— соотношение спроса и предложения, которое подвержено циклическим колебаниям и отражает влияние макроэкономических условий;
— соотношение доходности вложений и рисков, связанных с инвестированием в данный актив;
— соотношение величины инвестиций и уровня риска, которое также зависит от типа инвестора, требуемого и имеющегося объема средств, который инвестор считает возможным направить на цели инвестирования;
— динамику стоимости недвижимости по периодам, которая отражает складывающиеся под слиянием соотношения спроса и предложения тенденции в выбранном сегменте рынка;
— соотношение доходности вложений и стоимости инвестиционных ресурсов, которое определяет интерес к инвестированию в данный актив. Анализируя данный фактор, следует учитывать, что представление о собственном капитале как самом дорогом ресурсе не всегда верно для индивидуальных (частных) инвесторов. При использовании собственных средств в качестве «цены» источника капитала принимается упущенная выгода или альтернативные издержки, в качестве которых обычно рассматривается возможность участия в других проектах. Подобную аналогию сложнее провести для индивидуальных инвесторов, поскольку речь идет о таком двойственном активе как недвижимость. Поэтому, определяя стоимость капитала для индивидуального участника рынка, следует учитывать, инвестиционный или потребительский интерес реализуется в данном случае. В зависимости от этого сравнение может производиться либо на основе нормы сбережений, либо нормы накоплений.
Рис.3. Динамика средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам Статистика / ЦБР.
Наконец, следует учитывать, какой аспект -- инвестиционный или потребительский -- поддерживается и стимулируется государством в настоящее время. Применительно к конкретному объекту вложений это требует анализа соотношения его инвестиционных и потребительских свойств, исходя из интересов и целей инвестора.
Таким образом, выбор методов анализа рыночной ситуации и принятие инвестиционных решений относительно вложений в недвижимость зависит от того, с позиции товарного или инвестиционного рынка рассматривается рынок жилой недвижимости. Это, в свою очередь, зависит от направленности интересов субъектов рынка недвижимости и проявляется в процессе реализации экономических отношений собственности.
Список использованной литературы
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. -- 3-е изд., испр. -- СПб.: Ин-т проблем экон. возрождения, 2009. -- 303 с.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т. Балабанов. -- М.: Финансы и статистика, 1996. -- 187 с.
3. Мельников О.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие / О.Н. Мельников. -- М.: МЕЛАП, 2006. -- 120 с.
4. Экономическая теория: учебник / под ред. Г.П. Журавлевой, В.М. Юрьева. -- Тамбов: Изд-во Тамб. ун-та, 2000. -- 757 с.
5. Кейнс Дж. Общая теория занятости, процента и денег / Дж. М. Кейнс. -- М.: Гелиос АРВ, 2011. -- 352 с.
6. Рудяков В.А. Роль сбережений при анализе адаптивной экономики / В.А. Рудяков // Институциональная трансформация экономики: российский вектор новой индустриализации: материалы 4-й Всерос. науч.-практ. конф., 21-23 октября 2015. -- Омск, 2015. -- С. 101-107.
7. Поляков В.В. Особенности и проблемы сбережений как формы финансового поведения домохозяйств России и Китая / В.В. Поляков, И.А. Санникова, Н.В. Полякова // Известия Иркутской государственной экономической академии. -- 2015. -- Т. 25, № 5. -- С. 861-869.
8. Бедин Б.М. Возможные направления государственного регулирования рынка жилой недвижимости / Б.М. Бедин // Известия Байкальского государственного университета. -- 2018. -- Т. 28, № 3. -- С. 508-516.
9. Кубасова Т.И. Изменение приоритетов государственной поддержки финансирования программ в области жилищной политики / Т.И. Кубасова, Л. В. Каверзина // Известия Байкальского государственного университета. -- 2016. -- Т. 26, № 6. -- С. 947-954.
10. Самаруха В.И. Механизмы финансирования рынка доступного жилья на муниципальном уровне / В.И. Самаруха, Т.Г. Краснова, Т.В. Шалыгина // Известия Иркутской государственной экономической академии. -- 2009. -- № 3 (65). -- С. 34-41.
11. Кудрявцева В.А. Оценка состояния и развития сектора жилищного строительства / В.А. Кудрявцева // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. -- 2017. -- Т. 7, № 1. -- С. 45-52.
12. Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России (точка зрения) / А.Г. Куликов // Деньги и кредит. -- 2010. -- № 11. -- С. 2-12.
13. Светник Т.В. Факторы, сдерживающие развитие рынка жилищного строительства / Т.В. Светник // Активизация интеллектуального и ресурсного потенциала регионов: материалы 4-й Всерос. науч.-практ. конф., 17 мая 2018. -- Иркутск, 2018. -- С. 363-370.
14. Хомкалов Г.В. Проблемы развития первичного рынка коммерческой недвижимости / Г.В. Хомкалов, Е.Ю. Кензина. -- Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2010. -- 156 с.