В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Право собственности на жилое помещение: общие положения.
Содержание права собственности: 3 правомочия собственника:
= владение – фактическое обладание вещью (законное и незаконное, титульное, добросовестное и недобросовестное);
= пользование – право на извлечение из вещи полезных свойств в процессе потребления вещи;
= распоряжение – право определять юридическую судьбу вещи
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования (см. вопрос 4 и статью 17 ЖК), которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.
Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение.
Традиционно способы возникновения права собственности на жилое помещение делятся на 2 группы:
I группа: первоначальные.
К этой группе относятся:
· Строительство жилого дома.
Жилым домом считается отдельное жилое строение, являющееся недвижимым имуществом и объектом гражданских правоотношений.
Для того, чтобы построить дом необходимо: обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, после чего становится возможным использование отведенного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Жилой дом должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией на строительство данного дома. Он может быть одноэтажным или иметь несколько этажей, состоять из одной или нескольких изолированных или смежных комнат и других вспомогательных помещений. При строительстве необходимо соблюдать строительные нормы и правила и санитарно-гигиенических нормы допустимые для жилого помещения. Право собственности возникает с момента государственной регистрации, что подтверждается выдачей свидетельства и внесением в Единый государственный реестр прав, в котором содержится информация о существующих и прекращенных правах на жилые помещения, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Итак: правоустанавливающими документами на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются: нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение договора.
· Приобретение права собственности в силу приобретательной давности.
Приобретательная давность - способ приобретения жилья в собственность, когда гражданин, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.
Добросовестно – это значит, что, владея имуществом, владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности, то есть, он должен быть убежден, что владение правомерно.
Открыто – означает возможность доступа к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими нужных сведений.
Владение должно быть непрерывным в течение 15 лет и все это время владелец должен владеть имуществом как своим собственным, или, что то же самое, в виде собственности, без оглядки на то, что у имущества есть собственник.
Право собственности на жилое помещение возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
· приобретение права собственности на бесхозяйное имущество
Бесхозяйной является жилье, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен, либо жилье, от права собственности на которое собственник отказался.
По заявлению такое жилье принимается на учет в государственную регистратуру и в течение 1 года может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
· возможно, приобретение права собственности на самовольную постройку
Самовольной постройкой является недвижимое имущество: 1) созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) созданное без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил2.
При наличии любого из 3 перечисленных признаков строение считается самовольной постройкой. К самовольной постройке не относятся: пристрой, надстрой, перестройка и перепланировка.
Лицо, осуществившее постройку, не приобретает право собственности на нее до тех пор, пока не получит право на отвод участка под постройку от владельца участка в установленном порядке. В противном случае самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика.
Если суд при разрешении спора между ними признает право собственности на недвижимость за владельцем участка, тот возмещает застройщику расходы на постройку. Если сохранение постройки нарушает права других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности не может быть признано ни за кем из указанных лиц.
Суд или другие органы власти могут признать право собственности за пользователем:
– когда лицо осуществило постройку на не принадлежащем ему земельном участке, но этот участок в установленном порядке предоставляется указанному лицу под возведенную постройку;
– когда лицо осуществило постройку на земельном участке, который находится в собственности или в пользовании другого лица
II группа: Производные основания возникновения прав собственности.
Производные основания – это те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому, и зависят от воли прежнего собственника.
К этой группе относятся:
· договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор составляется в Госрегистратуре в письменном виде по установленной форме, а именно: в нем указывается расположение недвижимости и цена, указываются срок, в который продавец обязуется освободить жилое помещение; подписывается обеими сторонами, заносится в единый государственный реестр, после чего выдается свидетельство о государственной регистрации. На основании этих 2 документов (договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права) осуществляется передача недвижимости и в момент получения их покупателем право собственности считается переданным.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами. Если недвижимость участников договора не является равноценной, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимость в собственность. Договор дарения требует государственной регистрации. Передача дара осуществляется посредством символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
Основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.
Закон оговаривает условия дарения. Например, одаряемый вправе отказаться от дара в установленной форме. Запрещается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан, работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, государственным служащим за исключением подарков стоимостью до 5 МРоТ.
Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор на приобретение права собственности на жилое помещение под выплату ренты подлежит государственной регистрации. Причем плательщик ренты может получить собственность получателя как платно (в этом случае применяются правила для купли-продажи), так и бесплатно (оформляется по правилам договора дарения). Особенностью договора ренты является то, что получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на имущество.
· Наследование жилых помещений по закону и по завещанию:
– по закону – наследование происходит в случаях: если: завещание не было оставлено, если в завещании указано не все имущество, если завещание (или часть его) признано недействительным. Предусмотрены 2 очереди признания наследников по закону. В первую очередь наследуют дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.
Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования. Наследники внутри своей группы (очереди) делят наследство в равных долях.
Внуки и правнуки наследуют в том случае, когда ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.
Если не оставлено завещание и отсутствуют указанные выше наследники по закону, имущество переходит в собственность государства и другие лица не могут претендовать на наследуемое имущество, даже если они состоят в дальних родственных отношениях с наследодателем.
– по завещанию наследниками может быть любой человек (люди), как состоящие родстве с завещателем, так и не состоящие. Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально заверено.
· Приватизация жилого помещения
Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, с гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина не взимается.
Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.
Право собственности на жилые помещения в объективном смысле – это совокупность правовых норм, регулирующих правоотношения по владению, пользованием и распоряжением собственника принадлежащим ему жилым помещением, а также по устранению вмешательства в сферу его хозяйского господства. Право собственности в субъективном смысле - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться, распоряжаться и устранять вмешательство в сферу его хозяйского господства. Основания возникновения права собственности: 1. Первичные – право собственности возникает впервые. 2. Производные – наличие правопреемства. Первоначальные способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К ним относятся: • строительство жилого дома, право собственности, на которое возникает с момента государственной регистрации • приобретение права собственности в силу приобретательной давности; • приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество; • приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи. Производные способы - те, при которых происходит передача права собственности на жил. помещения от одного лица другому. К данной группе относятся: • договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты; • наследование жилых помещений по закону и по завещанию; • приватизация жилых помещений; • реорганизация юридического лица, в результате которой имущество перешло к его правопреемникам, и др. Приобретательная давность - такой способ приобретения жилья в собственность, когда лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течение 15 лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение. Право собственности на жилое помещение возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации
Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Данный договор в ГК РФ не урегулирован, но он широко применяется на практике. Данные отношения регулируются ФЗ «об участии в долевом строительстве в многоквартирных домах и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
По данному договору, одна сторона – застройщик, обязуется в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц, построить многоквартирный дом, или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, передать соответствующий объект участникам долевого строительства, а другая сторона – участники долевого строительства, обязуются принять указанный объект и уплатить за него определённую цену.
Правовая природа: договор двухсторонний, возмездный, консенсуальный.
Особенности договора: 1) особый субъектный состав: субъектами являются с одной стороны – застройщик (юр лица или индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности или на праве аренды, земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства, для создания на этом участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости). Застройщик должен иметь на праве собственности или аренды, земельный участок. Другой стороной являются участники долевого строительства (участниками могут быть любые субъекты); 2) множественность лиц на стороне участников, т.е. с каждым дольщиком заключается отдельный договор (дольщиков много); 3) цель договора – привлечение застройщиком денежных средств для строительства; 4) предмет договора – по данному договору застройщик обязан обеспечить строительство и передать каждому дольщику конкретное жилое или нежилое помещение, а дольщик обязуется принять и оплатить; 5) ограничение сферы действия договора – данный договор может заключаться только в отношении строительства многоквартирных домов, имеющих в своём составе жилые и нежилые помещения; 6) наличие дополнительных мер защиты прав и интересов дольщика. Дольщик приобретает право залога на земельный участок и на объект недвижимости, в силу прямого указания закона; к данным отношениям применяется закон « о зашиты прав потребителей»
Особенностью данного договора также является: наличие предварительных обязанностей застройщика, которое является обязательным условием заключения договора долевого участия, в частности: 1) оформление прав на землю (государственная регистрация); 2) получение разрешения на строительство; 3) публикация проектной декларации.
Застройщик обязан передать помещение дольщику, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Форма договора: письменная, может быть типовой и первый договор о долевом участии, застройщик может заключить не ранее 14 дней после публикации в СМИ проектной документации.
Существенные условия договора: объект строительства (место расположения, земельный участок, этажность, площадь и т.д.), сроки передачи дольщику помещения, цена и сроки оплаты, гарантийный срок, который должен быть не менее 5 лет со дня передачи объекта.
Договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента государственной регистрации. Гос регистрация с первым дольщиком осуществляется на основании совместного заявления застройщика и дольщика, застройщик обязан предоставить всю документацию. Остальные договоры регистрируются на основании заявления одной стороны – дольщика и эти договоры вносятся в единую папку по застройке.
К общему перечню документов на государственную регистрацию, необходимо предоставить следующие документы:
- документы на землю
- разрешение на строительство
- проектная декларация
- план объекта с указанием его места нахождения, количества жилых и не жилых помещений и планируемую площадь каждого из них.
Содержание договора: права и обязанности можно подразделить на:
- обязанности застройщика: 1) построить и передать объект в целом (ввести в эксплуатацию) – это общая обязанность, которая связана со строительством дома; 2) конкретные обязанности перед каждым дольщиком, которые связаны с передачей объекта (введение дома в эксплуатацию, письменное уведомление всех дольщиков об окончании строительства и вводе в эксплуатацию и в течении 2-х месяцев с момента ввода в эксплуатацию, передать помещение дольщикам.