период, в течение которого объект эксплуатируется;

Na- число арендных периодов в году (количество дней в году).

Табл. 2 - Расчет степени загрузки объекта оценки

На третьем этапе из величины действительного валового дохода (ДВД) вычитаютсяоперационные расходы и получается прибыль от объекта. Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) - это расходы, позволяющие объектунедвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционныерасходы делятся на:

* постоянные;

* переменные;

* расходы на замещение, или резервный фонд на восстановление.

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимостиарендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата залицензии и разрешения, платежи за землю. Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости иот уровня предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести расходы науправление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающегоперсонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество); расходы на эксплуатацию и ремонт;расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями; расходы посодержанию автостоянки; прочие расходы.

При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться науровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости, которыепредполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы, например:

* элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные рамы и заполнения, покрытие пола, кровля;

* механическое, санитарно-техническое оборудование, электроарматура, различныеприборы и счетчики;

* элементы фондов внешнего благоустройства (подъездные дороги, автостоянки, озеленение).

Сюда же относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений передвселением нового арендатора, если эти расходы по договоренности несет владелец недвижимости.

В процессе проведения работ по оценке, был проведен телефонный опроссотрудников риэлторских фирм, предлагающих к аренде принятые для расчета объекты-аналоги. По итогам переговоров было установлено, что в ставку аренды объектов-аналогов расходы покоммунальным платежам (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, техническое обслуживание, плата за охранно-пожарную сигнализацию) не входят. Все указанныевыше расходы уплачиваются арендатором.

Расходы, которые несет собственник - плата за землю, налог на имущество, расходы назамещение (на регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы). Врасчетах величина операционных расходов, вычитаемых из действительного валового дохода, принимается исходя из средних значений аналогичных расходов по объектам с аналогичнымназначением, оценка которых производилась Оценщиком ранее, и по которым Оценщику былипредоставлены справки о величине расходов (всего было проанализировано более 40 справок отарендаторов помещений по операционным расходам; значения платы за землю, а также расходовна замещение по всем объектам составляют примерно одинаковые значения, в среднем размеррасходов на замещение составляет 200 руб./кв.м. в год, размер арендной платы за землю составляет100 руб./кв.м. помещения в год). Налог на имущество в расчетах учтен исходя из стоимостиобъекта, определенной в сравнительном подходе (за вычетом НДС), поскольку новый собственникобъекта оценки отразит в балансе стоимость объекта в размере его выкупной стоимости.

Капитализируя полученный денежный поток (чистый денежный поток), получаем рыночнуюстоимость объекта.

Обоснование ставки возрастной капитализации

Для расчета коэффициента капитализации используются следующие методы:

- методом рыночной экстракции;

- методом кумулятивного построения.

Расчет ставки возвратной капитализации методом рыночной экстракции

Метод рыночной экстракции, по-видимому, позволяет определить наиболее адекватнуювеличину коэффициента капитализации для объектов недвижимости.

Как известно, коэффициент капитализации равен:

К = ЧОД1/С0;

ЧОД1=ЧОД0Ч (1+ t);

где:

К - коэффициент капитализации;

ЧОД1 - прогнозная величина чистого операционного дохода;

С0 -стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ЧОД0 - текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки;

t - годовой темп прироста чистого операционного дохода.

В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, какправило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракцииприходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетнаязависимость приобретает вид:

где:

А1i - прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости;

А0i - величина арендной платы для i-го объекта недвижимости на дату оценки;

С0i - стоимость i-го объекта недвижимости на дату оценки

а1 - средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;

а2 - средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате;

n - количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляетсярыночная экстракция.

Рассмотрим данные рынка помещений, аналогичных объекту оценки.

Табл. 3 - Расчет ставки возрастной капитализации методом рыночной экстракции.

Расчет ставки возвратной капитализации методом кумулятивного построения

Ставка капитализации, рассчитанная методом кумулятивного построения, включаетставку дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата.

Ставка дисконтирования определяется путем суммирования безрисковой ставки ипремий, отражающих дополнительные риски, присущие объекту недвижимости, которые всравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

В оценочной практике принято выделять несколько видов премий за риск: премиязариск инвестирования в объект недвижимости, премия низкую ликвидность, премия заинвестиционный менеджмент.

Коэффициент капитализации для любого актива, теряющего свою стоимость стечением времени (прежде всего для недвижимости) состоит из двух частей: ставкидохода наинвестиционный капитал (R0) и нормы возврата капитала (SFF).

Коэффициент (ставка) капитализации применяется при оценке имущества длякапитализации дохода за определенный период, как правило, год. Ставка капитализации выражаетзависимость между общей суммой доходов, приносимых имуществом, и полнойвеличиной егостоимости.

Одним из методов расчета ставки капитализации (R0) является «Расчеткоэффициентакапитализации с корректировкой на изменение стоимости актива». Этот расчет учитывает какдоход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемыйпериод.

Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, болееточно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того, что учитывается весь периодвладения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечнойотдачей.

R0=Rе- Д *SFF

где: R0- ставка капитализации;

Rе- ставка дисконтирования, или норма прибыли (отдачи) на всю сумму инвестиций; Д - долевое изменение стоимости;

SFF - норма возврата (фактор фонда возмещения).

Ставка капитализации (R0) включает ставку отдачи на капитал (Re) и нормувозврата (SFF), формирующую отчисления в фонд возмещения капитала.

Дх SFF - член уравнения, компенсирующий изменение стоимости имущества (норма возвратапри изменении стоимости).

Д=(FV - V)/ V

где: Д - долевое изменение стоимости;

FV - цена возможной перепродажи имущества в конце периода владения (реверсия);

V - стоимость имущества.

Фактор фонда возмещения (SFF) - коэффициент, отражающий величинурегулярныхвложений в течении определенного времени, для получения по истечении срока, при заданнойставке дохода, одной денежной единицы.

SFF= R/((1+ R)n- 1)

где: SFF - норма возврата (фактор фонда возмещения);

R- ставка дохода на капитал (отношение чистого дохода к вложенному капиталу);

n - количество лет;

Так, при уменьшении стоимости имущества в течение периода владения, инвесторкомпенсирует потерю стоимости за счет периодического дохода, т. е. ставка капитализациикорректируется на изменение первоначальной стоимости (и в случае уменьшения стоимостиобъекта - увеличивается на норму возврата).

Если стоимость объекта недвижимости не изменяется во времени, то долевое изменениестоимости равно нулю (Д= 0) и ставка (коэффициент) капитализации равен ставкедисконтирования (R0 = Re).

Примером таких объектов могут служить земельные участки.

Ставка капитализации может быть равна ставке дисконтирования (R0 = Re) и в случае, когда стоимость объекта недвижимости изменяется (чаще всего снижается), но поток доходабесконечен. При бесконечном сроке экономической жизни объекта (n ?? ?), величина нормывозврата стремится к нулю (SFF 0), поэтому при достаточно большом периоде времени величиной нормы возврата можно принебречь.

При прогнозе полной потери стоимости объекта оценки в конце периода владения (FV= 0,и, следовательно Д= -1) возврат первоначального капитала должен быть обеспечен за счетреинвестирования части периодического дохода, и первоначальное выражение будет иметь вид:

R0=Rе+SFF

Определение нормы возврата (SFF), а, следовательно, и ставки капитализации (R0) зависитот условий формирования фонда возмещения потери стоимости.

При расчете ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива, выделяют три основных метода определения нормы возврата:

1. Метод Инвуда.

2. Метод Хоскольда.

3. Метод Ринга.

Метод Инвуда.

Аннуитетный метод возврата инвестиций.

В условиях постоянного и стабильного во времени денежного потока фонд возмещенияформируется по ставке процента, равной норме прибыли (i = Rе), т.е.

SFF=Rе/((1+Re)n-1)

Применяется в случаях, когда по экспертному заключению ожидаетсяполучение постоянного дохода за оставшийся период владения объектом оценки.

Метод Хоскольда.

Аннуитетный метод возврата инвестиций.

Ставка дохода, приносимого объектом, высока, и ее трудно достичь в случаереинвестирования. Чтобы обезопасить возврат средств, вложенных в объект недвижимости,инвестор формирует фонд возмещения по минимальной (безрисковой) ставке.

SFF= Rf/((1+Rf)n-1)

где: Rf- безрисковая ставка (ставка безрискового финансирования)-норма дохода побезрисковым вложениям.