По теории полезности и предельной полезности полезность - понятие субъективное, которое не является синонимом понятия «польза». Полезность конкретного товара, продукта различна для разных людей. Предельная полезность - это добавочная полезность одной дополнительной единицы конкретного продукта и подчиняется она закону убывающей предельной полезности. Так, поселение имеет на своей территории уровень услуг, одновременно удовлетворяющих потребности отдельных индивидуумов и потребности городского сообщества. Чем больше услуг предоставляется данным поселением, тем выше стоимость его земель, которая возрастает благодаря дефициту услуг, предлагаемых для использования на других территориях.
Все перечисленные теории, имеют общий для всех недостаток: дистанционирование от общественно-необходимых затрат труда.
Основанием для глубокого научного решения проблемы цены продолжает оставаться трудовая теория стоимости и прибавочной стоимости. В ней через развитие формы стоимости исторически и логически обоснован процесс превращения товара в деньги. Именно благодаря товарному основанию деньги приобрели и соответствующие им функции.
Рыночные отношения, существующие в мировой практике, выявляют, что земля практически везде используется в сфере экономических отношений, как надежный источник финансовых средств. Механизм по управлению земельными ресурсами должен основываться на использовании земельной ренты (рис 1).
Рента городских земель
Рис. 1. Виды земельной ренты в городе
В городах механизм образования земельной ренты обусловлен синтезом природных, антропогенных и природно-антропогенных факторов. Естественным рентообразующим фактором является ограниченность земли для функционирования и развития города. Образование земельной ренты в городах в значительной мере также связано с различным местоположением земельных участков. Причем фактор местоположения земельного участка, условия его транспортной и пешеходной доступности играют для городских земель решающую роль.
Антропогенные условия образования земельной ренты обусловлены вложением дополнительных ресурсов в обустройство территории - развитие инженерной, социально-бытовой инфраструктуры и т. п. Условием образования ренты могут выступать также улучшения, сделанные на прилегающих территориях. К сожалению, в городе возможно и прямо противоположное: часть ренты может быть потеряна за счет действий соседних землепользователей, например, при строительстве автозаправочной станции; дом с нежилым образованием.
Круг факторов образования рентного дохода на городских землях имеет тенденцию к расширению. Так, в городе все большую значимость приобретают экологические условия (особенно для территорий с жилыми функциями), архитектурно-художественные и исторические особенности городской среды и т. д.
Все это приводит к тому, что в городе, особенно крупном, наблюдается значительный разброс земельных участков по рентным условиям.
Во второй главе «Анализ исторического опыта управления и системы оценки земельных ресурсов» рассмотрен анализ оценки стоимости земельных участков в различные периоды времени.
В целях реализации постановления администрации Воронежской области от 13 июня 2001 г. N 599 «О государственной кадастровой оценке земель Воронежской области», основанное на постановлении Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 года N 945 "О Государственной кадастровой оценке земель" и от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель", постановлении администрации области от 26.03.2001 года N 286 "Об утверждении сведений о наличии и распределении земель по категориям, угодьям и формам собственности по состоянию на 1 января 2001 года", а также в связи с введением второй части Налогового кодекса РФ, в Воронежской области осуществляются работы по государственной кадастровой оценке земель для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
Среди научной общественности методика государственной кадастровой оценки земель поселений вызвала большую критику с момента своего опубликования. Появилось большое количество вопросов к этой методике и ряд предложений о пересмотре некоторых её положений со стороны экспертов в области теории и практики оценки городских земельных участков и экономики городского землепользования.
Для анализа проблем, которые возникают в ходе проведения государственной кадастровой оценки земель поселений, в качестве примера нами был выбран фрагмент Центрального района г. Воронежа - кадастровый квартал 36:34:06:003:025 (рис. 2).
Рис. 2. Фрагмент кадастрового квартала 36:34:06:003:025.
В результате произведенных расчетов можно видеть величину разницы стоимости земельных участков, полученных с использованием «метода остатка» и исходя из условий типичных инвестиционных контрактов. Однако, то представление вида «метода остатка», который мы использовали (в точном соответствии с федеральной методикой), отличается от «метода остатка», который применяется для определения стоимости земельного участка в самой методике по проведению государственной кадастровой оценки. В таком представлении он используется для проведения анализа инвестиционных проектов, когда проводится сравнение результатов для различных вариантов реализации инвестиционных проектов, другими словами, для сравнения итогов, полученных одним и тем же методом, а не для определения самой стоимости.
Исходя из результатов, а также формы представления результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, в виде удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального назначения, стоимость земельных участков будет прямо пропорционально зависеть от площади земельного участка. Такое представление допустимо для вычисления валового дохода от земельного участка при оценке земель сельскохозяйственного назначения или земель лесного фонда. На территории поселений стоимость земельного участка определяется зданием или сооружением, возведенном на этом земельном участке. Стоимость будет зависеть от интенсивности его использования и, в большинстве случаев, от той доходности, которую он приносит. Стоимость земельного участка под зданием многоэтажной жилой застройки зависит от плотности застройки этого участка.
Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений не совсем точно отражают стоимостные параметры земельного участка. Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений, используемые для целей налогообложения, должны быть получены несколькими методами, которые показали бы усредненное значение стоимости земельного участка, а не одним, как это предложено в федеральной методике.
В третьей главе «Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» разработана методика технико-экономического обоснования использования городских земель, и показан экономический эффект для бюджета города от применения предложенной методики.
Кондоминиум представляет собой многоквартирный объект жилой недвижимости и связанный с ним земельный участок. В нем находится то, что принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности:
1. доля собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорциональна площади принадлежащих ему помещений;
2) доля каждого домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество аналогична судьбе права собственности на помещение, принадлежащее этому домовладельцу.
Общая цель кондоминиума заключается в том, что собственники многоэтажного дома заинтересованы владеть отдельными помещениями, находящиеся у них в собственности, а также пользоваться и распоряжаться общим долевым имуществом. Кондоминиум состоит из общего имущества жилых и не жилых помещений. Под общим имуществом понимается лифты (лифтовые шахты), межквартирные лестничные площадки, лестницы, подвалы, электрическое или сантехническое оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения и другие объекты, которые необходимы для эксплуатации недвижимого имущества собственниками. Поэтому, наблюдается общая заинтересованность в поддерживании общего долевого имущества в технически исправном состоянии, как многоэтажного дома так и прилегающей территории с подземными коммуникациями.
Значительное внимание уделяется законодателями в определении налоговой базы применительно к общей собственности на земельный участок под многоэтажным домом. По пункту 1 статьи 392 Налогового кодекса РФ устанавливается налоговая база в отношении земельных участков, которые находятся в общей долевой собственности, для каждого собственника данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
Земельные участки, занятые сооружениями, подлежат обложению земельным налогом в том же порядке, что и не занятые постройками земельные участки. В соответствии со статьей 394 Налогового кодекса РФ органы местного самоуправления вправе устанавливать дифференцированные ставки земельного налога в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, но в пределах, ограниченных пунктом 1 этой статьи. Ключевым моментом является то, что Налоговый кодекс РФ не допускает установления дифференцированных налоговых ставок земельного налога в зависимости от категории плательщика или вида его деятельности, а только в зависимости от категории земли и (или) разрешенного использования земельного участка. Решения органов местного самоуправления должны исполняться только в части, не противоречащей федеральному законодательству.
По решению Воронежской городской Думы от 07.10.2005 N 162-II "О введении в действие земельного налога на территории городского округа город Воронеж" (статья 3) решения установлены дифференцированные ставки земельного налога по разным видам земель структурированных в зависимости от вида разрешенного функционального использования земельных участков: в отношении земельных участков, занятых под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду) - 0%. На территории РФ эта дифференцированная ставка земельного налога в отношении земельных участков, занятых под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки не должна превышать 0,3%.
Общая сумма налоговых отчислений, взимаемая с территории, закрепленной за многоэтажным домом, будет складываться из величины дифференцированной ставки земельного налога, коэффициента использования земельного участка по времени, определяемый отношением количества месяцев владения участком к 12 (количество месяцев в календарном году), кадастровой стоимости земельного участка и размера самого придомового земельного участка. В процессе образования кондоминиума как единого имущественного комплекса, а также более эффективного и рационального использования городских земель с целью конкретизации учета городских земель для целей налогообложения проводится расчет и закрепление на местности нормативных размеров земельных участков при многоэтажных домах. В основу определения нормативных размеров земельных участков закладываются удельные показатели для зданий различной этажности на основе градостроительных материалов в разные периоды времени строительства многоэтажных домов.
Нормативный размер земельного участка рассчитывается по формуле:
Sнорм.к = Sк * Уз.д., где
Sнорм.к - нормативный размер земельного участка, квадратные метры;
Sк - общая площадь жилого помещения в многоэтажном доме, квадратные метры;
Уз.д. - удельный показатель земельной доли, характерный для разной этажности.
Удельный показатель земельной доли рассчитан с учетом регламентирующих нормативов, к которым относятся: непосредственно сама территория под многоэтажным зданием, все пешеходные дороги и проезды, площадки для временной парковки автотранспорта, площадка для игр детей и отдыха, а также зеленые насаждения. Помимо этого в состав кондоминиума входит придомовая территория, необходимая для обслуживания и эксплуатации многоэтажного дома, куда входят все подземные коммуникации.
В качестве примера расчета нормативного размера земельного участка рассмотрим три варианта.
В первом варианте многоэтажные здания располагаются в Центральном районе городского округа город Воронеж по улице Березовая роща 4 и 6, во втором - земельный участок с многоэтажным домом расположен в Коминтерновском районе городского округа город Воронеж по адресу ул. Бульвар победы 15а, и в третьем варианте - земельный участок с многоэтажным домом в Центральном районе по адресу ул. Карла Маркса 45. Исходя из данных вышестоящей таблицы, характеризующей расстояния от фундамента здания до соответствующих коммуникационных сетей были рассчитаны площади земельных участков, которые необходимы для обслуживания и эксплуатации многоэтажных зданий, а также комфортного проживания граждан на данной территории.
Для земельного участка по ул. Березовая роща 4 он составляет 3490 кв.м., ул. Березовой рощи 6 - 3577 кв.м, ул. Бульвара Победы - 4897 кв.м. и ул. Карла Маркса - 2639 кв.м.
Исходя из формулы расчета величины нормативного земельного участка (3.1), рассчитан удельный показатель земельной доли, который будет соответствовать для данных земельных участков в уже сложившемся застроенном районе: для земельного участка по ул. Березовая роща 4 он составляет 1,29, ул. Березовой рощи 6 - 1,22, ул. Бульвара Победы - 0,61 и ул. Карла Маркса - 0,43.
Анализируя полученные сведения, можно сделать вывод о том, что удельный показатель по СНиПу должен пересматриваться для каждого земельного участка, так как в уже сложившейся застройке территории города изменение размеров земельного участка, закрепленного за многоэтажным домом, практически невозможно (таблица 1).
Таблица 1. Расчет земельного участка под кондоминиумом