Материал: Кадастровые работы при перераспределении земельного участка на примере земельного участка в городе Вологда

·        Не допускается перераспределение земельных участков находящихся в собственности физических и юридических лиц, с земельными участками которые находятся в муниципальной и государственной собственности. Исключение может составить случай, если перераспределение такого земельного участка осуществляется в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, которое подтверждено соответствующим договором, а так же при случае образования земельного участка для размещения на таком участке объектов капитального строительства.

Порядок перераспределения земельного участка:

Если были соблюдены все условия, поставленные к первичным земельным участкам, то можно переходить к самому процессу перераспределения земельных участков. Он осуществляется в несколько этапов: подготовительный, полевой и кадастровый.

На подготовительном этапе осуществляются работы связанные со сбором и обработкой документации необходимой для перераспределения, а именно:

.        Работнику кадастра предоставляется правоустанавливающая документация на первичные земли.

.        За выписками из кадастра обращаются в орган государственного кадастра недвижимости. Там же можно сделать запрос на кадастровый план первичного участка.

.        Сравнивают полученные данные о земельном участке с фактическими данными о его расположение. Определяют уровень точности характерных точек земельного участка.

.        Обсуждение и составление договора о геодезических работах, необходимых для установки новых границ земельного участка, с заказчиком перераспределения.

Полевой этап подразумевает:

.        Геодезические работы по измерению границ нового земельного участка, на основании проведенных ранее исследований.

.        Установку межевых знаков с целью определения точных поворотных точек.

На кадастровом этапе проводят следующие работы:

.        После проведения полевых работ, по их результатам и представлениям заказчика, вычерчивается вариант перераспределения земельных участков.

.        Владельцы земельного участка, его арендаторы, а также залогодержатели подписывают заранее составленный договор.

.        После сформирования окончательного варианта межевого плана, он согласуется с мнением заинтересованного лица - заказчика.

.        Межевой план проверяется и утверждается в органе кадастрового учета.

.        После того как межевой план был согласован, на новые образованные земельные участками, которые прошли перераспределение оформляется кадастровый паспорт.

Рассмотрим несколько вариантов проблем, которые могут возникнуть у собственников земельных участков, и в решение которых, может помочь такая процедура образования земельных участков, как перераспределение земельных участков.

Имеется земельный участок, которому необходим узкий земельный участок под дорогу, для соединения с рядом проходящей трассой. Можно выделить этот участок, но тогда у собственника возникнут проблемы с регистрацией такого участка и уплатой налогов, проще будет просто перераспределить земельные участки.

В городе в частном секторе находятся участки с общедолевой собственностью на землю, но занимаемые собственниками земельные участки не соответствуют выделенным долям. В данном случае при наличии нескольких участков, будет проще перераспределить данные участки.

Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при проведении самой процедуры перераспределения земельных участков.

Было проведено перераспределение земельных участков, на одном из которых находился объект недвижимого имущества, в результате перераспределения, объект оказывается находящимся сразу на обоих земельных участках, в данном случае будет нарушен принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества.

Еще одной проблемой является то, что после перераспределения земельные участки должны соответствовать правилам об образуемых земельных участках. Самое главное правило, чтобы размер земельного участка соответствовал максимальным и минимальным размерам участка. Размеры определены градостроительным регламентом или федеральными законами в зависимости от сферы деятельности.

3. Кадастровые работы при перераспределении земельного участка на примере земельного участка в городе Вологда

.1 Характеристика рассматриваемого земельного участка

Рассматриваемые кадастровые работы выполнены в городе Вологде, «административном, культурном и научном центре Вологодской области, центре Вологодского района, в который не входит, обладая статусом города областного значения и образуя городской округ муниципальное образование «Город Вологда»» [22]

Город Вологда расположен на севере европейской части России в 471 км от Москвы. На рисунке 5 красным цветом выделена территория города Вологда на карте Вологодской области.

Рис.5 - Город Вологда на карте Вологодской области.

Город Вологда является одним из крупнейших транспортных узлов Северо-Западного федерального округа. Через город проходят федеральные транспортные коридоры: автомобильный и железнодорожный «Юг-Север» (Москва - Ярославль - Архангельск) и железнодорожный «Транссиб» (Владивосток - Челябинск - Киров - Вологда - Санкт-Петербург). Автомобильными дорогами Вологда связана с Москвой, Ярославлем, Архангельском (трасса М8 <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C8_(%D0%B0%D0%B2%D1%82%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B3%D0%B0,_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F)>), с Череповцом и Санкт-Петербургом (трасса А114 <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90114_(%D0%B0%D0%B2%D1%82%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B3%D0%B0)>), с Вытегрой, Петрозаводском и Мурманском (трасса А119 <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90119_(%D0%B0%D0%B2%D1%82%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B3%D0%B0)>), а также со всеми районными центрами Вологодской области. Участок железной дороги в черте Вологды является одним их самых грузонапряжённых на всей сети железнодорожных дорог Российской Федерации, - более 240 поездов в сутки. В городе расположен аэропорт, проходит судоходная река Вологда. Городской общественный транспорт представлен автобусами, троллейбусами и маршрутными такси.

Исследуемый земельный участок расположен в городе Вологде по адресу: ул. Горького, земельный участок №29. На рисунке 6 черным цветом изображен земельный участок на атласе города Вологды.

Рис.6 - Расположение земельного участка на плане города Вологды.

Рассматриваемый в выпускной квалификационной работе земельный участок образуется из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0304005:61, который находится в рамках кадастрового квартала 35:24:0304005. Образуемый земельный участок имеет кадастровый номер: 35:24:0304005:785. Его площадь составляет 1019 кв.м. Расположение земельного участка на публичной кадастровой карте города Вологды изображено желтым цветом на рисунке 7.

Рис. 7 - Расположение земельного участка на публичной кадастровой карте города Вологды.

Земельный участок относится к категории земель -«земли населенных пунктов», при разрешенном виде использования - «для индивидуальной жилой застройки (ИЖС)».

Согласно данным публичной кадастровой карты стоимость образованного земельного участка составляет 1 173 409рублей.

.2 Исходные материалы при перераспределении земельного участка

Процедура перераспределения земельных участков рассмотрена на примере перераспределения земельных участков ЗУ1и Т/п1, площади этих участков составляют 977 кв.м. и 42 кв.м., соответственно. Чертеж исходных земельных участков изображен на рисунке 8.

При проведении геодезических полевых и камеральных работ были определены координаты исходного земельного участка, которые также являются исходным материалом при образовании земельного участка путем перераспределения, в таблице 5 представлены координаты исходного земельного участка.

Рис. 8 - Чертеж земельного участка

Таблица 5 - Координаты исходного земельного участка

.3 Последовательность работ

В процессе перераспределения земельных участков кадастровые работы были выполнены в следующем порядке:

.        Подготовительные работы

.        Полевые работы

.        Кадастровые работы.

На подготовительном этапе были рассмотрены все исходные материалы, заказаны сведения на исходный земельный участок из Государственного Кадастра Недвижимости - кадастровые выписки на исходные земельные участки, а также КПТ (кадастровый план территории), была сделана оценка ситуации местности, чтобы исключить кадастровые ошибки при дальнейшем проведении процедуры образования земельного участка.

Далее были выполнены геодезические измерения земельного участка методом спутниковых геодезических измерений, с использованием программного обеспечения TrimbleBusinessCenter.

После окончания измерений были уточнены все точки нового земельного участка и определены координаты всех точек (Приложение 1).

В процессе камеральных геодезических и кадастровых работ были вычерчены варианты перераспределения земельных участков на основании пожеланий Заказчика и по результатам полевых работ, а также составлен протокол и подписан землепользователями, землевладельцами, арендаторами, залогодержателями.

При образовании земельных участков путем перераспределения обязательным для оформления является Протокол образования земельных участков, который содержит в себе сведения об источниках образования земельных участков. Протокол подготовлен в целях перераспределения земельного участка с кадастровым номером 35:24:0304005:61 из земель находящихся в государственной собственности. В результате перераспределения образован земельный участок площадью 1019 кв.м.

3.4 Формирование межевого плана по результатам перераспределения     земельных участков

На основании Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - «Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ГКН сведения о земельном участке или земельных участках»[1]

Межевой план представлен в Приложении 1.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей, которые в свою очередь делятся на разделы (таблица 2). От вида выполняемых кадастровых работ зависит включение в межевой план тех или иных разделов. Ниже, в таблице 6, рассмотрены разделы межевого плана, которые включаются в межевой план, подготавливаемый при образовании земельных участков путем перераспределения.

Таблица 6 - Разделы межевого плана при перераспределении земельного участка.

Согласно Приказу Минэкономразвития №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» от 24.11.2008, при заполнении текстовой части межевого плана образуемый земельный участок был записан в виде двоеточия в сочетании с заглавными буквами русского алфавита «ЗУ» и числом, записанным арабскими цифрами, :ЗУ1, а территории, включаемые в состав земельного участка, который образуется из земель находящихся в государственной собственности и земельных участков, находящихся в частной собственности, были записаны в виде двоеточия, заглавной буквы русского алфавита "Т", наклонной черты и сочетания строчной буквы русского алфавита "п" с числом, записанным арабскими цифрами, :Т/п1.

В текстовой части межевого плана описаны характерные точки границ земельных участков, которые сопоставимы с характерными точками границ земельных участков обозначенных на Чертеже земельных участков и их частей (Приложение 1). Список характерных точек границ земельного участка, завершается обозначением начальной точки участка.

Рассматриваемый межевой план был подготовлен в соответствии с рядом изменений в оформлении межевых планов в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке", вступивших в силу с 1 января 2017 года:

. Появился отдельный раздел, содержащий сведения о частях земельных участков - «Сведения о частях ЗУ», в нем содержатся кадастровые номера земельных участков и учетные номера частей этих земельных участков;

. Раздел «Сведения об изменениях ЗУ» включается в межевой план для образования земельного участка не только выделом в счёт доли и раздела, при котором исходный ЗУ сохраняется в изменённых границах, но и «иное соответствующее законодательству РФ преобразование, в результате которого исходный ЗУ сохраняется в измененных границах».

. Добавлены случаи включения в состав межевого плана раздела «Заключение кадастрового инженера», если в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия сведений ЕГРН о местоположении границ лесничеств и лесопарков их фактическому местоположению, препятствующее государственному кадастровому учету земельных участков.

. Расширен список документов, используемых для подготовки межевого плана. Добавлены следующие документы:

проект планировки территории, который включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии, границы существующих и планируемых объектов, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

документы территориального планирования, которые включают в себя схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений и городских округов;

схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, решения, предусматривающие утверждение этой схемы и проектная документация лесных участков.