Так, важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предос-тавляется тот или иной вид ренты. Во-первых, от того, возмездно или без-возмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной пены ренты (ст. 594 ГК РФ). Во-вторых, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, пере-данного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК РФ) и т.д.
Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, в одном случае, и движимое имущество, в другом. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.
2. Особенности договора ренты в гражданском праве России
2.1. Порядок заключения договора рен-ты
В процессе заключения договора ренты нужно соблюдать определенные правила. Любой договор ренты должен быть заключен обязательно в нотариальной форме. А если предметом ренты является недвижимое имущество, договор должен пройти государственную регистрацию. Несоблюдение данной формы делает данный договор незаключенным.
Таким образом, до-говор ренты признается заключенным, и тем самым породившим соответ-ствующие права и обязанности для сторон, только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - с момента его государственной регист-рации.
Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права - от-сутствие самого права; для договора - его не заключение.
Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установ-ленном законом порядке, то он не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принуди-тельной силой государства.
Существует и общая норма ГК РФ (п. 1 ст. 165), согласно которой на-рушение требований об обязательной государственной регистрации сдел-ки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недей-ствительна с момента се заключения независимо от того, будет ли она ос-порена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем со-стоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой дого-вор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной реги-страции, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаклю-ченной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.
Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ, поскольку, если стороны нотариально удо-стоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имуще-ства, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как уча-стники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя они могли бы требовать этого при игно-рировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистра-ция является единственным доказательством существования зарегистри-рованного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты.
Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотари-ального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект не-движимости.
Необходимо также отметить то обстоятельство, в силу которого дого-воры в зависимости от их природы признаются заключенными либо с мо-мента достижения сторонами согласия (так называемые консенсуальные договоры), либо после передачи определенной вещи одним из участников сделки другому контрагенту (реальные договоры), либо после государст-венной регистрации.
Конструкция договора ренты в литературе отражена неоднозначно. На сегодняшний день обозначилось несколько точек зрения относительно данного вопроса.
Проанализировав нормы гл. 33 ГК РФ можно сделать вывод, о том, что несмотря на стремление законодателя придать договору ренты реаль-ный характер, при определении его понятия в ст. 583 ГК РФ, договор рен-ты имеет консенсуальную природу, а неопределенность слова «передает« порождает различные противоречивые мнения о его юридическом значе-нии. В связи с этим договор ренты считается заключенным и обязательст-ва; вытекающие из него, возникают с момента нотариального удостовере-ния или государственной регистрации.
2.2. Содержание договора ренты
Сторонами договора ренты выступают: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачи-вать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). На вопрос о том, кто может быть получателем и кто - плательщи-ком ренты, в законе нет прямого ответа.
Системный анализ норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ позволяет говорить, что получателя-ми постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали имущество пол выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты.
Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть не-коммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. При этом основополагающее значение имеют цели деятель-ности некоммерческих организаций как таковых согласно ст. 2 Федераль-ного закона «О некоммерческих организациях», а равно специальные це-ли, определенные тем же законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.
В качестве получателей пожизненной ренты и ее разновидности по-жизненного содержания с иждивением - могут выступать исключительно граждане.
Что касается плательщиков ренты, то закон не содержит каких-либо ограничений их субъектного состава. Плательщиками ренты могут быть любые граждане, юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию догово-ра ренты и обеспечению ее выплаты.
Представляется, что достаточно эффективным способом противодействия неустойчивости договора пожизненного содержания с иждивением, усиления правовой позиции плательщика рентных платежей может оказаться применение института удержания предмета ренты при возникновении спора о компенсации получателем ренты затрат на имущество и стоимости его улучшений, вплоть до их компенсации независимо от наличия судебного акта о взыскании.
При решении вопроса о возмещении затрат на содержание имущества и стоимости улучшений предмета ренты, произведенных плательщиком рентных платежей как собственником этого имущества, предлагается исследовать лишь факт эквивалентности встречного исполнения по договору, а не добрую совесть (как правовой принцип) плательщика ренты для поддержания имущественного баланса между сторонами сделки.
В обязанности плательщика ренты входит выплата в указанном в договоре порядке и размере рентных платежей. Это общая норма конкре-тизируется применительно к особенностям каждого из видов договора ренты.
Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специ-альных, указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК РФ регулирование от-носится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. При этом установлена дополнительная гарантия для получа-теля ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество: перед получателем ренты появляются два должника. Это. во-первых, тот, кто приобрел обре-мененную рентой недвижимость у плательщика, и, во-вторых, сам пла-тельщик - лицо, заключившее договор с получателем (п. 2 ст. 586 ГК РФ).
В виде общего правила предполагается, что ответственность первона-чального плательщика перед получателем ренты по отношению к приоб-ретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной. Первоначальный должник может нести и солидарную ответственность с ли-цом, которому передана вещь, если это прямо предусмотрено договором ренты.
Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства, либо страхование в поль-зу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненад-лежащее исполнение обязательства выплатить ренту.
Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается вышита в его пользу процентов в связи с допущен-ной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих про-центов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установ-лен, - то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обя-зательства или его соответствующей части, действующей в месте житель-ства (месте нахождения) получателя ренты.
Итак, гражданско-правовая ответственность по договору ренты и пожизненного содержания с иждивением может наступать в форме возмещения убытков и уплаты неустойки.
Следует отметить возможность применения процентов за неисполнение денежных обязательств, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, к договору пожизненного содержания, рентные выплаты по которому производятся в натуральной форме, поскольку в соответствии с императивным требованием п. 2 ст. 602 ГК РФ в договоре должен быть определен денежный эквивалент общего объема содержания в месяц.
Две меры гражданско-правовой ответственности за одно и то же правонарушение применяться не могут, если законом или договором не предусмотрено одновременное взыскание неустойки и убытков. По существу это означает, что применение договорной неустойки в качестве способа обеспечения исполнения обязательства исключает возможность применения ответственности, предусмотренной ст. 395 ГК РФ. Выходом в данном случае будет являться правило, установленное в самом договоре, что при просрочке исполнения обязательства неустойка взыскивается наряду с процентами за пользование чужими денежными средствами.
Для достижения цели наибольшей защиты интересов получателей ренты предлагаю ввести норму в Гражданский кодекс РФ, в соответствии с которой, если приговором суда установлено, что смерть получателя ренты наступила по вине плательщика ренты, имущество, переданное по договору пожизненного содержания с иждивением, переходит в собственность правопреемников получателя ренты, а при их отсутствии - в собственность Российской Федерации.
Говоря о содержании договора ренты, следует также отметить, что Чрезвычайно важный вопрос - возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Статья 603 ГК РФ содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена такая возможность. В этом случае договор пожизненного содержания с иждивением практически становится договором пожизненной ренты. Внесение в договор при его заключении пункта о возможности указанной замены позволяет избежать в дальнейшем тупиковой ситуации при возникновении между сторонами конфликтов на личной основе, которые впоследствии перерастают в противоречия относительно объема предоставляемых услуг. Как показывает практика, суды обычно не удовлетворяют встречные требования плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи, прежде всего из-за характера договора.
В качестве примера можно привести решение Московского городского суда по аналогичному делу. Данный суд отметил, что, заключая договор пожизненного содержания, получатель ренты рассчитывала прежде всего на предоставление ей услуг по содержанию в натуре, так как по состоянию здоровья не могла вести самостоятельно домашнее хозяйство. Ввиду того, что личные взаимоотношения сторон разорваны, а получатель ренты нуждается в уходе и оказании услуг по содержанию в натуре, суд, принимая во внимание личностный характер договора, определил оставить решение суда первой инстанции о расторжении договора без изменений, а встречный иск плательщика ренты о замене содержания в натуре периодическими денежными платежами - без удовлетворения.