Считаем, что установление предельных сроков договора аренды играет важную роль по нескольким причинам. Во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду; во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.
Стороны договора аренды несут ответственность за нарушения условий договора. Однако, проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что имеют место случаи, когда арендатор освобождается от ответственности.
Ответственность арендатора наступает при: неуплате арендных платежей (просрочка более чем двух сроков дает арендодателю право расторгнуть соглашение и принудительно взыскать неуплаченные деньги); приведение вещи в негодность, что не соответствует нормальному износу вещи (в этом случае очевидным будет компенсация стоимости имущества); нарушение иных обязательств, предусмотренных отдельными видами аренды.
В ходе исследования были выявлены проблемные вопросы, а также разработаны рекомендации для их устранения.
Правоотношения сторон по договору аренды регулируются, прежде всего, статьями 606-670 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации. Помимо этого следует отметить тот факт, что все нормы общей части обязательственного права могут быть применены относительно вышеуказанных видов аренды. На основании вышеизложенного возникает определенный ряд проблем касающихся толкования нормы.
Во-первых, типология договора аренды не систематизирована в соответствии с определенным критерием. Договоры аренды, не включенные в перечень договоров аренды указанных в § 2-6 гл. 34 ГК РФ остаются не урегулированными. Во-вторых, происходит одновременное совмещение признаков договоров аренды разных видов, что приводит к «пересечению» типов договоров аренды с договорами аренды отдельных видов имущества: лизинг недвижимого имущества, прокат транспортных средств.
Неурегулированность предварительного договора аренды также порождает множество проблемных вопросов. Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ в качестве предмета предварительного договора выступает не имущество, а обязанность заключения в будущем заключить основной договор о передаче имущества во владение, в соответствии с условиями оговоренными сторонами в предварительном договоре. Вследствие чего возникает возможность заключить предварительный договор в случае отсутствия самого объекта и отсутствия прав у лица в отношении объекта.
В ходе исследования были разработаны рекомендации, необходимые для устранения определенных проблемных вопросов. Так, при заключении договора аренды в предмете договора необходимо указывать идентификационные данные объекта аренды, передаваемого во временное пользование арендатору. В случае отсутствия идентификационных признаков объекта передаваемого в аренде у арендатора возникает риск утратить в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право так, как на основании п.3 ст. 607 ГК РФ договор считается незаключенным.
С целью устранения проблем, связанных со взысканием арендной платы по договору аренды необходимо надлежащим образом отражать в документах факт передачи имущества. Исходя из судебной практики, фактом передачи имущества может признаваться также признание фактического пользования в судебном порядке.
При заключении договора аренды недвижимого имущества на долгосрочный период может возникнуть проблема, касающаяся смены собственника объекта недвижимости, в том случае, если новый собственник, именуемый по договору арендодателем, не желает в дальнейшем исполнять обязанности по договору. Необходимо отметить, что в соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ смена собственника сданного в аренду имущества не является достаточным основанием для расторжения или изменения заключенного с прежним собственником договора аренды. Таким образом, поставленные задачи реализованы.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 1 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)//Российская газета.-1994.-8 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 2 от 30.11.1944 № 51-ФЗ (ред. От 28.03.2017)// Российская газета. 1994. 8 декабря.
3. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Российская газета. N 156. 17.07.2015.
Судебная практика
4. Постановление Пленума ВАС РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 N 73 // СПС «Консультант плюс».
5. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2017 N 3 (2017) // Солидарность. N 26. 2017.
6. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 // Бюллетень Верховного Суда РФ. N 10. 2017.
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 N 53 // Вестник ВАС РФ. N 7. 2000.
8. Обзор судебной практики // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 8. С. 34.
9. Обзор судебной практики // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2010. № 10. С. 41.
Научная литература, материалы периодической печати
10. Абесалашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в российского законодательстве. 2013. № 2. С. 82.
11. Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. 2014. № 3. С-36.
12. Борисов А.Б. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ. Учебник. Книжный мир. 2015. 264 с.
13. Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. М.: Статут. 2017. 352 с.
14. Исаев И. А. История отечественного государства и права / отв. ред. И. А. Исаев. М. 2012. с. 74.
15. Кандалинцева М. Ц. История развития арендных отношений в России // Бухгалтерский учёт, анализ, аудит и налогообложение: проблемы и перспективы: сборник статей II Всероссийской научно-практической конференции. Пенза. 2014. 85 с.
16. Пономарева М.О. В договор аренды включены услуги по содержанию имущества. Как арендатору избежать переплаты // Арбитражная практика. 2014. № 3. С. 70-77.
17. Садикова О.Н. Гражданское право России. Особенная часть. Курс лекций. М.: Проспект. 2013. 254 с.
18. Санникова Л.В. Гражданский Кодекс. Постатейный комментарий М.: Статут. 2015. 243 с.
19. Синайский В.И. Гражданское право. М.: РИОР.2015. 143 с.
20. Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том II. Обязательственное право. М.: Статут. 2013. 237 с;
21. Суханов Е.А. Гражданское право: В 2 т. Том I. М.: БЕК. 2014. 284 с.
22. Ульянов А. Е. Развитие арендных отношений в Пензенской губернии в последней трети XIX - начале XX века // Вестник Удмуртского университета. 2012. № 3. С. 109.
23. Флейшиц Е.А. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут. 2015. 170 с.
24. Хохлов В.А. Общие положения об обязательствах: Учебное пособие. М.: Статут. 2015. 193 с.
25. Хохлов С.А. Избранное / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников. М.: Статут. 2017. 179 с.
26. Цуканова Е.Ю. Соотношение договоров найма и аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные // Семейное и жилищное право. 2015. № 2. С. 43-46.