Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Национальный минерально-сырьевой университет «Горный»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Экономика недвижимости

Тема:«Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода»

Автор: студентка гр. ГК-08

Корф М.В.

Руководитель проекта

Доцент Невская М. А.

Санкт-Петербург, 2013

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Национальный минерально-сырьевой университет «Горный»

УТВЕРЖДАЮ

Заведующий кафедрой

____________/_______/

“___”___________2013г.

Кафедра организации и управления

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Экономика недвижимости

ЗАДАНИЕ

Студентке группы ГК-08 Корф М. В.

1. Тема: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода.

2.Содержание пояснительной записки:Определение рыночной стоимости объекта недвижимости - Помещение пункта приема платежей по адресу г. Тверь, Октябрьский пр-т, д. 32, помещение 1008

Руководитель проекта доцент________________ / Невская М. А. /

Аннотация

В представленной курсовой работе определяется рыночная стоимость объекта недвижимости на основе доходного метода.

In the presented term paper the market project cost of real estate on the basis of a profitable method is defined.

Explanatory note contains 6tables, and consists of 28 pages.

недвижимость оценка капитализация

Введение

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного метода.

1. Физико-географическое положение

Тверь город в России, административный центр Тверской области и Калининского района, расположенный на берегах реки Волги в районе впадения в неё рек Тьмаки и Тверцы.Тверь -- крупный промышленный, научный и культурный центр, крупный транспортный узел на пересечении железнодорожной линии Санкт-Петербург -- Москва и автомагистрали «Россия» с Верхней Волгой. Площадь территории города -- 152,22 кмІ, административно город разделён на 4 района (Заволжский, Московский, Пролетарский, Центральный). Население города (по предварительным итогам переписи 2010 года) -- 403 726 человек, по оценке Тверьстата на 1 января 2012 года -- 406 918 человек.

Тверь находится на западной окраине Верхневолжской низины и к северу от Тверской моренной гряды. Город расположен на пересечении железнодорожной и автомобильной магистралей, соединяющих Москву и Санкт-Петербург, с Волгой в её верхнем течении; находится в 134 км к северо-западу от Москвы и в 484 км к юго-востоку от Санкт-Петербурга. Город расположен на высоте от 124 м (урез Волги) до 174 м над уровнем моря (высшая точка города на юго-восточной окраине, недалеко от пересечения главного хода Октябрьской железной дороги с Тверской окружной дорогой).

Климат умеренно-континентальный: средняя температура февраля ?7,6 °C, июля +18,8 °C, среднее годовое количество осадков -- 653 мм. Тверь имеет мягкий климат, с умеренно прохладной и достаточно длительной зимой и нежарким, влажным летом. Сильные морозы или палящий зной бывают достаточно редко. Абсолютный минимум ?49,7 градусов (16 января 1940), максимум +38,8 градусов (7 августа 2010). Самый холодный месяц -- январь, тёплый -- июль.

2. Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению на территории РФ

? Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования кпроведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 256;

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 255;

? Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»утвержденным Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 254.

А такжестандарты и правила оценочной деятельности,утвержденные НП«Кадастр-оценка».

Данные стандарты и правила являются обязательными к использованию (в соответствии с положениями ст.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Сущность доходного метода

Доходный подход подразумевает, что цена объекта недвижимости на дату оценки естьтекущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущихлет от сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

В рамках доходного подхода возможно применение одного их двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежныхпотоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка отперепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируяхарактерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

* предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

* имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

* потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

* оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

* объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

В целях настоящей оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки был использован метод капитализации денежного потока, поскольку текущие арендные платежиприближенно соответствуют доходам, ожидаемым в будущем. Период прогнозирования в целях настоящей оценки приравнивается к 1 году, предполагается, что поток доходов, получаемых в будущем, будет постоянным. При определении рыночной стоимости методом капитализации денежного потока соблюдается последовательность действий:

* Расчет величины денежного потока в прогнозном периоде.

* Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.

* Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

С заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины;

2) межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;

3) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;

4) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);

5) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;

6) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель.

4. Количественные и качественные характеристики объекта оценки

1. Преобладающая застройка микрорайона- в силу местоположения преобладает жилая застройка совстроенными на первых этажах торговымипомещениям.

2. Транспортная и пешеходная доступность- транспортная доступность - отличная. Пешеходная доступность - в 2 минутах пешком от остановки общественного транспорта.

3. Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) - отличная.

4. Близость к скоростным магистралям - объект оценки расположен в непосредственной близостиот Октябрьского проспекта - одной из главныхтранспортных магистралей города.

5. Объекты социальнойинфраструктуры микрорайона впределах пешей доступности

(менее 1 км) - социальная инфраструктура характеризуется какразвитая (в пределах пешеходной доступности имеютсямагазины, больница, детский сад, школа).

6. Экологическая обстановка района - благоприятная.

7. Объекты промышленнойинфраструктуры микрорайона - отсутствуют;

8. Состояние прилегающейтерритории -хорошее.

Вывод:

Положительными факторами расположения объекта оценки является: благоприятнаяэкологическая обстановка района, хорошая транспортная и пешеходная доступность, хорошаяобеспеченность общественным транспортом. Отрицательных факторов не выявлено.

Сведения об износе и устареваниях, присущих объекту оценки

Состояние здания - Удовлетворительное

Техническое состояние нежилых помещений (субъективная оценка) - в помещении выполнен стандартный ремонт.

Видимые дефекты внутренней отделки - в некоторых местах отклеиваются обои

Функциональные характеристики

Все элементы отделки нежилых помещений выполнены с применением материалов, актуальных для строительства в настоящее время.

Экономические внешние факторы

Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов:

1. Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономическогосостояния в месте расположения объекта оценки);

2. Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территорииобъекта оценки);

3. Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).

Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического измененияокружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению сдругими аналогичными объектами в Тверской области. Изменения законодательства,накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также незафиксированы.

5.Расчет величины денежного потока

В целях настоящей оценки в качестве базы для капитализации был выбран номинальныйрублевый денежный поток.

На первом этапе расчета денежного потока определяется потенциальный валовой доход(ПВД), приносимый оцениваемым объектом (в расчете на 1 кв.м. помещения).

Табл. 1 - Расчет ставки арендной платы для объекта оценки