Автореферат: Экономическое обоснование размеров земельных участков под многоэтажной жилой застройкой в составе кондоминиума (на примере городского округа город Воронеж)

Величина плотности жилой застройки в центральных частях города и на периферии отличаются - в центральной части она гораздо выше и там наблюдается уменьшение удельного показателя земельной доли в 2,5 раза и больше.

Экономическая эффективность данного предложения хорошо видна в разнице при расчете общего земельного налога, приходящегося на каждый земельный участок в кондоминиуме (таблица 2).

Таблица 2. Расчет земельного налога под кондоминиумом

При использовании данного способа расчета земельного налога под территорией многоэтажных домов с прилегающей территорией мы можем более сбалансировано произвести расчет земельных платежей на территории города, при этом будут учтены все особенности размеров земельных участков.

Собственники единого объекта недвижимости в праве на свое усмотрение совместно распоряжаться общим долевым имуществом.

Рассмотрим экономическую эффективность от такой деятельности на примере сдачи в аренду подвальных помещений (например, для расположения там тренажерного зала) (на территории г. Воронежа средняя стоимость аренды подвальных помещений составляет 350-380 рублей за квадратный метр в месяц) и придомовых территорий под наружную рекламу. Наружная реклама имеет сильное влияние на сознание людей и направленность на аудиторию с достатком выше среднего. Она помогает создавать и успешно продвигать на рынке новые бренды, товары и услуги. В 2004 году наружная реклама занимает второе место, после телевидения, хотя, ее относят к дополнительным средствам рекламы. Однако нельзя не обратить внимание на то, что для некоторых компаний наружная реклама является единственным способом продвижения.

В г. Воронеже стоимость аренды рекламного щита 3 х 6 м, (билборд - это отдельно стоящая конструкция (ширина рекламного поля 6 метров, высота 3 метра) составляет в среднем 16675 рублей в месяц. Большинство щитов имеют внешнюю подсветку, что обеспечивает отличную видимость рекламного плаката в темное время суток.

Средняя стоимость аренды наружной рекламы (брандмауэр - это вид наружной рекламы, размещаемая на стенах зданий) составляет 300 рублей квадратный метр в месяц. У этого вида наружной рекламы нет определенных стандартов, размеры брандмауэрного панно обуславливаются лишь шириной и высотой глухой стены здания. Бранмауэр - один из самых эффективных наружных рекламных носителей. Основные преимущества брандмауэров:

широкая зона видимости рекламного поля брандмауэра;

эффективное продвижение не только бренда (имиджа), но и отдельного продукта рынка;

превосходство перед другими наружными рекламоносителями за счет размера информационного поля.

Предположим, что собственники единого объекта недвижимости сдают в аренду 50% подвальных помещений, стену здания под размещение брандмауэра размером 10 х 10 м и территорию под размещение рекламного щита 3 х 6м. Рассчитаем доход от этих действий собственников в таблице 4.

Таблица 4. Доход деятельности владельцев многоэтажного жилого дома

Исходя из полученных результатов, мы можем видеть экономическую эффективность от деятельности граждан на территории единого объекта недвижимости (табл. 5).

Таблица 5. Экономическая эффективность деятельности граждан в кондоминиуме

Анализируя полученные результаты, можно сделать вывод, что экономически выверенная политика использования владельцами единого объекта недвижимости может приносить существенный доход, который может быть направлен на текущий и капитальный ремонты здания и благоустройство придомовой территории.

В процессе качественного и рационального использования территории города особую роль выполняет землеустройство, которое выражено как посредством набора инструментов и механизмов по эксплуатации земли с учетом юридической составляющей, так и научного подхода при изучении данного вопроса.

При использовании данного способа расчета земельного налога с территории кондоминиума можно более сбалансировано произвести расчет земельных платежей на территории города, при этом будут учтены все особенности размеров земельных участков.

Для эффективного использования городской территории необходимо провести землеустроительные работы по межеванию границ земельных участков кондоминиумов с учетом градостроительных, социально-экономических и юридических требований.

Происходящие изменения в социально-экономической жизни общества Российской Федерации требуют создания новых и совершенствования существующих подходов к формированию и реализации государственной политики в сфере управления земельно-имущественным комплексом крупного города. В соответствии с Конституцией Российской Федерации каждый субъект собственности имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономический деятельности. Для граждан и юридических лиц основной целью такой деятельности, как правило, является улучшение условий существования и получение стабильно высоких доходов от использования принадлежащего им имущества. В противоположность этому цели государства по использованию недвижимого имущества, а также способы достижения этих целей затрагивают интересы всех членов общества, по крайней мере, населения территорий, на которые распространяются управленческие решения.

Государство как участник имущественных отношений не может ставить своей основной целью только получение доходов от принадлежащего ему недвижимого имущества. Политика государства должна быть направлена на достижение основной цели, закрепленной в Конституции: создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Из этого следует, что получать доходы от пользования государственным имуществом государство должно лишь в той мере, в какой это способствует повышению благосостояния его граждан.

Реализуемая государством стратегия регулирования земельно-имущественного комплекса должна обеспечивать поступление доходов, используемых в интересах самого государства и направляемых на улучшение благосостояния его граждан. Применительно к органам государственной власти цель регулирования заключается в формировании доходной части бюджета и создание на этой основе условий для экономического развития территорий, на которые распространяются полномочия этих органов.

Однако государство выступает не только собственником преобладающей части земельных ресурсов, но и выразителем общественных интересов, связанных с рациональным использованием земельного фонда. В этом качестве его целеполагающая функция состоит в нормативном обеспечении и правовом регулировании земельных отношений всех владельцев и пользователей земли.

На уровне субъектов РФ и муниципальном уровне решаются, по существу, те же задачи государственного регулирования в объеме наделенных на эти уровни полномочий, с учетом местной специфики земельно-имущественных отношений, получавших правовую регламентацию, а также с учетом социально-экономических, демографических, культурно-исторических и других, особенностей территорий и проживающего там населения.

Земельно-имущественный комплекс выступает управляемой системой в сфере регулирования земельных отношений.

Города вносят значительный вклад в политическое, экономическое, социальное и культурное развитие любой страны. Эффективность развития крупных городов на принципах самофинансирования с четко определенными целями и стратегией регулирования отношений в земельно-имущественном комплексе доказана мировой практикой. Вместе с тем, это направление работы связано с учетом особенностей самого земельно-имущественного комплекса крупного города и решением ряда вопросов, без которых организовать рациональное платное использование городских территориальных ресурсов крайне затруднительно.

С учетом указанных особенностей сформированная система регулирования земельно-имущественного комплекса крупного города должна быть направлена на реализацию основных функций городской земельной политики.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Процесс формирования оптимального и экономически обоснованного размера земельного участка позволяет решить вопросы, связанные с закреплением придомового земельного участка за многоэтажным жилым домом, в ходе которого будут устранены все земельные споры, связанные с владением и пользованием земельным участком.

Результаты исследования позволяют сформировать оптимальную налогооблагаемую базу, которая будет отражать фактическое использование земельного участка. Это отчетливо видно на примере ул. Карла Маркса д. 45, где размер налоговых платежей будет уменьшен с 155025,6 руб. до 72460,58 руб. за фактически используемую территорию.

При использовании данного способа расчета земельного налога под территорией многоэтажных домов с прилегающей территорией можно более сбалансировано произвести расчет земельных платежей на территории города с учетом всех особенностей размеров земельных участков в центральной и периферийной частях города. С учетом уже сложившейся застройки территории города по адресу ул. Карла Маркса д. 45 площадь прилегающего земельного участка составит 2639 кв.м. вместо 5646 кв.м.

Введение земельного налога на земли под многоэтажными жилыми домами заставит жителей домов более эффективно и рационально использовать данную территорию путем сдачи помещений и прилегающей придомовой территории в аренду с последующей уплатой земельного налога с учетом этих денежных поступлений. При начислении земельного налога по адресу ул. Карла Маркса д. 45 в сумме 72460,58 руб. экономическая эффективность от использования данной территории с учетом уплаты земельного налога составит 3973879,4 руб.

В результате повсеместной приватизации жилищного фонда страны образовалась новая категория, к которой принадлежат все слои общества - собственники жилья, а также собственники нежилых помещений, находящиеся в многоэтажных домах. В связи с этим складываются непростые отношения, возникающие в результате управления земельно-имущественным комплексом: содержание, использование и улучшение объектов права собственности. В условиях развития жилищно-коммунальной реформы в направлении увеличения ответственности собственников жилых помещений по управлению, содержанию и функционированию жилья.

СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Мелентьев А.А., Калинин А.В. Эффективность использования городских земель [Текст]. Молодежный вектор развития аграрной науки. Материалы 58-й студенческой научной конференции. Ч. II. - Воронеж: ФГОУ ВПО ВГАУ, 2007. - С. 109-113.

2. Мелентьев А.А., Гладнев В.В. Оценка земельных участков [Текст]. Сборник научных трудов по материалам международной научно-практической конференции «Научные исследования и их практическое применение. Современное состояние и пути развития 2007». Том 16. История, Геология, Государственное управление, Искусствоведение и архитектура, Туризм и рекреация, Физическое воспитание и спорт. - Одесса: Черноморье, 2007. - С.78-81.