Материал: Экономика и управление недвижимостью Лабораторные работы и методические указания

Значения Кф6 необходимы для расчета платежей по кредиту. Здесь следует учитывать периодичность погашения кредита (п. 9.4 исходных данных табл. 4.1), которая для нечетных вариантов заданий установлена один раз в год; для нечетных – 12 раз в год (ежемесячно). В последнем случае при определении величины Кф6 следует использовать таблицы функций сложных процентов с ежемесячным начислением процентов, либо для аналитического расчета процент платы за кредит делить на 12, при одновременном умножении числа расчетных периодов на 12:

Аналогичный учет следует выполнять при использовании электронных таблиц Excel. Тем самым будет определен ежемесячный платеж по погашению кредита, который затем необходимо будет пересчитать в величину ежегодного платежа за пользование кредитом.

Величина ЧОД рассчитывается на годовой основе при использовании исходных данных, приведенных в пп. 1–8 «Вариантов исходных данных» (см. табл. 4.1). При этом, по сравнению с индивидуальным заданием «Оценка чистого операционного дохода», расчет ЧОД ведется укрупненно: потери от недозагрузки и неплатежей рассчитываются единым числом, не учитываются дополнительные доходы, все статьи затрат собственника объекта, вычитаемые из ДВД, объединены под общим названием «Операционные расходы», где учтена, в том числе, и величина резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов объекта.

Расчеты выполняются в следующей последовательности:

1. Определяется величина арендопригодной площади объекта:

где Sобщ – общая площадь объекта (п. 1 исходных данных табл. 4.1), кв. м; Кап – коэффициент арендопригодной площади (п. 2 исходных данных,

там же).

2. Определяется величинаплощади, сданной в аренду надату оценки:

где Sсоб – площадь объекта, занятая собственником на дату оценки (п. 3 исходных данных, там же), кв. м;

Sсвоб – площадь объекта, свободная (пустующая) на дату оценки (п. 4 исходных данных, там же), кв. м.

21

3. Определяется годовая величина плановой и рыночной арендной платы:

где Аконтр и Арын – соответственно величина контрактной (п. 5, табл. 4.1) и рыночной (п. 6, там же) арендных ставок, у. е./кв. м в год (без НДС).

4. Рассчитывается величина потенциального валового дохода:

5.Величина потерь от недозагрузки и неплатежей определяется в процентах от ПВД (п. 7, там же).

6.Величина операционных расходов определяется в процентах от

ДВД:

где Пнд и нпл – величина потерь от недозагрузки и неплатежей, у. е./год; Нор – норматив операционных расходов (п. 8, там же), %.

7. Величина ЧОД определяется как

где ДВД – величина действительного валового дохода (ПВД – Пнд и нпл), у. е./год.

Величина ежегодных платежей РМТ определяется так же, как в ла-

бораторной работе «Расчет амортизационной таблицы»:

где PV – величина кредита (п. 9.1, там же), у. е.;

Кф6 – величина множителя шестой функции сложных процентов. Однако студентам следует обратить внимание на периодичность

начисления процентов за пользование кредитом (п. 9.4, там же). В отличие от индивидуального задания «Расчет амортизационной таблицы», здесь предусмотрено как их ежегодное начисление (нечетные номера вариантов исходных данных), так и ежемесячное начисление (четные номера вариантов исходных данных). В случае, если вариантом задания предусмотрено ежемесячное начисление процентов за пользование кредитом, необходимо дополнительно ввести сомножитель, равный 12, а величину множителя шестой функции сложных процентов, как было отмечено выше, определять по таблице ежемесячного начисления:

22

где Кмф6 – величина множителя шестой функции сложных процентов при условии их ежемесячного начисления;

12 – число месяцев в году.

Здесь следует обратить внимание на то, что, в зависимости от варианта схемы ДП, т. е. от варианта соотношения указанных выше трех сроков (Ткред, Тпред и Трасч), капитализировать (приводить к дате оценки) будет необходимо либо величину (ЧОД – РМТ) либо эту величину и ЧОД на том отрезке времени, где уже не будет платежей по кредиту. В последнем случае величина (ЧОД – РМТ) дисконтируется непосредственно к дате оценки (путем умножения на коэффициент Кф5) при продолжительности, равной

(Ткред – Тпред), авеличинаЧОД – припродолжительности(Тпред + Трасч – Ткред) с последующим умножением на значение коэффициента Кф4, определённое

при продолжительности (Ткред – Тпред). В случае, если после окончания расчетного периода до даты завершения расчетного периода остался только один год, т. е. дисконтировать необходимо однократный ЧОД, его можно сразу умножить на величину Кф4, определенную при продолжительно-

сти Трасч.

Величины остатков невыплаченного кредита BAL1 и BAL2 определяются как

где PV – величина кредита (п. 9.1, табл. 4.1), у. е.;

Rm – ипотечная постоянная (значение шестой функции сложных процентов) по выданному кредиту, доли единицы;

Rm – ипотечная постоянная, определенная для того же процента, по ко-

торому был выдан кредит, но при остаточном сроке, доли единицы. Остаточный срок при определении BAL1 принимается равным продол-

жительности от даты оценки до даты погашения, а при определении BAL2 – от даты завершения расчетного периода до окончания срока кредита.

Величина реверсии Rev определяется в долях от оцениваемой рыночной стоимости объекта как

где С – рыночная стоимость объекта, руб.;

– прогнозируемое изменение цены продажи объекта в конце расчетного периода, %.

В этом случае расчетная формула будет записана с одним неизвестным – С, которое будет встречаться дважды. Например, для первого из указанных выше вариантов соотношения сроков Ткред, Тпред и Трасч формула будет иметь следующий вид:

23

Рис. 4.1. График изменения рыночной стоимости объекта при варьировании параметра ∆

24

4.3. Исходные данные

Таблица 4.1