В середине -- конце 70-х годов акцент в деятельности жилищных организаций стал смещаться с нового строительства на реконструкцию и модернизацию существующего жилищного фонда, обновление крупных фрагментов сложившейся исторической и просто деградированной городской среды. Основным объектом реконструкции явился обветшавший довоенный фонд и жилище, построенное в первые послевоенные десятилетия, в том числе -- по программам крупномасштабного индустриального домостроения. В числе главных причин реконструкции назывались обычно следующие:
- физическая изношенность инженерных сетей и жилищного фонда, его плохое техническое состояние, возросшие расходы на содержание, угрозы технических сбоев, отказов и аварий;
- эксплуатационные проблемы -- сверхнормативные теплопотери, протечки, плохая звукоизоляция, промерзание конструкций и т.п.;
- конструктивные проблемы (усадки, прогибы, трещины и разрушения или угрозы разрушения конструкций);
- недостаточная эффективность эксплуатации освоенных городских территорий, экономическая целесообразность наращивания жилищного фонда на существующих или реконструированных инженерных сетях.
Обычно этот перечень проблем дополнялся констатацией недостаточного, по современным меркам, уровня комфорта, несоответствия жилищ действующим стандартам по планировке, уровню и качеству инженерного и санитарно-технического оборудования, по уровню жилищной обеспеченности, оснащённости и благоустройству дворовых территорий.
В больших размерах велось жилищное строительство на селе. В соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совете Министров СССР от 12 сентября 1968 «Об упорядочении строительства на селе» были развернуты работы по проектированию, планировке и застройке центральных усадеб совхозов и колхозов, осуществляется комплексное экспериментально-показательное сельское жилищное строительство. В соответствии с Директивами 24-го съезда КПСС по пятилетнему плану развития народного хозяйства СССР на 1971-75 года было намечено построить за счет всех источников финансирования жилые дома общей площадью 580 млн кв.м. [10].
Строительные мощности страны обеспечили в 8-й пятилетке (1966-1970 гг.) ввод жилых домов в объеме 518, 5 млн кв. м, что позволило улучшить жилищные условия для 54,9 млн человек. В 9-й пятилетке (1971-1975 гг.) ввод составил 544,8 млн кв. м, получили жилье 56,1 млн человек. В 10-й пятилетке (1976-1980 гг.) эти данные составили соответственно -- 529,7 млн кв. м и 51,2 млн человек. Некоторое уменьшение ввода в конце 10-й пятилетки объясняется снижением объемов индивидуального строительства и тем, что осуществлялся переход на новые, более комфортабельные проекты жилых домов, доля которых в общем объеме ввода повысилась до 50%. Только в период с 1970 по 1980 год построено 146 новых городов, при этом население в СССР выросло на 23 млн человек, из них в России -- на 8,5 млн человек, которых тоже надо было обеспечить жильем [8].
Однако жилищная проблема продолжала оставаться острой. И для ее дальнейшего решения в 1986 году была принята Государственная программа СССР «Жилье-2000», в которой ставилась задача построить за три пятилетки столько жилья, чтобы к 2001 году каждая семья в стране имела отдельную квартиру или собственный дом. Расчеты Госстроя СССР, выполненные на основе большой исследовательской работы, к которой были привлечены демографы, социологи, экономисты, строители, архитекторы, показывали: для того чтобы каждая семья в стране имела отдельное жилище (сначала по минимальным нормам), необходимо иметь среднюю обеспеченность жильем 22,0-22,5 кв. м на человека. Фактически она составляла в 1985 году 14,6 кв.?м. Для заполнения имеющегося разрыва следовало построить за 15 лет (1986-2000 гг.) с учетом естественного прироста населения за этот период на 30 млн человек (до 310-313 млн) жилых домов 2190-2250 млн кв. м. Программа «Жилье-2000» разрабатывалась на базе итогов 11-й пятилетки (1981-1985 гг.), в ходе которой было построено 552,2 млн кв. м жилья. Она подкреплялась республиканскими жилищными программами, учитывающими местные социально-демографические и природно-климатические условия, национальные традиции, характер и уровень развития производительных сил. В середине 80-х гг. СССР переходил не только к развитию сектора предпринимательства в различных отраслях промышленности, но и к развитию сегмента частной собственности в жилищном секторе в целом. К началу перестройки в СССР на очереди на получение жилья состояло 14 млн семей (40 млн человек). Наибольшее число нуждающихся находилось в РСФСР -- более 8 млн семей. При этом 30 млн кв. метров (17 процентов всего жилищного фонда России) оказалось размещенным в ветхих и аварийных строениях, более 14 процентов государственного и муниципального жилищного фонда России нуждалось в неотложном ремонте [8].
Основные направления новой жилищной политики заключались в следующем:
--?граждане, имеющие возможность решить жилищную проблему самостоятельно, должны были получить все возможности для приобретения жилья в частную собственность;
--?государство принимало на себя обязанность обеспечения жильем исключительно социально-незащищенных категорий граждан;
--?в жилищном строительстве и сфере эксплуатации развивается сектор частного предпринимательства, который принимает на себя подрядные функции отделки и текущего ремонта жилых помещений;
--?при возведении нового жилья государство оставляет за собой задачи возведения и обновления инженерной инфраструктуры в увязке с генеральными планами населенных пунктов и стратегическими планами экономического развития [10].
Всего за 5 лет было введено 650 млн кв. м. жилья. Средняя обеспеченность жильем возросла с 14,6 до 16,5 кв. м на одного человека. Снижение показателей последнего года -- результат начавшегося развала страны. Растущий ввод жилья подкреплялся опережающим развитием инженерных сетей и коммуникаций, всей сферы коммунального хозяйства. Эти работы финансировало государство за счет амортизационных отчислений, а не из бюджета. Ввод жилья в 1986-1990 гг. в РСФСР по программе «Жилье-2000» составил 343,4 млн кв. м
По материалам выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств, проводимых Госкомстатом, к началу 90-х в целом по РСФСР отдельную квартиру имели 73,7% домохозяйств, отдельный дом 17,7%. В коммунальной квартире проживали 2,4% домохозяйств, в общежитиях -- 19%, а в части дома -- 4,3%. За период с 1994 г., когда была проведена последняя перепись населения, количество домохозяйств, проживающих в отдельной квартире, увеличилось на 5,8%, а число живущих в собственном доме уменьшилось на 1,8% [8].
Распад СССР и последующая «либерализация» экономики перечеркнули осуществление программы «Жилье-2000». При декларировании необходимости реализации программы на ее осуществление не были запланированы финансовые и материально-технические ресурсы. Объем кредитований в жилищную отрасль неизменно снижался. В очереди на получение нового жилья или увеличение жилой площади на 1 января 1991 г. стояло 14 млн 524 тыс. семей (24,2% от общего числа семей). Индустриальная база строительства позволяла без особых напряжений выдавать более 15 млн квартир в год. То есть при соответствующем финансировании программы «Жилье-2000» ликвидировать очередь можно было бы за год. Органы статистики СССР на основании данных по вкладам населения в сберегательных кассах страны констатировали, что на начало 1990 года 64% граждан страны могли решить жилищную проблему самостоятельно. После проведенного замораживания вкладов, длительного «сокращения денежной массы», невыплат заработной платы, пенсий и пособий на фоне прямого изъятия средств из производства в счет «социального пакета», -- за пять лет сектор граждан, способных решить жилищную проблему самостоятельно, сократился до 23%, а еще через три года -- до 10%. С учетом развития материальной базы строительства по программе «Жилье-2000» в России намечалось ввести:
за 1991-1995 годы -- 450 млн кв. м, фактически введено?-- 220 млн кв. метров;
за 1996-2000 годы -- 550 млн кв. м, фактически введено?-- 160 млн кв. метров [10].
Переход к рыночной экономике определил, что удовлетворение гражданами потребности в жилье теперь будет осуществляться за счет собственных средств. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов, с учетом возможностей бюджетов различных уровней. Кроме того, государством была поставлена задача создания рынка жилья, преодоления отрицательных последствий уравнительного распределения жилья. Была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 60% государственного и муниципального жилья.
В жилищном секторе в этот период строятся в основном гостиницы и общежития, а в секторе индивидуальных жилых домов превалирует «элитное» жилье для высокопоставленных советских работников. Всего, в том числе в результате реализации программы «Жилище», за 10 лет (1991-2000 гг.) было введено 380 млн кв. м жилья, или 38% от объемов, запланированных программой «Жилье-2000». При этом если в первые 5 лет за счет созданных в советское время заделов ежегодно вводилось от 49,4 до 41,0 млн кв. м жилых домов, то к 2000 году объемы ввода снизились до 30,3 млн кв. метров. С принятием программы «Жилище» полностью прекращается финансирование строительства государственного и муниципального жилья, возникает негласная регламентация выделения площадок под жилищную застройку, прекращает обновляться инженерная инфраструктура, начинается массовое возведение исключительно самого дорогого жилья -- «элитного» [10].
В 1993 г. на смену программе «Жилье-2000» приходит Государственная целевая программа «Жилище», направленная на обеспечение реальной возможности строительства или приобретения жилья лицам со средними и низкими доходами. В 1996 г. в рамках стремительно сходящей на нет целевой программы «Жилище» принимается подпрограмма «Свой дом», направленная на преодоление дефицита жилья за счет обеспечения семей собственными жилыми домами. Такое решение жилищной проблемы в стране с острым дефицитом жилья вряд ли является обоснованным, поскольку строительство частных коттеджей обходится намного дороже, чем возведение многоквартирного дома. Это вытекает из мирового опыта. Так, в США затраты на строительство одной квартиры в многоквартирном доме в 1,5 раза ниже, чем расходы на возведение односемейного дома. В целом по России реальная стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке составляла от 4 до 6 месячных среднедушевых доходов. Именно по причине высоких цен на начало 1998 г. имелось около 30 млн кв. м незаселенного жилья, в том числе 3,4 млн кв. м непроданного из государственного и муниципального жилищного фонда. Примерная общая стоимость этого жилья составляла 3,9 млрд долл. США. В том же году, на фоне катастрофического ухудшения положения в жилищном секторе принимаются:
--?Указ Президента РФ «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» № 430 от 29.03.1996 г.;
--?Постановление Правительства РФ «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» № 937 от 03.08.1996 г.
В этих документах государство уже снимает с себя обязанность полностью бесплатного снабжения жильем очередников, поставленных на очередь еще в советское время. В Постановлении Правительства предлагается механизм поддержки семей, которые имеют плохие жилищные условия и длительное время стоят в очереди на получение квартиры, заключающийся в частичном финансировании покупки или самостоятельного строительства жилья. С этими документами, приуроченными к президентским выборам 1996 года, заканчивается государственный подход к формированию жилищной застройки, стратегическому планированию развития населенных пунктов в увязке с развитием промышленности. Совершенно без учета объективных экономических факторов, государство решает полностью переложить решение жилищной проблемы, т.е. последствия собственной неудачной внутренней социальной политики, на плечи граждан, сделав ипотечное кредитование основным направлением, развивая тем самым исключительно сектор спроса, не стимулируя предложение [10].
На привлечение дешевых внешних кредитов для развития широкой системы ипотечного кредитования в стране была рассчитана совместная программа Конгресса США и Государственной Думы РФ «Дом для Вашей семьи». Самым важным итогом ее реализации было принятие Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. Но августовский кризис 1998 г. затормозил реализацию программы «Дом для Вашей семьи» из-за сложного финансового положения России. Потребность в улучшении жилищных условий, по оценкам 1998 г., испытывали около 30-40 млн человек или приблизительно каждый пятый гражданин России. Возможностями самостоятельно решить свои жилищные проблемы располагали не более 10% нуждающихся. Полностью лишенными таких возможностей, т.е. социально незащищенными, на начало 1998 г. были официально признаны более 40% граждан России. По официально установленному коэффициенту сверхбазисной стоимости Госстроя в результате проведения реформ стоимость жилья возросла по сравнению с 1984 г. в 63 раза. При этом по государственным оценкам доходы россиян сократились в 3 раза [10]. Новое жилье лишь наполовину перекрывало выбывающий жилищный фонд, в результате накопленный ремонт достиг 540 млн кв. м. Рост средней обеспеченности населения жильем (до 19,4 кв. м на человека) происходил за счет выбытия населения, которое за эти годы составило более 10 млн человек. Ситуация с обеспечением населения жильем ухудшалась с каждым днем. Стараясь устранить этот провал, Правительство России в 2001 году утвердило федеральную программу «Жилище 2002-2010», в которой были поставлены цели: