Статья: О выборе подходов к анализу рынка жилой недвижимости

О выборе подходов к анализу рынка жилой недвижимости

Ковалевская Наталья Юрьевна -- кандидат экономических наук, доцент, кафедра инженерно-экономической подготовки, Байкальский государственный университет; Тюньков Владислав Владимирович -- доктор технических наук, профессор, кафедра «Вагоны и вагонное хозяйство», Иркутский государственный университет путей сообщения,

Аннотация

Рассматриваются вопросы развития рынка жилой недвижимости с учетом специфики недвижимости как объекта экономического анализа. Определяются условия реализации экономического интереса к инвестированию в объекты жилой недвижимости. Выявляются особенности, присущие рынку жилой недвижимости, как инвестиционному и товарному рынкам. Анализируется двойственная природа недвижимости, объясняющая формирование инвестиционного и потребительского интересов участников рынка жилой недвижимости. Анализируется взаимосвязь «сбережения -- инвестиции -- потребление» на уровне реализации частных (индивидуальных) интересов экономических субъектов. Проводится сравнение различных инвестиционных активов по степени их привлекательности для частных инвесторов в зависимости от различных факторов, влияющих на принятие решения об инвестировании. Анализируются условия, позволяющие в полной мере раскрыть инвестиционный или потребительский аспекты рынка жилой недвижимости. Рассматривается влияние государственной инвестиционной политики, направленной на поддержание и стимулирование потребительского или инвестиционного аспектов развития рынка жилой недвижимости.

Ключевые слова. Инвестиции, сбережения, инвестирование в недвижимость, рынок жилой недвижимости.

Abstract

On selecting approaches to analysis of the residential property market

Natalya Yu. Kovalevskaya -- Ph.D. in Economics, Associate Professor, Chair of Engineering and Economic Training, Baikal State University; Vladislav V. Tyunkov -- Doctor habil. In Engineering, Professor, Chair of Railroad Cars and Rolling Stock, Irkutsk State Transport University

The article examines the issues of developing the residential property market taking into account the specifics of real estate as an object of the economic analysis. It reveals the terms of implementing economic interest in investing in residential property, identifies the features inherent in the residential property market as investment and commodity markets. It analyses the dual nature of real estate which explains the development of investment and consumer interests of the residential property market participants. The article analyses the interrelation of «saving -- investment -- consumption» at the level of implementing private (individual) interests of economic subject. It makes a comparison of various investment assets in terms of their attractiveness for private investors, depending on various factors affecting the decision to invest. It analyses the terms that allow to fully disclose the investment or consumer aspects of the residential property market. It considers the impact of the governmental investment policy directed at supporting and promoting development aspects of the residential property market.

Keywords. Investments, savings, real estate investment, residential property market.

рынок жилье недвижимость инвестирование

Вопросы функционирования рынка жилой недвижимости и реализации интересов его участников на любой стадии развития рынка являются актуальными для проведения исследований, поскольку состояние и тенденции развития рынка жилой недвижимости отражают уровень социально-экономического состояния общества.

Жилая недвижимость является одной из базовых ценностей, обеспечивающих при вложении в этот актив экономическую стабильность и позволяющей реализовать экономические интересы собственников. Если решение о покупке жилья принимается с целью улучшения жилищных условий, речь идет о проявлении потребительского интереса, если преследуются инвестиционные цели, тогда можно говорить о проявлении интереса к инвестированию в недвижимость. На специфику жилой недвижимости указывает ряд авторов [1, с. 83-87; 2, с. 10-12; 3, с. 10-16], отмечая ее двойственную природу, которая проявляется в том, что недвижимость, обладая потребительскими и инвестиционными свойствами, может выступать и в качестве объекта потребления, и в качестве объекта инвестирования. Эти свойства проявляются на уровне реализации индивидуальных интересов участников рынка недвижимости.

Выступая в роли средства удовлетворения потребительского интереса, недвижимость является товаром, определяющим социальный статус ее владельца, а также товаром, к которому, предъявляются требования по обеспечению безопасности. Жилая недвижимость может также выполнять функцию средства сбережения, если ее приобретение осуществляется с целью аккумуляции накопленных средств. Поскольку инвестиции и сбережения являются взаимосвязанными процессами, вложение накопленных средств в приобретаемую недвижимость (и не только жилую) предполагает реализацию инвестиционной функции, овеществляя результат труда покупателя (инвестора).

Однако вложения в покупку жилья можно назвать инвестицией лишь с определенной долей условности. С точки зрения экономической теории это вложение инвестиционным не является, поскольку не предполагается создание нового капитала либо помещение капитала, обеспечивающее увеличение его стоимости, так как использование термина «инвестиции» предполагает отказ от потребления в настоящем ради обеспечения дохода или иного полезного результата в будущем [4, с. 399]. Поскольку стоимость такого актива как недвижимость возрастает при определенных экономических условиях, можно рассматривать такое размещение капитала как инвестиционное.

Реализация экономического интереса к инвестированию зависит от внешних условий и от состояния инвестиционного рынка. Объективные и субъективные факторы, влияющие на склонность к потреблению были выделены и классифицированы еще Дж. Кейнсом в работе «Общая теория занятости, процента и денег» [5], который отмечал, что слабый интерес к инвестированию, возможен как в бедном обществе, так и в богатом. Но, если в бедном обществе отсутствие интереса к инвестированию можно объяснить необходимостью потребления, то в богатом обществе слабый интерес к инвестированию говорит о необходимости сокращения производства этой продукции. Эта закономерность действует независимо от вида продукции и распространяется, в том числе, и на рынок недвижимости. В исследованиях рынок недвижимости определяется как «интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг» [1, с. 90]. Это предполагает возможность рассмотрения недвижимости как объекта экономических отношений собственности.

Двойственная природа недвижимости позволяет при проведении исследований рынка недвижимости применять подходы, используемые для анализа товарного и инвестиционного рынков. Кроме того, двойственная природа недвижимости позволяет стимулировать потребительский аспект за счет инвестиционного для развития рынка жилой недвижимости и сферы жилищного строительства в целом.

Если рассматривать недвижимость как объект инвестирования, принимая во внимание инвестиционный аспект вложений в недвижимость, то следует основываться на принципах, действующих на инвестиционных рынках. Если же недвижимость рассматривается как объект реализации потребительского интереса, то речь идет о насыщении рынка и решении задачи максимального удовлетворения потребительского спроса, и в этом случае следует основываться на принципах анализа и регуляторах, действующих на товарных рынках. Поскольку рынок недвижимости относят к несбалансированным рынкам вследствие имеющихся расхождений между спросом и предложением [1, с. 136], одной из особенностей формирования спроса и предложения на рынке недвижимости является более высокая неопределенность, чем на других рынках.

Помимо тенденций изменения спроса на формирование рыночного равновесия оказывает влияние длительность жизненного цикла объекта недвижимости, поэтому предложение не всегда успевает отреагировать на изменение спроса. В исследованиях рынка недвижимости отмечается невозможность формирования классических кривых спроса и предложения, поскольку для определения рыночной цены недвижимости используются не точные данные, а приближенные, рассчитанные с учетом статистического распределения вероятностей [там же]. На рынке недвижимости это проявляется в форме несоответствия схем поведения продавцов и покупателей или арендаторов, при этом продавцы могут необоснованно поднимать цены, что ведет к снижению количества сделок и сокращению спроса в ожидании снижения цен. Соотношение цен на жилье и доходов покупателей определяет доступность жилья как товара на рынке жилой недвижимости.

Возможность рассматривать рынок недвижимости как товарный обусловлена вложением капитала в объекты недвижимости и возникновением экономических отношений между участниками рынка, складывающихся в результате операций с недвижимостью (купля-продажа, аренда) [2, с. 10]. В то же время, использование различных форм и источников финансирования капитала, который обращается на рынке недвижимости, позволяет рассматривать отдельным авторам его как составную часть финансового рынка [там же, с. 5-8], а недвижимость представлять не только как товарную, но и «финансовую категорию» [там же, с. 13-20], имея в виду ее инвестиционные свойства.

Анализируя инвестиционный аспект вложений в недвижимость, следует учитывать определенную специфику, характерную для недвижимости как для инвестиционного актива. Подход к рынку недвижимости как разновидности инвестиционного рынка [1--3] позволяет выделить следующие особенности недвижимости по сравнению с финансовыми активами.

Во-первых, не всегда возможно приобрести объекты недвижимости в желаемом для инвестора объеме, что проявляется как высокий «пороговый» уровень инвестиций, требуемый для вхождения на рынок и создающий ограничения в ее приобретении [1, с. 132]. Поскольку отсутствие у инвестора требуемой суммы средств может стать препятствием для вхождения на рынок, А.Н. Асаул называет рынок недвижимости «рынком ограниченных возможностей продавцов и покупателей» [там же, с. 147].

Во-вторых, рынок жилой недвижимости подвержен влиянию общеэкономической ситуации, которая влияет на первичный и вторичный рынок различным образом. На вторичном рынке сокращение спроса вызывает быстрое ответное сокращение предложения и снижение цен, при этом нижняя ценовая граница будет определяться исходя из цены приобретения объекта, текущих затрат на содержание и финансового состояния продавца. Для первичного рынка нижний ценовой предел будет определяться исходя из себестоимости строительства, что затрудняет изменение предложения [1, с. 148]. Поэтому для первичного рынка недвижимости более значимыми являются общеэкономические и инфляционные факторы, однако существенное влияние оказывают «структура и качество существующих предложений» [там же, с. 157]. Необходимость удерживаться в нужном диапазоне цен для достижения участниками рынка своего инвестиционного интереса является условием, при котором возможен обмен таким специфическим товаром как недвижимость.

Для иллюстрации влияния экономической ситуации можно привести данные социологических опросов подтверждающие, что фактически недвижимость считается одним из инвестиционных активов. По данным ВЦИОМ, ослабление рубля повысило у россиян интерес к вложению в недвижимость: почти половина россиян отдает предпочтение недвижимости как наиболее надежному направлению вложения средств (табл. 1). В исследованиях также отмечается, что «большинство граждан, имеющих свободные денежные средства и возможность инвестировать», выбирают недвижимость в качестве наименее рискованного актива.

Таблица 1. Предпочтения россиян по вложениям в инвестиционные активы,*

* Составлено авторами по данным ВЦИОМ. URL: http://www.wciom.ru.

Анализ структуры и направлений вложения средств показывает, что население склонно выбирать менее доходные, но и менее рисковые активы, что вполне объяснимо с исторической точки зрения и утратой доверия к инвестированию в ценные бумаги и другие высокорисковые активы. Более половины опрошенных выбирает недвижимость и вклады в наиболее крупных банках для сохранения сбережений. Склонность рассматривать недвижимость как средство сбережения возрастает в нестабильной экономической среде. В ситуации, сложившейся к концу 2014 г., недвижимость выступала как альтернатива сбережениям в денежной форме, что иллюстрирует взаимосвязь между нестабильностью политики и снижением сбережений. Такая ситуация в экономической теории характеризуется как «сбережения из предосторожности», т.е. дополнительные сбережения, вызванные неопределенностью.

Уровень неопределенности влияет и сбережения, и на инвестиции, при этом отмечается, что размер инвестиций «обратно пропорционален уровню неопределенности» [6]. Поэтому исследователи выделяют так называемые «инвестиционные сбережения», под которыми понимается «часть ранее полученного дохода, который не использован для потребления» [6], но может быть направлен на инвестиции при определенных условиях, рассмотренных ниже.