36.Выселение без предоставления другого жилого помещения : основания и порядок.
Выселение из жилых помещений специализированного
жилого фонда в связи с истечением срока проживания
и по другим основаниям .В соответствии с п. 1 ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, по инициативе нанимателя или же в судебном порядке по требованию наймодателя.
Договор расторгается в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
- использования жилого помещения не по назначению.
Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение
Гражданин, который самовольно, без законных оснований вселился в жилое помещение, может быть выселен из этого помещения не ранее вступления в силу решения суда, вынесенного по иску о принудительном выселении. Конечно же, такой гражданин выселяется без предоставления ему другого жилого помещения. Другое дело, что между моментом выявления самоуправного занятия помещения и моментом вступления в силу судебного решения проходит длительный период времени.
Выселение временных жильцов и поднанимателей после истечения срока проживания
жилищные правоотношения складываются по цепочке “наймодатель - наниматель - временный жилец”, при этом наймодатель является своеобразным посредником и связующим звеном, без которого напрямую такие правоотношения невозможны. В отличие от временного жильца, члены семьи нанимателя живут с нанимателем постоянно и обладают самостоятельным статусом.
Выселение в связи с исключением из членов жилищного кооператива
Выселение бывшего члена жилищного кооператива возможно в случае невыплаты полной суммы паевого взноса или в случае его исключения из жилищного кооператива за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей. В принудительном порядке член кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания (конференцией) при условии совершения им в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей. К числу таких серьезных нарушений могут относиться:
- неуплата установленных взносов в течение 30 (тридцати) дней с момента наступления срока внесения соответствующих взносов;
- нарушение правил содержания жилых помещений;
- нанесение своими действиями вреда имуществу кооператива, его деятельности и репутации.
Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива. Нарушитель обычно заранее письменно уведомляется о предстоящем рассмотрении вопроса о возможности исключения его из членов кооператива с указанием срока на устранение нарушений. Если окончательное решение об исключении из членов кооператива принято, лицо подлежит выселению из квартиры, которая была предоставлена ему для проживания.
37.Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (основания, порядок и требования к предоставляемому жилому помещению).
. Выселение из жилого помещения в доме, подлежащем сносу
Статья 86 ЖК РФ гласит: “Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма”. Выселение по рассматриваемому основанию предусматривается в случае сноса многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение Решение о сносе дома принимается органами государственной власти или органами местного самоуправления. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, утвердившим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Дом может быть признан комиссией аварийным по следующим причинам:
- если он расположен в зоне селевых потоков, оползней, снежных лавин и пр.;
- если имеются деформации фундамента, стен, несущих конструкций здания вследствие их износа или в результате пожара, взрыва, землетрясения, просадки грунта.
Выделяют следующие формы обеспечения жильем граждан при отселении:
- предоставление другого жилья по договору социального найма (либо по договору коммерческого найма);
- предоставление равноценного жилья (если отселяется собственник);
- предоставление денежных средств - выкупной стоимости (если отселяется собственник).
Выселение из жилого помещения, подлежащего переводу в нежилое помещение
Статья 87 ЖК РФ выдвигает еще одно условие выселения с предоставлением нанимателю другого благоустроенного жилого помещения на условиях договора социального найма - когда жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (в первую очередь ЖК РФ и Градостроительного кодекса РФ). Быть заявителем, который обращается в орган местного самоуправления, может собственник помещения или лицо, действующее от его имени по доверенности. Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, перечислен исчерпывающим образом в п. 2 ст. 23 ЖК РФ.
В первую очередь необходимы правоустанавливающие документы, к числу которых относятся:
- нотариально удостоверенный договор купли-продажи;
- пожизненного содержания, дарения или мены;
- договор купли-продажи или приватизации;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор о разделе имущества;
- вступившее в силу решение суда или арбитражного суда.
Кроме того, заявителю необходимо предъявить проектные документы (проекты переустройства, перепланировки подготавливаются любой специализированной организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ), техническую документацию на само помещение, а также на дом (это технический паспорт помещения и поэтажный план дома с указанием на нем переводимого помещения).
На практике порядок перевода состоит из нескольких условных этапов:
- разработка проектной документации на переводимое помещение;
- подготовка технической документации;
- подача заявления о переводе в орган местного самоуправления и получение решения этого органа;
- проведение переустройства, перепланировки или иных видов работ, если орган местного самоуправления указал на необходимость их проведения;
- получение акта приемочной комиссии;
- государственная регистрация помещения в качестве нежилого (путем внесения изменений в ЕГРП).
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Непригодным для проживания жилой дом может стать вследствие естественного износа по истечении времени его эксплуатации, вследствие воздействия природных факторов (землетрясения, урагана, наводнения и т.п.) или из-за бесхозяйственного содержания дома (длительного непроведения капитального ремонта дома, несанкционированных переустройств и перепланировок).
Выселение из жилого помещения, признанного Непригодным для проживания
“жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта” (п. п. 16 - 17 вышеназванного Положения).
“Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение” (п. п. 23 - 25 вышеуказанного Положения).
Непригодными для проживания часто признаются жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу. Наймодатель по договору социального найма того жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения, обязан предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение.
Выселение из жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции
К капитальному ремонту относят устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (см. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Жилье на время реконструкции или ремонта предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах. Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.
Понятие и состав специализированного жилищного фонда.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда:
1)Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления;
2)Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами;
3)Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
- граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
- граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
- граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
- иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством;
4) Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;
5)Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами;
7) Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации;
8) Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, предназначены для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
Общежития: понятие, круг лиц, имеющих право на вселение, особенности выселения.
СТ 105,103
Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ). Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ). Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
Выселение граждан из жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения в случае, предусмотренным п. 2 ст. 102 ЖК РФ.
В соответствии с п.3 ст. 20 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 113-ФЗ «Об альтернативной гражданской службе» (с посл. изм. и доп.) организации, где предусматривается прохождение альтернативной гражданской службы, бесплатно обеспечивают общежитием граждан, проходящих такую службу вне территории, где они постоянно проживают.
Согласно п. 1, 3 ст. 15 Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (с посл. изм. и доп.) военнослужащие – иностранные граждане размещаются на весь срок военной службы в общежитиях в воинских частях (военных городках). Военнослужащие – граждане, проходящие военную службу по контракту, и члены их семей, прибывшие на новое место военной службы, до получения жилых помещений по нормам, установленным нормативными правовыми актами РФ, имеют право на предоставление им служебные жилых помещений, пригодных для временного проживания, или общежитий.
Федеральный закон от 22 августа 1996 г. № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» (с посл. изм. и доп.) определяет положения, касающиеся обеспечения студентов, нуждающихся в жилой площади, общежитиями (п. 3 ст. 16). Каждый обучающийся, нуждающийся в жилой площади, должен быть обеспечен отвечающим санитарным нормам и правилам местом в общежитии при наличии соответствующего жилищного фонда высшего учебного заведения. При наличии обучающихся, нуждающихся в жилой площади, не допускается использование не по назначению входящей в жилищный фонд высшего учебного заведения жилой площади общежитий (сдача в аренду и иные сделки), а также использование, приводящее к ее уменьшению. С каждым обучающимся, проживающим в общежитии, заключается договор, типовая форма которого утверждается федеральным государственным органом управления образованием.
Размер платы за пользование жилым помещением в отдельных комнатах в общежитиях (платы за наем) определяется исходя из площади этих комнат умножением соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений. При проживании в одной комнате общежития нескольких граждан порядок определения размеры платы за пользование данным помещением устанавливает собственник общежития.
Размер платы за проживание в общежитии, коммунальные и бытовые услуги для обучающихся не может превышать 5 процентов размера стипендии, а предельная стоимость платы за проживание в общежитии установлена не более 3 процентов от размера стипендии успевающих студентов (Постановление Правительства РФ от 18 января 1992 г. № 33 «О дополнительных мерах по социальной защите учащейся молодежи» (с посл. изм. и доп.)).
Служебные жилые помещения: понятие, круг лиц, имеющих право на вселение, особенности выселения.
СТ 104,103
Жилое помещение включается в число служебных решением местной администрации. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры (ч. 1 ст. 104 ЖК РФ)*(110). Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
1) органом государственной власти России - в жилищном фонде Российской Федерации;
2) органом государственной власти субъекта Федерации - в жилищном фонде этого субъекта;
3) органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации или ее субъекта либо на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации или ее субъекта либо на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации, органа управления кооперативной и иной общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения орган местной администрации выдает гражданину ордер на служебное жилое помещение. Форма ордера устанавливается Правительством России.
Члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Их права производны от права лица, которое получило служебное жилое помещение в связи с трудовыми отношениями. Они вправе пользоваться помещением наравне с последним до тех пор, пока он (работник) не утратил трудовой связи с организацией, предоставившей это помещение (кроме случаев, указанных в законе). Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, не обладают некоторыми правомочиями, которые предоставлены гражданам, пользующимся помещением в домах государственного и общественного жилищных фондов по договору найма. Например, граждане, проживающие в служебных жилых помещениях, не вправе сдавать эти помещения в поднаем, обменивать (в том числе на служебное), бронировать, изменять договор найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя. Служебные жилые помещения не подлежат разделу.
Служебные жилые помещения предоставляются из государственного или муниципального жилищных фондов. Основанием для предоставления служебного помещения является: