АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Экономическое обоснование размеров земельных участков под многоэтажной жилой застройкой в составе кондоминиума (на примере городского округа город Воронеж)
Специальность 08.00.05 - экономика и управление
народным хозяйством (землеустройство)
Мелентьев Антон Александрович
Москва - 2009
Работа выполнена на кафедре планировки, кадастра населенных мест и земельного права Воронежского государственного аграрного университета им. К.Д.Глинки
Научный руководитель - заведующий кафедрой планировки, када-стра населенных мест и земельного права ВГАУ им. К.Д. Глинки доктор экономических наук, профессор Кузнецов Николай Алексеевич
Официальные оппоненты - проректор по воспитательной работе и социальным вопросам, заслуженный работник высшей школы Российской Федерации, академик МААО, доктор экономических наук, профессор Конокотин Николай Георгиевич
Золкин Алексей Геннадьевич заместитель генерального директора ООО Фирма «ГЕО груп», кандидат экономических наук
Ведущая организация - Центрально-Черноземный филиал ФГУП «Госземкадастрсъемка» - (ВИСХАГИ)
Защита состоится «17» декабря 2009 г. в 14-00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, д. 15, конференц-зал.
С диссертацией можно ознакомиться в научном зале библиотеки ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».
Автореферат диссертации разослан и размещен на сайте университета: www. guz.ru 16 ноября 2009 года.
Ученый секретарь
диссертационного совета,
кандидат экономических
наук, доцент М.М. Демидова
Актуальность исследования. Происходящие изменения в социально-экономической жизни населения Российской Федерации требуют уточнения и разработки новых подходов к формированию и реализации государственной политики в сфере управления земельно-имущественным комплексом крупных городов. Земля представляет собой основу общественной и экономической дея-тельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния граждан страны. Переходя на современные экономические способы управления земельными отношениями, появляются вопросы, связанные с регулированием правовых, организационных и информационных сфер деятельности.
Один из основных принципов земельного законодательства, отра-женный в подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации - это плата за пользование, владение и распоряжение землей. В соответствии с этой статьей устанавливаются две формы платы за ис-пользование земли: арендная плата и земельный налог.
Значительное внимание уделяется законодателями определению налоговой базы применительно к общей собственности на земельный участок под многоэтажным домом. По пункту 1 статьи 392 Налогового кодекса РФ устанавливается налоговая база в отношении земельных участков, которые находятся в общей долевой собственности, для каждого собственника данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Введение в действие данного законопроекта затронет интересы большей части населения Российской Федерации, так как порядка 70-75% всего населения проживает на землях поселений. И поэтому, вопрос, связанный с формированием налогооблагаемой базы и ее элементов, является на данный момент очень актуальным.
Величина земельного налога, которым будут облагаться жители многоэтажного жилого дома в составе кондоминиума, будет напрямую связана с площадью придомовой территории, закрепленной за этим домом. Поэтому, размеры земельного участка под многоэтажной жилой застройкой должны быть обоснованы для оптимального расчета земельного налога.
При определении земельных платежей не может быть единого шаблона для всех городов, необходим учет специфики землепользования в каждом городе, меняющихся условий рыночной конъюнктуры. Принципы налогообложения, размеры земельного налога во многом зависят от соотношения разных форм земельной ренты в ее общей массе. Поэтому управление земельными ресурсами города должно основываться на научную концепцию ренты и составляющую этого механизма. А платежи за землю должны являться естественным механизмом распределения различных видов деятельности по территории города. При этом повышение отчисления в бюджет города за счет земельных платежей не должно быть в ущерб развитию города как системы. Всё это определило актуальность исследования и обоснованный выбор темы.
Методология и методика исследования. Теоретической и методической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области экономики и землеустройства. Большой вклад в решение данной проблемы внесли такие ученые как К. Маркс, А. Смит, И.Г. фон Тюнен, Д. Риккардо, Дж. С. Милль, А. Маршалл, академика Россельхозакадемии С.Н. Волков, Н.В. Комов, В.Н. Хлыстун, члены-корреспонденты Россельхозакадемии А.А. Варламов, П.Ф. Лойко, А.П. Огарков, А.З. Родин, профессора, доктора экономических наук Н.Н. Агапов, А.А. Алпатов, Д.Б. Аратский, В.Р. Беленький, В.А. Вашанов, С.А. Гальченко, Т.А. Емельянова, А.С. Косякин, Л.И. Кошкин, О.Б. Леппке, С.И. Носов, В.А. Прорвич, Ю.М. Рогатнев, А.Э. Сагайдак, А.В. Севостьянов, С.А. Ткачук, О.Т. Хисматулов и другие. Несмотря на большую изученность данной проблемы, некоторые моменты в определении размеров земельных участков под мно-гоэтажной жилой застройкой в составе кондоминиума нуждаются в дополнительном исследовании. Актуальность этой тематики и недостаточная проработка данных вопросов является основанием для проведения диссертационного исследования. Для решения поставленных задач в работе применялся комплекс методов и приемов научного исследования: монографический, абстрактно-логический, расчетно-конструктивный, экономико-математический.
Целью и задачей данной работы является разработка и усовершенствование методики определения размеров земельных участков под многоэтажной жилой застройкой в составе кондоминиума для целей налогообложения.
В соответствии с заданной целью решались следующие задачи:
? рассмотрена роль земли на территории города;
? проанализирован существующий теоретический опыт в области формирования земельной ренты;
? рассмотрена зарубежная практика регулирования земельно-имущественных отношений посредством платности землепользования;
? предложен методический подход для формирования земельного участка под многоэтажной жилой застройкой в составе кондоминиума;
? рассмотрены вновь образованные отношения в результате повсеместной приватизации жилищного фонда страны - собственники жилья, а также собственники нежилых помещений, находящиеся в многоэтажных домах.
Объектом исследования являются земельные участки под много-этажной жилой застройкой в составе кондоминиума.
Предметом исследования служит процесс и закономерности формирования размеров земельных участков под многоэтажной жилой застройкой в составе кондоминиума в условиях рыночных отношений.
Научная новизна проведенных исследований заключается в следующем:
1) на основании теоретического обобщения результатов исследова-ний и изучения отечественного и зарубежного опыта в области налогообложения земли в работе усовершенствованы теоретические основы платности землепользования;
2) проанализирован существующий теоретический опыт в области формирования земельной ренты;
3) применительно к экономике рыночного типа с учетом теоретиче-ских выводов, полученных в диссертации, определена сущность и основ-ные задачи платности землепользования;
4) для организации социально-справедливого и экономически выгодного использования земель города разработана методика формирования земельного участка под многоэтажной жилой застройкой в составе кондоминиума;
5) в целях обоснования целесообразности осуществления намечен-ных действий в работе дана оценка экономической эффективности от ис-пользования земельного участка под многоэтажной жилой застройкой в составе кондоминиума.
Практическая значимость исследования. Теоретические и методические разработки, выводы, предложения и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, позволяют экономически обосновать размеры земельных участков под многоэтажной жилой застройкой в составе кондоминиума. Это даст возможность создать более сбалансированную и эффективную базу для налогообложения земельных участков в составе кондоминиума на территории городского округа город Воронеж. земля жилье приватизация экономический
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
1) теоретические положения, лежащие в основе совершенствования платности землепользования;
2) методика и технология формирования земельного участка под многоэтажной жилой застройкой в составе кондоминиума;
3) результаты оценки экономической эффективности совершенствования платности землепользования на примере городского округа город Воронеж.
Апробация результатов исследования. Основные результаты дис-сертационного исследования доложены на научно-практических конфе-ренциях и опубликованы в «Молодежном векторе развития аграрной науки» (материалы 58-й студенческой научной конференции. Ч. II. - Воронеж: ФГОУ ВПО ВГАУ, 2007.), сборнике научных трудов по материалам международной научно-практической конференции «Научные исследования и их практическое применение. Современное состояние и пути развития 2007». (том 16. История, Геология, Государственное управление, Искусствоведение и архитектура, Туризм и рекреация, Физическое воспитание и спорт. - Одесса: Черноморье, 2007.), «Кадровое обеспечение управления земельно-имущественными ресурсами и охраны черноземов при реализации национальных проектов в регионе: материалы Всероссийской научно-практической конференции 15 марта 2007.»/ ЦЧФ ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ. - Воронеж: Изд-во «Истоки», 2008., «Геодезия, кадастр, землеустройство»
Сборник научных трудов. Вып. 6. - Воронеж: Ис-токи, 2008., «АПК региона: системность, инновации, инвестиции» (на-правления и механизмы эффективного взаимодействия): материалы засе-дания регионального «круглого стола» Черноземья, проведенного 28.02.2008 года на базе ФГОУ ВПО «ВГАУ им. К.Д. Глинки»; 29.02.2008 года - на базе ФГОУ СПО «Алексеевский колледж экономики и информационных технологий», Белгородская область. Выпуск V. Воронеж: ВГАУ, 2008. и «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель». Научно-практический ежемесячный журнал №7. М.: ИД «Панорама», 2008.
Объем и структура диссертационной работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка (125 наименований). Работа изложена на 134 страницах машинописного текста, содержит 8 схем и рисунков, 13 таблиц.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы, определяются цель, задачи, предмет и объект исследования, формулируется научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе «Теоретические основы формирования стоимости земли» исследован процесс формирования стоимости в экономической системе, рассмотрены рыночная и кадастровая стоимости земли.
Понятие стоимости при оценке объектов недвижимости крайне существенно. Необходимость рассмотрения сущности образования стоимости в экономической системе связана с тем, что известные теории стоимости предлагают использование возможных методик расчета цены земли. Стоимость есть историческая категория товарного производства, которая непосредственно связана с категорией товар.
Земля в поселении как ресурс является объектом хозяйственных отношений, естественным базисом и фактором производства. Становясь элементом процесса производства, орудием труда, земля как фактор производства попадает в сферу предпринимательской деятельности. Изначально земля стоимости не имеет. Однако при вовлечении в рынок и в систему товарно-денежных отношений у нее появляются определенная цена, меновой эквивалент, на который эта предпринимательская деятельность ориентируется. У этого менового эквивалента будут два разных значения, принципиально отличающиеся друг от друга: при продаже земли в целом (переход к новому владельцу) и при аренде земли (использование без отчуждения собственности). Поскольку у земли изначально нет стоимости, данный эквивалент будет как бы взвешивать землю-товар возможными затратами труда. В результате появляются две различные категории: стоимость и цена земли.
Согласно теории издержек производства цена есть все платежи (внешние и внутренние издержки плюс нормальная прибыль), необходимые для того, чтобы привлечь и удержать ресурсы в пределах данного направления деятельности. С точки зрения территорий, деятельность - поддержание ее функционирования, в первую очередь создание, развитие и эксплуатация всех инфраструктур: общественного обслуживания, инженерного оборудования, общественного транспорта. Как правило, названные инфраструктуры не приносят доходов, достаточных для их нормального функционирования и развития и не формируют цену земли.
Согласно теории факторов производства цена земли есть капитализированный остаточный доход, относимый к земле (земельная рента), после оплаты других факторов производства. Данная теория достаточно логично и корректно объясняет формирование стоимости земельных участков, приносящих доход. Однако в условиях российского земельного рынка велика вероятность получения отрицательной цены земли в связи с неэффективной работой предприятия, использования земельного участка не по целевому назначению, в связи с местными социальными и климатическими условиями.