Лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного ч.1 ст.70 ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи.
В соответствии с ч.1 ст.70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы.
В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).
ЖК РФ не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.
Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.
Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.
Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо, то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. Лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
В частности, для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя. Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
Ч.4 ст.69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения.
Необходимо иметь в виду, что ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.
При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст.71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма (ч.3 ст.83 ЖК РФ).
Разрешая такие споры судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
Вселение нанимателем по договору социального найма членов семьи в жилое помещение.
СТ 70
Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами в фонде социального использования.
В соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма Ограничений по срокам временного отсутствия в настоящее время нет.
Вместе с тем в интересах граждан необходим правовой механизм сохранения права пользования жилым помещением при временном (особенно длительном) отсутствии граждан по месту жительства. Иначе говоря, должна быть конкретная процедура документального оформления этого факта, чтобы не возникало споров по данному вопросу. В жилищном кодексе РФ не сохранен правовой институт "бронирования жилого помещения". Временно отсутствующие наниматель и члены его семьи также несут обязанности, вытекающие из договора социального найма. Например, за ними сохраняются обязанности по оплате жилья. В соответствии с Правилами пользования помещениями, в случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца от оплаты за жилье (квартплаты), телефон и отопление они не освобождаются. Однако оплата за коммунальные услуги (кроме центрального отопления) с них не взимается. Иначе говоря, оплата коммунальных услуг осуществляется только в случае их фактического потребления (что возможно лишь при проживании граждан).
Жилые дома и другие жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Поэтому наниматель и члены его семьи должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением для постоянного проживания.
В случае выбытия нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения на другое постоянное место жительства они утрачивают право на жилое помещение со дня выезда.
В случаях временного отсутствия нанимателя либо члена его семьи (либо всех членов семьи) право на жилое помещение сохраняется и на время их отсутствия.
Закон предусматривает общие основания сохранения жилых помещений за временно отсутствующими гражданами. Статья 71 ЖК РФ устанавливает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусмотрен механизм бронирования жилой площади. В то же время он предусмотрен п. 9 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих".
Занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу - на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях.
Для обеспечения сохранения за указанными гражданами права на жилое помещение при временном выезде в другую местность закон предусматривает возможность в определенных случаях бронирования жилого помещения.
Бронирование жилой площади - это гарантированное государством сохранение права пользования жилищем на условиях договора найма, обеспечение его неприкосновенности на срок действия охранного свидетельства в порядке и на условиях, установленных законодательством.
Порядок бронирования жилых помещений на территории Российской Федерации установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 336.
Согласно данной Инструкции за нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе с нанимателем. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи. Члены семьи нанимателя могут бронировать лишь ту часть жилой площади, которая приходится на их долю, а при согласии всех остальных членов семьи - все жилое помещение.
Броня - охранное свидетельство, т.е. документ, выданный по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от ведомственной принадлежности жилого дома. Бронирование проводится в домах государственного, муниципального жилищных фондов.
Обмен жилыми помещениями (предмет обмена и круг лиц, имеющих право требовать обмена).
СТ 72
Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.
Обмен жилыми помещения производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива - с учетом требований, предусмотренных статьей 119 настоящего Кодекса.
Для обмена жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в которых проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, и являющиеся членами семей нанимателей, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимание доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.
Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам.
Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.
Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов (статья 47). Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.
Условия, при которых обмен не допускается. Недействительность обмена. Принудительный обмен.
СТ 73
Обмен, произведенный с нарушением вышеуказанных требований, может быть признан судом недействительным (ст. 75 ЖК РФ). Кроме того, обмен жилыми помещениями признается недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. B случае признания обмена недействительным стороны подлежат выселению в ранее занимаемые жилые помещения. Когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, ч. 2 ст. 179 ГК РФ).
Вместе с тем согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ в том случае, если между членами семьи нанимателя и самим нанимателем или между самими членами семьи нанимателя не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения, то любой из приведенных субъектов вправе обратиться в суд с требованием о принудительном обмене жилого помещения.
Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:
1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом;
2) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.
В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.
Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимание доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.
Временные жильцы и поднаниматели.
СТ 80
Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, могут быть поднаниматели и временные жильцы.
Временные жильцы могут проживать в жилом помещении не более 6 месяцев с предварительного уведомления наймодателя (ст. 680 ГК РФ несет общий характер для любой разновидности договора найма). Если срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель или любой иной член семьи могут потребовать выселения временных жильцов не позднее 7 дней после предъявления требования о выселении. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Они проживают бесплатно (соблюдение о норме общей площади жилого помещения не требуется). В товремя как ст. 80 ЖК РФ предусматривает, что наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетнойнормы, а для коммунальной квартиры менее нормы предоставления.
При долгосрочном найме наниматель с согласия наймодателя передает часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю при условии соблюдения норм жилой площади на человека. Требований, касающихся изолированности сдаваемого в поднаем помещения, нет. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Договор поднайма жилого помещения является реальным, возмездным, двусторонним.
Договор поднайма регулируется ст. 685 ГК РФ, которая предусматривает плату за пользование предоставленным жилым помещением.
Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения.
При досрочном прекращении договора найма одновременно прекращается договор поднайма. Поднаниматель в отличие от временных жильцов получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает и за его действия,нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель.
На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
При социальном найме жилого помещения, договор поднайма заключается с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилогопомещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы (ст. 76 ЖК РФ). Срок договора определяется сторонами, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. При досрочном прекращении договора сторона договора — инициатор обязана предупредить другую сторону за три месяца. Договор поднайма является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы устанавливаются по соглашению сторон.
Предоставление жилых помещений в связи с проведением капитального ремонта в фонде социального использования.
СТ 88
Изменение договора социального найма.
СТ 82
Прекращение договора социального найма. Основания и порядок расторжения договора социального найма жилого помещения.
СТ 83
Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (основания, порядок и требования к предоставляемому жилому помещению).
СТ 85-89
Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма с предоставлением другого жилого помещения (основания, порядок и требования к предоставляемому жилому помещению).
СТ 90
Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договорам социального и коммерческого наймов без предоставления другого жилого помещения (основания и порядок).
СТ 91
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".