Материал: Экономика и управление недвижимостью Лабораторные работы и методические указания

В дальнейшем амортизационная таблица заполняется построчно. Значения графы 4 (Выплата процентов – %) определяются как произведение BALнп на ставку процента, под который был выдан кредит:

где iкр – ставка по кредиту, % годовых.

Значения графы 5 (Погашение основной части долга – PRN) определяются как разность между РМТ и величиной выплачиваемых процентов за данный период:

Значения графы 6 (BALкп) определяются как разность между балансом на начало периода и величиной, погашаемой в данном периоде основной части долга (PRN):

Значение BALкп записывается в графу «BALнп» следующей строки и расчет повторяется.

В табл. 2.1 приведен пример заполнения амортизационной таблицы кредита в 10 000 руб., выданного на семь лет под 10 % годовых с условием ежегодных равных выплат в конце каждого года. Величина периодического платежа в счет погашения кредита определена как

PMT = 10 000·0,205405 = 2054 руб./год,

где 0,205405 – величина множителя шестой функции сложных процентов (10 %, начисление – 1 раз в год, 7 лет).

Значения величин, записываемых в амортизационную таблицу, округляются до целых чисел.

11

Величина выплачиваемых процентов за пользование кредитом в течение первого года определена как 10 000·0,10 = 1000 руб./год. Тогда погашение кредита в течение первого года составит: PRN = 2054 – 1000 = = 1054 руб./год. Невыплаченный остаток кредита на конец первого года будет равен: BALкг = 10000 – 1054 = 8946 руб.

Следует обратить внимание на следующее.

1.Сумма значений графы 5 должна быть равна величине кредита, баланс на конец последнего года равен нулю. При этом возможно получение невязки из-за выполняемых округлений до целых чисел. В этом случае она «распределяется» в последней строке таблицы.

2.Должны соблюдаться зависимости изменения значений в графах 4

и5 амортизационной таблицы: выплаты процентов должны сокращаться, а основной части долга – нарастать.

3. Сумма выплаченных процентов составляет 4378/10 000·100 = = 43,8 % от величины предоставленного на указанных условиях кредита, что существенно отличается от ставки по кредиту. Данная величина показывает, насколько общая сумма платежей за весь период кредитного соглашения превышает величину самого кредита.

Кроме того, существует еще показатель внутренней нормы доходности (ВНД, англ. IRR – internal rate of return), характеризующий реальную ставку по кредиту и рассчитываемый ниже [2].

2.3. Порядок выполнения лабораторной работы

Для выполнения настоящей лабораторной работы и последующей ее успешной защиты необходимо:

2.3.1.Ознакомиться с § 2.1 и 2.2 настоящих методических рекомендаций и выбрать исходные данные (§ 2.4).

2.3.2.Выполнить расчет амортизационной таблицы по индивидуальным исходным данным (табл. 2.4).

2.3.3.Выявить зависимость изменения выплаты процентов и основной части долга с течением времени на основе графика (рис. 2.1).

2.3.4.Разработать не менее трех вариантов погашения кредита и определить наиболее выгодный для клиента или банка. В частности, студент может предложить следующие варианты погашения кредита:

А. Ежегодно выплачивается основная часть долга в соответствии с амортизационной таблицей, а сумма накопленных процентов – единовременно в конце срока кредитного соглашения.

Б. Ежегодно выплачивается основная часть долга, а сумма накопленных процентов – двумя равными долями: в середине и в конце срока кредитного соглашения.

В. Ежегодно выплачиваются проценты за пользование кредитом (см. амортизационную таблицу), а основная часть долга – единовременно в конце срока кредитного соглашения.

12

Г. Ежегодно выплачиваются проценты за пользование кредитом (см. амортизационную таблицу), а основная часть долга – двумя равными долями: в середине и в конце срока кредитного соглашения.

Д. Кредит погашается нарастающими платежами. При этом необходимо принять решение о величине ежегодного наращивания суммы платежа. Например, если принимается решение о том, что ежегодно платеж по кредиту должен увеличиваться на 500 руб., то приняв за основу данные графы 3 табл. 2.1, получим выплаты в счет погашения кредита, представленные в табл. 2.2.

Таблица 2.2

График погашения кредита увеличивающими на 500 руб./год платежами

13

Несмотря на изменение графика выплат в счет погашения кредита общая сумма платежей должна оставаться неизменной. При оформлении работы вместо табличных форм можно приводить графические изображения вариантов погашения кредита. Так, например, данные, представленные в табл. 2.2, можно показать следующим образом (рис. 2.2).

Следует обратить внимание на то, что при графическом изображении вариантов погашения кредита необходимо приводить подписи данных.

Е. Кредит погашается сокращающимися платежами. В частности, можно воспользоваться данными табл. 2.2, расположив платежи в обратном порядке – в первый год погашается 3554 руб., во второй – 3054 руб., в третий – 2554 руб. и т. д.

Ж. Иными возможными способами.

Наиболее выгодный вариант для банка или клиента определяется при расчете показателя чистого дисконтированного дохода (ЧДД) для потока платежей по погашению кредита при ставке процента по кредиту.

В частности, для варианта погашения кредита, представленного в табл. 2.2, величина чистого дисконтированного дохода будет:

ЧДД = 554·0,909091 + 1054·0,826446 + 1554·0,751315 + 2054·0,683013 + + 2554·0,620921 + 3054·0,564474 + 3554·0,513158 = 9079 руб.,

где в качестве сомножителей к платежам приведены значения множителей функции № 4 сложных процентов [1, табл. для 10 % при ежегодном учете в конце каждого платежного периода].

14

Для базового варианта (равномерное погашение займа) величина ЧДД будет равна величине кредита:

ЧДД = 2054·0,909091 + 2054·0,826446 + 2054·0,751315 + 2054·0,683013 + + 2054·0,620921 + 2054·0,564474 + 2054·0,513158 = 10 000 руб.,

или, что является рациональным способом расчета, при использовании аннуитета (множитель пятой функции сложных процентов)

ЧДД = 10 000·4,86842 = 10 000 руб.

Здесь можно отметить одну из зависимостей функций сложных процентов: сумма значений функции № 4 равна значению функции № 5 при такой же продолжительности расчетного периода.

В результате выполненного расчета видно, что для клиента более выгоден вариант погашения кредита увеличивающими на 500 руб./год платежами (ЧДД минимум); для банка – вариант погашения кредита равными платежами (ЧДД максимум).

2.3.5. Определить по одному из предложенных вариантов (кроме базового, представленного в табл. 2.1) реальную ставку доходности. Для этого в таблицах Excel необходимо рассчитать показатель ВНД (IRR), используя опцию «Мастер функций». Поскольку ВНД существует только для денежного потока (ДП), состоящего из элементов разных знаков, здесь необходимо со знаком «минус» учитывать величину кредита. В частности, денежный поток, включающий данные табл. 2.2, будет иметь следующий вид

(табл. 2.3).

Таблица 2.3

Денежный поток, используемый для расчета ВНД

2.3.6.Выявить возможности таблиц Excel для расчета амортизационной таблицы при переходе от ежегодного к ежемесячному начислению процентов. Для этого необходимо по исходным данным составить амортизационную таблицу погашения кредита ежемесячными равными платежами.

2.3.7.Формулирование выводов.

15