В нашей стране с началом экономических преобразований законодательство, которое регулирует отношения собственности, определило осуществленное сокращение экономически необоснованных пределов реализации права собственности. Законы «О собственности в СССР <consultantplus://offline/ref=28674D5CA625961CA54AC3DCF615DBA39ACD83447D9870858532B2rCP5J>», «О собственности в РСФСР <consultantplus://offline/ref=28674D5CA625961CA54ACACEF415DBA39CC385407D9870858532B2rCP5J>» существенно увеличили возможности реализации права собственности. Новым ГК России было установлено правило, согласно которому собственник имел право совершения в отношении имущества, которое ему принадлежало, любых действий по своему усмотрению, не противоречащих закону и другим правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц (п.2 стат.209) <consultantplus://offline/ref=28674D5CA625961CA54ACACEF415DBA390CD804773C57A8DDC3EB0C2576537F8E67EA0D7A2DE62rDP2J>. Помимо этого, были сняты стоимостные и количественные пределы объектов права собственности граждан.
Совместно с этим снятие пределов реализации права собственности не дает повода рассуждать о беспредельной свободе реализации прав собственности. Любое общество содержит объективно необходимые ограничения и пределы. Справедливым является выражение Шершеневича Г.В., говорящее, что «осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества».
.3 Защита жилищных прав граждан по гражданскому законодательству зарубежных стран и возможности применения в РФ
В XIXв. законодательством зарубежных государств устанавливались определенные пределы ограничения и осуществления прав. Особенно это относилось к недвижимому имуществу, в том числе и к жилью. Наиболее яркой тенденцией в определении пределов реализации прав собственности на недвижимое имущество стала Великобритания. Один из важнейших шагов в реформировании жилищных отношений в Англии XIXв. является принятые в 1848 - 1851гг. законы о благоустройстве жилых домов и о домах, которые сдаются под квартиры, об охране общественного здоровья. Цель данных законодательных актов состояла в установлении, с одной стороны, пределов, которые вызваны установлением единых технических и санитарно-гигиенических норм для строителей домов и их жильцов, а с другой - пределов, которые обусловлены возможностью городских органов власти строительства нового либо приобретение возведенного жилья за счет городских налогов для представления его бездомным гражданам.
Современным зарубежным законодательством происходит принуждение собственников к исполнению социальной функции, т.е. общественной миссии по эффективному пользованию собственности, в интересах всего общества. Целью надлежащих положений данного законодательства выступает воспрепятствование произвольному, «непродуктивному» обращению собственников с имуществом, которое им принадлежит. Японскими исследователями гражданского права Вагацума С. и Ариидзуми Т. было отмечено, что право свободного пользования, извлечения выгоды и распоряжения во второй половине XX в. имеет не более чем историческое значение. Такого же мнения держались и участники конференции Англо-американского института права недвижимости, которая проходила в 1983г. под девизом: «Кончина свободного феода». В то время исключительной неограниченной собственностью была скорее всего теоретическая схема, которая вызывала академический интерес, чем реально существовавший правовой титул. Мнением участников конференции было то, что распад титула свободного феода совершается под воздействием двух значительных факторов. В первую очередь, это выделение прав на землю, разделение земли в процессе аренды, продажа отдельных правомочий, на воздушное пространство. Во-вторых, ограничения со стороны государства с помощью установления налогов на недвижимость, экспроприации прав собственности, введения других ограничений.
Современным зарубежным законодательством в своей основной массе подразумевается цель не столько преобразований жилищных отношений, сколько упорядочения отношений собственников недвижимости в жилищной сфере, с одной стороны, и организации деятельности подобных образований - с другой.
Французским законом от 10июля 1965г. о статусе общей собственности в многоквартирных зданиях (с последующими дополнениями и изменениями) устанавливается правовой режим зданий или групп зданий, находящихся в собственности множества лиц, к которым кроме площадок, коммунальных служб и средств благоустройства относят также части зданий, сооруженные или начатые строительством, выступающие объектами отдельных прав собственности.
Законом разделяются многоквартирные дома на отдельные и общие части зданий. Отдельными выступают части зданий и площадок, которые находятся в исключительной собственности определенного лица, общими - части площадок и зданий, которые подлежат использованию или полезные для всех или нескольких собственников. Если другое не установлено договором, к объектам общего пользования относятся: дворы, земельные участки, парки и сады, несущие конструкции зданий, подъездные пути, общие элементы оборудования, а также части канализации, которые пересекают отдельные помещения, дымовые трубы и дымоходы, места общего пользования, лестничные клетки, коридоры и переходы.
Французскому законодательству характерна подробнейшая регламентация вопросов пользования, владения и распоряжения недвижимостью, которая находится в общей собственности. Такое детальное регулирование снижает возможность возникновения споров между членами синдиката и, таким образом, позволяет лучше управлять зданием, заниматься эксплуатацией многоквартирного жилого дома.
В соответствие с Законом от 10июля 1965г. при условии соблюдения назначения здания, синдикатом во Франции возможно принятие любых решений о благоустройстве, к примеру, о трансформации одного или нескольких существующих элементов оборудования, благоустройство или создание помещений общего пользования, добавление новых элементов. Тем не менее, только силами синдиката при условии, что решение о работах принято большинством голосов его членов, возможно осуществление надстраивания или сооружения зданий в целях создания новых отдельных помещений. Согласно обозначенному Закону в случае частичного или полного разрушения здания или его части общим собранием совладельцев возможно принятие большинством голосов решения о реконструкции данного здания или о восстановлении пострадавшей части. В случае если разрушению подверглась часть здания, которая состояла из меньше половины, восстановление будет обязательно, если ее требует большинство пострадавших сособственников.
Широкое распространение в США получили кондоминиумы, в которых формируются ассоциации собственников квартир. Регламентация деятельности и организации данных ассоциаций располагается в ведении штатов, но урегулирование вопросов общей собственности на недвижимость в жилищной сфере практически везде является аналогичным.
Законодательством штатов установлено, что создание ассоциаций происходит в качестве средства, с помощью которого владельцы квартир в многоквартирных домах, которые являются их общей собственностью, имеют право осуществления действий по управлению, содержанию и ремонту общего имущества.
Американским законодательством к общей собственности в многоквартирных домах причисляется земля, здания и совершенствования, к ним относящиеся (элементы общего пользования). Американскими соединенными штатами было определено правило, по которому в случае, если собственник намеревается продать, сдать в долгосрочную или краткосрочную аренду свою квартиру, ассоциация имеет первоочередное право купить, взять в долгосрочную или краткосрочную аренду обозначенную квартиру на тех же основаниях, на каких это могут сделать любые иные третьи лица.
Если собственником принято решение о продаже или сдаче своей квартиры в аренду, он должен, прежде чем принять какие-либо предложения об аренде или покупке его жилища, направить в адрес исполнительного органа ассоциации - совета директоров письменное уведомление, в котором будут отражены условия предлагаемой ему сделки или те условия, на которых он считает допустимым совершение данной сделки. Помимо этого, собственником направляется копия коммерческого предложения, совету директоров, а также имена и адреса лиц (лица), которым было с его стороны сделано предложение об аренде или покупке его квартиры.
В Канаде вопросы общей собственности на недвижимость в жилищной сфере регулируются на уровне штатов, в частности гражданскими кодексами штатов. В штате Квебек представляется интересный опыт регулирования общей собственности. Правовая система обозначенного штата, которая традиционно тяготеет в силу разнообразных исторических событий к Франции, вместе с тем являясь субъектом Канадской Федерации, впитала в себя элементы англосаксонской и континентальной (точнее, французской) систем права.
В первую очередь следует отметить детальный перечень находящегося в общей собственности имущества, который дается в Гражданском кодексе Квебека. Кодекс относит к общей собственности собственников многоквартирного дома землю, лужайки, веранды или балконы, выезды на дорогу, коридоры и холлы, парки и сады, лестницы и лифты, места общего пользования, стоянки, складские помещения, подвалы, фундаменты и основные стены здания, общее оборудование и аппаратуру, такие, как система кондиционеров, центральное отопление, трубы и провода, включая и те, которые находятся в отдельных частях многоквартирного дома. Помимо этого, к общей собственности относят: стены или перегородки, которые не являются частью фундамента или основной частью здания, но отделяют его отдельную часть от общего имущества или от другой отдельной части.
Собственники жилища в Квебеке, согласно соответствующему канадскому законодательству, имеют долю в праве общей собственности на общее имущество, причем эта доля пропорциональна стоимости их квартир. Регулирование правового положения собственников жилья в России происходит аналогично.
В Германии домовладельцы организуют товарищества домовладельцев на основании Закона от 15марта1951г. «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью» (с последующими изменениями и дополнениями). Наряду с Законом деятельность данных объединений регламентируется соглашением домовладельцев. В соглашении кроме прочего может быть установлено, что для отчуждения своего жилого помещения домовладелец должен получить согласие других домовладельцев.
законодательство арбитражный суд жилищный
Глава 2. Порядок и особенности гражданско-правовых способов для защиты жилищных прав граждан
Защита прав жилищных реализуют таким образом, как:
) признать жилищные права;
) восстановить положения, имевшегося до нарушения жилищного права, и пресечения действий, которые нарушают данное право или создают угрозу его нарушения;
) признать с помощью суда недействующими полностью или в части нормативно-правового акта государственного органа, или нормативно-правового акта органа местного самоуправления, которые нарушают права жилищные и противоречат Жилищному Кодексу или принятым в соответствие с Жилищным Кодексом федеральному закону, иному нормативно-правовому акту, имеющим большую, чем обозначенный нормативно-правовой акт государственного органа либо нормативно-правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
) не применен судом нормативно-правовой акт государственного органа или нормативно-правовой акт органа местного самоуправления, который противоречит Жилищному Кодексу или принятым в соответствии с Жилищным Кодексом федерального закона, иного нормативно-правового акта, имеющего большую, чем обозначенные нормативно-правовые акта государственного органа или нормативно-правовые акта органа местного самоуправления, юридическую силу;
) прекратить или изменить жилищные правоотношения;
) иными способами, которые предусмотрены Жилищным кодексом, другими федеральными законами (част.3 стат.11 Жилищного кодекса России).
Приведенный перечень способов защиты жилищных прав не является исчерпывающим. Так же предусмотрены и иные способы защиты прав жилищных как в самом Жилищном кодексе России, так и в иных федеральных законах.
Следует отметить, что способы защиты прав жилищных аналогичны способам защиты гражданских прав, закрепленных в стат.12 Гражданского Кодекса России.
Под способами защиты прав жилищных понимаются материально-правовые меры принудительного характера, предусмотренные законом, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.
Управомоченное лицо самостоятельно выбирает конкретный способ защиты прав жилищных, за исключением случаев, когда способ защиты нарушенного права определен правовой нормой, регулирующей соответствующее жилищное правоотношение. Так, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, был совершен с нарушением требований, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ (к примеру, отсутствует согласие на обмен кого-либо из членов семьи нанимателя жилого помещения), то член семьи нанимателя жилого помещения, чьи права были нарушены обменом, имеет право требовать признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной и переселения сторон в ранее занимаемые жилые помещения, т.е. восстановления положения, существовавшего до нарушения права (стат.75 Жилищного кодекса России).
Закрепление в отдельных нормах Жилищного кодекса России тех или иных способов защиты прав жилищных, так же как и выбор способа защиты управомоченным лицом из числа тех которые предусмотрены статьёй, в тех случаях, когда в нормах Жилищного кодекса России, регулирующих определенные виды жилищных отношений, нет указаний на конкретные способы защиты, определяется двумя обстоятельствами:
а) спецификой защищаемого права;
б) характером правонарушения.
В связи с тем, что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями регулируются прежде всего нормами гражданско-правового характера, а значит, являются разновидностью гражданских правоотношений, то при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением, человек вправе прибегнуть к способам защиты прав, которые предусмотрены гражданским законодательством (стат.12ГК).
Речь идет о таких способах защиты, как возмещение убытков, взыскание неустойки, присуждение к исполнению обязанности в натуре, компенсация морального вреда, признание оспоримой сделки недействительной, а так же применение последствий ее недействительности, и применение последствий ничтожной сделки.
Первый из способов защиты прав жилищных - признание жилищного права.
Необходимость в данном способе защиты возникает в том случае, когда наличие у лица определенного субъективного жилищного права кем-либо отрицается, оспаривается (к примеру, наймодателем, нанимателем, членами семьи нанимателя, собственником жилого помещения), подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий. Вследствие возникшей ситуации правовой неопределенности лицо не может воспользоваться своим субъективным жилищным правом (к примеру, правом члена семьи нанимателя жилого помещения, пользоваться жилым помещением по договору социального найма).
Признание жилищного права в качестве способа защиты реализуется в судебном (юрисдикционном) порядке, так как официально подтвердить наличие или отсутствие у лица спорного жилищного права, может только суд.
Защита прав жилищных может осуществляться также путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
Данный способ защиты прав жилищных применяется при совершении противоправных действий против обладателя субъективного жилищного права и имеет цель устранить последствия правонарушения или само правонарушение, носящее длящийся характер. В качестве примеров указанного способа защиты прав жилищных можно привести:
выселение в судебном порядке по требованию собственника жилого помещения человека из жилого помещения в случае, если после предупреждения собственника жилого помещения, он продолжает нарушать права и законные интересы соседей, не по назначению использовать жилое помещение или без уважительных причин, не осуществит необходимый ремонт в целях устранения допущенного им разрушения жилого помещения (част.2 стат.35 Жилищного кодекса России);