Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

Применятся в случаях, когда, по мнению Оценщика, получение постоянны[доходовсвязано с повышенным риском уменьшения или прекращения прогнозируемого денежного потока.

Метод Ринга.

Линейный метод возврата капитала (инвестиций).

Этот метод предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владенияактивом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначальногокапитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-ом возмещениикапитала равна 1/n

SFF=1/n

где: n - время амортизации объекта (остаточный срок экономической жизни) в годах.Применяется при оценке старых или сильно изношенных объектов, для которых характернатенденция снижение дохода (уменьшение арендной платы, увеличение расходов на ремонт ивосстановление) за оставшийся период владения объектом.

В данной работе, в качестве метода нормы возврата, использовано формирование фондавозмещения при аннуитетном характере возврата капитала методом Инвуда.

Оценщик прогнозирует стабильный и постоянный доход за время владения объектом, поэтому дисконтирование денежных потоков производится на средину года.

Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования рассматривается как нижний предельный уровень доходностивложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупкуданного объекта недвижимости. Имеется в виду, что у инвестора есть другие альтернативывложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска.

Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимаетсявероятность потери стоимости собственности вследствие, например, банкротства предприятия,малой ликвидности недвижимости, экономических, социальных, политических и другихчрезвычайных событий. Чем выше риск, тем выше ставка дисконта. Это объясняется тем, чтоготовность инвестора идти на риск оправдана тогда, когда он ожидает повышенную отдачу от егоинвестиций.

Для определения нормы дисконтирования в настоящем отчете применяется методпостроения, который основывается на предпосылке о том, что норма дисконтирования являетсятолько функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, которые присущикаждому конкретному проекту. Основными видами рисков, которые наиболее актуальны дляинвестиций в недвижимость, являются: риск управления недвижимостью, риск низкойликвидности, риск рынка недвижимости, риск рынка капитала, риск инфляции, финансовый риск, экологический риск, законодательный риск, планировочный риск, юридический риск, риск износаи налоговый риск. В общем случае ставка дисконта (Re) в методе построения - это суммабезрисковой (реальнойк) В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют процентную ставку подолгосрочным государственным облигациям. Например, в США эталоном безрисковых вложенийслужат облигации 30-летнего государственного займа федерального правительства. В российскойпрактике оценки в качестве безрисковой ставки, как правило, используется норма доходности поправительственным облигациям, ставка рублевого депозита.

В целях настоящей оценки в качестве безрисковой ставки принимается значение долгосрочной ставки рынка ГКО-ОФЗ на дату оценки в номинальном рублевом выражении.

Премия за риск вложения

Премия за риск вложений (rp) определена экспертным методом. Ниже указаны основныевиды систематических и несистематических рисков, которые могут оказать влияние на развитиеситуации на рынке купли-продажи и аренды недвижимости. Степень вероятности рискарассматривается по десятибалльной шкале. Чем выше значение риска в таблице, тем болеевероятным предполагается риск его наступления для оцениваемого объекта.

К систематическим рискам относятся:

- Ухудшение общей экономической ситуации

Данный риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможнымувеличением арендной ставки, предполагаемой на прогнозный период. Падение ставки арендныхплатежей так же может быть вызвано снижением деловой активности в стране в целом,изменением структуры спроса на аренду и покупку недвижимости.

- Изменение федерального или местного законодательстваДанный вид риска связан в первую очередь с земельными отношениями, т.е. возникновением трудностей при продлении договора аренды на земельный участок, на которомрасположен объект недвижимости. Также данный риск предполагает обязательные издержкисобственника на предполагаемый выкуп земельного участка под объектом недвижимости.

Изменения в законодательстве могут быть связаны с увеличением арендных и налоговыхплатежей, повышением процентной ставки кадастровой стоимости для выкупа земельного участка, а также другими аспектами, связанными с налогообложением объектов недвижимого имущества.

- Тенденции развития экономики в регионе.

На изменение степени риска вложения финансовых капиталов в рынок недвижимостиоказывают влияние тенденции развития экономики в регионе, отражающие общие тенденцииэкономики страны. Однако экономика в регионах развивается гораздо более медленными темпами, чем экономика страны в целом. Особенно большое влияние данный риск оказывает на принятиерешений об инвестировании средств в депрессивные и дотационные регионы, к которым относитсяТверская область.

Несистематические риски чаще всего связаны с самими объектами и пдодаются корректировке:

- Ускоренный износ здания

Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный ивнешний. При этом для недвижимости с различным функциональным назначением различновлияние каждого из видов износа. Так, на стоимость производственного здания в первую очередьвлияет физический износ, т.к. у зданий данного назначения велика нагрузка на перекрытия, усиленная вибрация приводит к необходимости дополнительного обслуживания межпанельныхшвов ит.п. Для офисных и торговых зданий особое значение приобретает функциональный износ, аименно: несоответствие характеристик здания современным рыночным стандартам ипредставлениям о характеристиках данного типа имущества (несовременная конструкция, дизайн, устаревшая технология и связанные с этим факторы).

- Неполучение арендных платежей

Данный риск учитывает вероятность неполучения арендных платеже арендодателем привозникновении финансовых трудностей у арендатора, в силу которых он не может полностью иличастично оплатить арендные платежи, эксплуатационные и коммунальные расходы, либо принедобросовестном отношении арендатора к своим обязательствам по уплате арендных платежей всоответствии с договором аренды.

- Недостаточно эффективное управление проектом

В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходитразграничение функций Собственника и Управляющего. За Собственником остаются функциипринятия стратегических решений и функции контроля качества управления. Функцииоперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированнымиуправляющими компаниями. При условии наличия на рынке недвижимости превышенияпредложения над спросом, возникает необходимость гораздо более серьезного подхода к вопросууправления объектом недвижимости.

- Наличие избыточных площадей

Данный риск связан с наличием на рынке большого количества аналогичных объектов, которые не могут быть сданы в аренду по причине превышения спроса. Также данный рискотражает и наличие избыточных площадей на самом объекте, затрудняющих одновременную 100% сдачу в аренду всех его площадей. Данные факторы не могут не сказаться на доходности объектаоценки.

- Ухудшение транспортной доступности объекта

Данный вид риска указывает, насколько обеспечен объект оценки транспортнойинфраструктурой и вероятно ли наступление в будущем ситуации, когда транспортная доступностьухудшится, например, вследствие проведения ремонтных работ на дорогах, путепроводах, развертывания нового строительства и др.

- Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой

При оценке потенциала объекта и рискованности вложения в него денежных средствнеобходимо рассмотреть вопрос о возможности обеспечения его всеми видами инженерныхкоммуникаций, в том числе водоснабжением, отоплением, электроснабжением, телефонной связьюи др. Чем выше риск возможности неполучения какого-либо вида благоустройства, тем вышерасценивается риск вложения в объект оценки.

- Ухудшение коммерческого потенциала области

Данный риск связан, прежде всего, с тем, что планируемое увеличение предложения нарынке недвижимости неизбежно приведет к снижению ставки аренды и стоимости 1 кв.м.Особенно актуально это при условии, если соотношение спроса и предложений на недвижимостьдостигло равновесия или предложение превышает спрос. Данное равновесие предполагаетпроектирование и строительство более качественных продуктов, более жестокую конкурентнуюборьбу среди девелоперов и консультантов по недвижимости, занимающихся маркетингомпроектов.

Премия за низкую ликвидность

Считается, что данный риск (Л) может иметь критическое значение, так как принеобходимости реструктурировать или оставить данный объект инвестор не сможет продатьнедвижимость относительно других активов бизнеса быстро и без финансовых потерь. Принимаяза срок экспозиции объекта оценки (Nоб) период в 6 месяцев, а также исходя из приемлемого длянедвижимости периода экспозиции (Nнорм) в 12 месяцев, можно предположить общую премию зариск низкой ликвидности в оцениваемое недвижимое имущество как произведение реальнойбезрисковой ставки (Rf) и отношения, учитывающего снижение ликвидности объекта оценки.

Л=Rf*Nоб/Nнорм

Премия за инвестиционный менеджмент

Премия за инвестиционный менеджмент (М) определяется рискованностью и сложностьювложения средств в конкретный вид недвижимости. Доход, который инвестор планирует получитьот инвестиций, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектомнедвижимости. Риск управления недвижимостью является уникальным, так как дляальтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален. Величина премииза риск инвестирования в объекты недвижимого имущества традиционно принимается в размере, не превышающем 5%. В рамках данного Отчета величина премии за риск принята на уровне 3%.

Табл. 4 - Расчет ставок дисконтирования и капитализации методом кумулятивного построения

Премиязарискинвестирования в объектоценки 5,40%

Расчетпремиизанизкуюликвидность

- нормальный срок экспозиции объекта 6 месяцев

- безрисковая ставка 7,35%поправка на низкую ликвидность 3,68%

БС - безрисковая ставка 7,35%

Р - премия за риск инвестирования 5,40%

Л - поправка на низкую ликвидность 3,68%

М - премия за инвестиционный менеджмент 3,00%

Ставка дисконтирования 19,43% БС+Р+Л+М

РасчетвеличиныставкикапитализацииметодомИнвуда

Табл. 5

3. Определение итогового значения ставки возвратнойкапитализации

Величинаставкивозвратнойкапитализации, определенная методом рыночной экстракции, составила 8,24%; определенная методом кумулятивногопостроения - 19,43%. Значительнаяразница в величинах ставки, определеннойразличнымиметодами, обусловлена тем фактом, чтометод кумулятивного построения основан наэкспертныхоценкахрисков и премий за риск, в товремя как метод рыночной экстракцииопираетсянареальныерыночныеданные.

Проведенный подробный анализ показал, что главнымнедостатком метода кумулятивного построения являетсядопущениеобаддитивности рисков, в товремя как все факторы зависимымеждусобой и недействуютотдельнодруготдруга. В связи сэтим вероятен факт двойного (и более) учетатогоили иного фактора и, соответственно,искусственного завышения ставки дисконтирования и ставкикапитализации. Кроме того,существует вероятность, что в таблице 18 неучтенкакой-либоизфакторов риска, так как несуществует стандартного набора рисков, общегодлявсехслучаев.