Материал: Экономика и управление недвижимостью Лабораторные работы и методические указания

2.4. Исходные данные

Таблица 2.4

Варианты заданий

16

3.Лабораторная работа «Метод квалиметрии»

3.1.Общие положения

Цель занятия – освоение метода квалиметрии и получение навыков применения ПЭВМ для обработки значений квалиметрической таблицы. Лабораторная работа выполняется в течение двух занятий (четыре акаде-

мических часа). Программное обеспечение – Excel. Решаемые задачи: раз-

работка исходной и итоговой квалиметрических таблиц с учетом и без учета значимости корректировок; обработка значений итоговых квалиметрических таблиц; формулирование выводов.

Лабораторная работа выполняется после проведения практического занятия на тему «Оценка рыночной стоимости склада методом рыночных сравнений», по исходным данным которого выполняется данная лабораторная работа.

Пример разработки квалиметрических таблиц и порядок обработки значений итоговой квалиметрической таблицы приведены в учебном посо-

бии [1].

3.2.Порядок выполнения лабораторной работы

3.2.1.На основе анализа значений корректировок студент устанавливает квалиметрическую шкалу, а также определяет значимость корректировок.

3.2.2.Заполняются исходные квалиметрические таблицы: первая – без учета значимости корректировок; вторая – с учетом значимости корректировок.

3.2.3.Составляются итоговые квалиметрические таблицы (без учета и с учетом значимости корректировок).

3.2.4.С помощью опции «Мастер диаграмм» выполняется обработка

значений итоговых квалиметрических таблиц с применением всех предлагаемых программой вариантов зависимостей (кроме линейной фильтрации). При этом должны быть получены графики, пример которых приведен на рис. 3.1.

3.2.5. Формулирование выводов: величины рыночной стоимости объекта оценки и степень их достоверности, сравнение с результатом, полученным методом рыночных сравнений, объективность метода с учетом и без учета значимости корректировок.

17

3.3. Исходные данные

Таблица 3.1

18

4. Лабораторная работа «Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа»

4.1. Общие положения

Цель занятия – освоение метода ипотечно-инвестиционного анализа и получение навыков применения ПЭВМ для анализа полученных расчетов. Лабораторная работа выполняется в течение трех занятий (шесть академиче-

ских часов). Программное обеспечение – Excel. Решаемые задачи: расчет чи-

стого операционного дохода; определение остатков непогашенного кредита на дату оценки и дату завершения расчетного периода; определение величины годового платежа по погашению кредита; расчет величины рыночной стоимости объекта; выявление области применения метода исходя из индивидуальных исходных данных (∆крит); формулирование выводов.

Лабораторная работа № 4 выполняется после лабораторной работы «Расчет амортизационной таблицы» и практического занятия «Оценка чистого операционного дохода», так как студенты должны быть ознакомлены с использованием функций сложных процентов, порядком определения платежей по погашению кредита, остатков невыплаченного кредита на конкретную дату, чистого операционного дохода.

4.2. Порядок выполнения работы

По индивидуальным исходным данным требуется определить:

1)рыночную стоимость объекта недвижимости;

2)критическое значение прогнозируемого изменения цены продажи

объекта в конце расчетного периода (Rev) – ∆крит.

19

На первом этапе выполнения задания студенты, используя пп. 9 и 10 исходных данных табл. 4.1 должны построить схему денежного потока (ДП). Необходимо обратить внимание на то, что метод ИИА не имеет единой схемы денежного потока и соответственно единой расчетной формулы [3, 4]. Схема ДП и расчетная формула видоизменяется в зависимости от соотношения трех сроков: срока кредита (продолжительности кредитного соглашения – Ткред), продолжительности периода, прошедшего от даты выдачи кредита до даты оценки (Тпред) и продолжительности расчетного

периода (Трасч).

Возможны три варианта соотношения этих сроков:

1)Ткред > Тпред + Трасч;

2)Ткред = Тпред + Трасч;

3)Ткред < Тпред + Трасч.

При объяснении порядка выполнения лабораторной работы студентам подробно поясняются (с приведением схем ДП и расчетных формул – см. учебное пособие [1]) отличия названных вариантов. В частности, во втором варианте не будет элемента ДП BAL2, в третьем – платежей по погашению кредита (РМТ) после завершения кредитного периода.

Вкачестве промежуточного контроля выполнения лабораторной работы студентам предлагается самостоятельно построить схему ДП и записать с её использованием расчетную формулу по своим исходным данным. Дальнейшие расчеты рекомендуется выполнять только после проверки правильности построения схемы ДП и записи формулы.

Всоответствии с построенной схемой ДП последовательно определяются следующие показатели:

1)множители функций № 4, 5, 6 сложных процентов – Кф4, Кф5, Кф6;

2)величина чистого операционного дохода – ЧОД, у. е./год (!);

3)величина ежегодных платежей по погашению кредита – РМТ,

у.е./год (!);

4)величина остатков невыплаченного кредита на дату оценки и, если это необходимо, дату окончания расчетного периода – BAL1 и BAL2, у. е.;

5)величина реверсии – Rev;

6)величина рыночной стоимости недвижимости, у. е. и руб.;

7)величина ∆крит – исследовать характер её изменения по одному из заданных преподавателем параметров.

Множители Кф4, Кф5, Кф6 определяются следующим образом. Значе-

ния Кф4, Кф5 оцениваются только на годовой основе, исходя из того, что по условиям выполнения индивидуального задания схема ДП разрабатывается с шагом расчета один год. Поэтому для приведения ЧОД, РМТ, балансов BAL1 и BAL2 и реверсии к дате оценки необходимы значения множителей Кф4 и Кф5, исчисленные при условии ежегодного учета процентов.

20