Статья: О выборе подходов к анализу рынка жилой недвижимости

В-третьих, принятие решения о сбережениях зависит также от доходности капитала. Чем выше доход на вложенный капитал, тем более привлекательным становится сбережение, а высокий среднедушевой доход является источником роста инвестиций. Одна из основных проблем процесса сбережения -- диверсификация рисков, что объясняет интерес к вложениям в недвижимость (табл. 2). Несмотря на некоторое снижение доходности и колебания макроэкономической ситуации, инвестиции в недвижимость как вложения в реальные ценности, являются наиболее востребованным инвестиционным активом.

Таблица 2. Рост / снижение годовой доходности наиболее привлекательных активов, проц.

* Составлено авторами по данным: Банки. ру. ** Составлено авторами по данным: РБК. 2016-2018.

Основные направления инвестирования физических лиц образуют инвестиции в недвижимость и банковские вклады, которые в периоды экономической нестабильности сменяются покупкой валюты. Использование внутренних источников для финансирования частных инвестиций во многом зависит от того, какой аспект -- инвестиционный или потребительский -- поддерживается и стимулируется государством. В исследовании причин, по которым принимаются решения о сбережениях и инвестициях, проведенном В.В. Поляковым [7], отмечается, что на рост привлекательности инвестиций в объекты недвижимости, в том числе, в жилье, повлияло развитие частной собственности, а также ряд финансовых кризисов 90-х гг., которые привели к полной или частичной потере сбережений населения и снижению доверия к банковской системе.

В-четвертых, вопрос о формировании и сохранении сбережений возникает лишь в случае наличия возможности сформировать эти сбережения, и только потом возникает вопрос, каким образом эти сбережения могут быть приумножены или использованы. В соответствии с равновесным подходом сбережения являются источником инвестиций, но наличие сбережений обеспечивается полученным ранее доходом. Поскольку основным доходом и, соответственно, источником сбережений для большинства населения является заработная плата, то на формирование сбережений влияет не только ее абсолютный рост, но и рост части свободного дохода, который остается после оплаты обязательных расходов. По данным опроса Левада-центра, почти две трети российских семей (65 %) на протяжении ряда лет, с 2012 г., не имеет сбережений именно по причине низкого дохода и эта тенденция сохраняется в настоящее время Россияне рассказали о своих сбережениях..

В-пятых, на принятие инвестиционных решений влияет наличие или отсутствие соответствующей профессиональной подготовки у лиц, принимающих такие решения. Частными или индивидуальными инвесторами являются физические лица, которые не выступают в качестве профессиональных участников инвестиционного рынка. Поэтому на принятие решения о вложениях в недвижимость влияют субъективные потребительские предпочтения, сформировавшиеся на основе инвестиционного или потребительского интереса, а в качестве исходных данных могут использоваться региональные информационные базы и порталы по недвижимости. Таким образом, недвижимость как инвестиционный товар, является весьма сложным для инвесторов, так как требует необходимых знаний в области управления недвижимостью, позволяющих получать существенный доход [1, с. 148].

Наконец, еще один фактор, косвенно влияющий на проявление интереса к жилой недвижимости как инвестиционному активу, предполагает реализацию соответствующих мер государственного регулирования, проводимых в этой сфере. В исследовании рынка жилой недвижимости, проведенного Б.М. Бединым, отмечается направленность на сдерживание инвестиционного аспекта данного рынка посредством налоговой политики, направленной на снижение привлекательности недвижимости как объекта инвестирования [8].

Таким образом, происходит стимулирование государством потребительского аспекта недвижимости как за счет стимулирования рынка жилой недвижимости, так и за счет развития рынка арендного жилья. Развитию рынка жилья способствует реализация различных программ помощи населению в приобретении жилья: субсидирование первоначального взноса по ипотеке и процентных ставок Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным жилищным ипотечным кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей: постановление Правительства РФ от 30 дек. 2017 г. № 1711: (ред. от 28 мар. 2019) // СПС «Консультант-Плюс» ; О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей: закон РФ от 29 дек. 2006 г. N° 256-ФЗ: (ред. от 18 марта 2019) // СПС «Консультант-Плюс.. Одновременно это активизирует процессы и на рынке арендного жилья как конкурирующем с рынком купли-продажи жилья.

Рост потребительской активности в отношении жилой недвижимости ведет к увеличению расходов потребителей этого специфического товара. Как следствие, происходит сокращение сбережений и увеличение спроса на заемные источники финансирования инвестиций в недвижимость, поскольку реализация как инвестиционного, так и потребительского интереса (покупки жилой недвижимости) для большинства участников рынка существенным образом затруднена по причине отсутствия или недостатка средств для покупки данного товара (жилья) и высокого «порогового» значения для вхождения на рынок.

На потребительский аспект жилой недвижимости обращает внимание Т.И. Кубасова в исследовании состояния рынка жилищного строительства, отмечая его зависимость от «потребительской активности населения, состояния рынка ипотечного кредитования и инфляции» [9]. Этот процесс сопровождается снижением потребительского спроса и роста отложенного спроса, что объясняется сберегательной моделью поведения населения на фоне снижения реальных доходов, которыми располагает население. Для активизации процессов финансирования жилищного строительства и роста потребительской активности Т.И. Кубасовой предлагается задействовать сбережения населения, используя такие финансовые инструменты, как выпуск жилищных сертификатов и ипотечных жилищных облигаций [9].

Аналогичное мнение относительно привлечения сбережений населения высказывает В.И. Самаруха, исследуя механизмы финансирования рынка жилья, к числу которых относит налоговые льготы, доступность кредитных ресурсов, привлечение прямых частных инвестиций, привлечение сбережений населения посредством сберегательных схем и жилищных сертификатов и другие [10]. Снижение рыночных цен на жилье, обеспечивает сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья и является индикатором повышения доступности жилья. В исследованиях по этому вопросу ипотека рассматривается как основной и наиболее доступный способ приобретения жилья [11]. По мнению В.И. Самарухи, «ипотечное кредитование авансирует будущие сбережения и повышает платежеспособный спрос», обеспечивая тем самым большую доступность жилья [10].

Доступность жилья как товара на рынке определяется соотношением доходов покупателей и цен на жилье. В исследованиях вопросы доступности жилья рассматриваются в контексте ситуации на жилищном рынке и состояния отрасли жилищного строительства в целом [9-11]. При этом отмечается, что возможности решения данной проблемы как за счет собственных средств, т.е. формирования «инвестиционных сбережений», так и за счет использования заемных ресурсов у большинства населения невелики [12].

Исходя из потребительского аспекта, «пороговый» уровень может быть определен по так называемому «индексу доступности» жилья, который рассчитывается исходя из соотношения средней стоимости жилья и среднегодового дохода семьи [12], либо исходя из соотношения средней стоимости 1 м² жилья к средней заработной плате, при этом значение этого показателя должно стремиться к единице. Учитывая динамику средних цен на жилье на первичном и вторичном рынке и динамику средней заработной платы (рис. 1), можно говорить о сложившейся положительной тенденции: для первичного рынка это соотношение снизилось с 1,93 в 2010 г. до 1,3 в 2018 г. и, соответственно, с 1,82 до 1,06 для вторичного рынка жилья.

Рис. 1. Соотношение средней стоимости 1 кв.м жилья* к средней заработной плате** в Иркутской области за период 2010-2018 гг. * Составлено авторами по данным Федеральной службы государственной статистики / Иркутскстат, 2019. ** Федеральной службы государственной статистики / Росстат, 2019.

Аналитики рынка недвижимости прогнозируют рост стоимости жилья в 2019 г. на 3-4 % В 2019 г. цены на недвижимость резко пойдут в рост., отмечая при этом, что рынок жилой недвижимости так и не восстановился в полной мере после обвала цен 2014 г. Отмечается также, что в 2018 г. цены на жилье уже выросли на 4 %, поэтому за два года рост цен ожидается почти вдвое, что уже является ощутимым скачком Ставка ипотеки для квартир в новостройках в апреле впервые опустилась ниже 9,5 %. Ведомости. 2018.. Все это в совокупности с ростом инфляции, тарифов и налогов приводит к снижению доходов населения и увеличению стоимости ипотеки.

При этом, по оценкам Росстата, к 2017 г. до 41 % возросло число семей, среднедушевой доход которых позволяет привлекать ипотечный кредит (по сравнению с 2012 г., когда эта доля оценивалась в 27-29 %, а в 2016 г. -- в 35 %). При последующем снижении средней ставки по ипотечным кредитам менее 8 % и при условии, что темпы роста цен на жилье не будут опережать темпы роста заработной платы (рис. 2), прогнозируется увеличение доли таких семей до 50 % к 2020 г.

Рис. 2. Соотношение темпов прироста заработной платы Информации для ведения мониторинга социально-экономического положения субъектов Российской Федерации / Росстат., темпов прироста средней стоимости 1 м² жилья Цен на недвижимость Иркутска. и темпов прироста средней ставки по ипотеке Ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам, и приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях.

Несмотря на то, что темпы роста цена на жилье и темпы роста ставок по ипотеке вполне сопоставимы с темпами роста заработной платы (рис. 2), среди экономистов существуют опасения по поводу повышения рисков, связанных с доступностью ипотеки. Так, по некоторым оценкам, к декабрю 2017 г. населению было предоставлено на 35 % больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2016 г., что сформировало у экспертов ожидания избыточного кредитования в результате доступности ипотеки. В 2017 г. тенденция к снижению ставок сохранилась. Средневзвешенная ставка по ипотеке составила 9,68 % к апрелю 2017 г., для приобретения жилья на вторичном рынке -- 9,63 %, для квартир в новостройках -- 9,43 %⁷. Аналитики отмечают, что к 2018 г. снижение ставок по ипотеке и снижение цен на жилую недвижимость, привели к минимальному соотношению среднего платежа по ипотеке к заработной плате, что открыло массовый доступ к ипотеке. В 2005--2006 гг. такое соотношение составляло около 1,4, в 2011--2012 гг. -- около 0,9, а в 2017 г. соотношение платеж/зарплата составило менее 0,6, и, по мнению аналитиков, может еще сократиться в связи с ожидаемым дальнейшим снижением ставок по ипотеке Там же..

Несмотря на то, что ситуация к 2019 г. несколько изменилась за счет наметившейся тенденции к снижению ставок (рис. 3), основным сдерживающим фактором в отношении ипотеки по-прежнему является высокая стоимость заемных ресурсов. По расчетам аналитиков, при аннутитетной схеме выплаты процентов при стандартном сроке ипотеки 10 лет только на шестой год сумма процентов и сумма выплат основного долга становятся примерно равными. В соответствии с этой схемой при оформлении ипотеки на 20 лет переплата может составить почти 100 % по сравнению с первоначальной суммой Ипотека сегодня: брать или не брать?.

Проводя анализ факторов, сдерживающих развитие рынка жилья, Т.В. Светник [13] отмечает низкую платежеспособность населения, которая привела к появлению недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков. В результате вложение средств в строящуюся недвижимость из категории относительно низкорисковых перешли в категорию высокорисковых, малопривлекательных для реализации инвестиционного интереса. С точки зрения потребительского интереса такие вложения могут рассматриваться лишь как вынужденные при необходимости решения жилищной проблемы.

Обобщая результаты анализа статистических данных, и учитывая мнения ряда авторов исследований [8; 9; 14], при принятии решения об инвестировании в такой актив как жилая недвижимость рекомендуется учитывать следующие факторы: