Содержание
договор аренда правоотношение арендодатель
Введение
1. Понятие и общая характеристика договора аренды
1.1 Понятие и значение договора аренды
1.2 История возникновения и развития арендных правоотношений
1.3 Предмет и характеристика договора аренды
2. Содержание договора аренды
2.1 Права и обязанности арендодателя и арендатора
2.2 Изменение и расторжение договора аренды
2.3 Ответственность сторон за нарушение договора аренды
Заключение
Список использованной литературы
Введение
У договора аренды (имущественного найма) многовековая история, которая исчисляется со времен римского права, чей опыт широко использовали остальные страны, включая Русское государство, в области формирования законодательства в этой сфере Увеличение роли договора аренды, как и расширение области его применения, наступило в конце 80-х годов прошлого века. Тогда арендные отношения были затронуты начавшимися процессами реформирования экономики России. Значение договора аренды в жизни людей и в регулировании отношений трудно переоценить. Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. На практике довольно часто, к сожалению, происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в связи с чем, особую важность приобретает выделение характерных для договора аренды признаков, что обуславливает актуальность выбранной темы.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с заключением договора аренды (имущественного найма).
Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы, содержащиеся в нормативных правовых актах федерального, регулирующие отношения, возникающие в связи с заключением договора аренды.
Целью научной работы является комплексный анализ договора аренды.
В качестве задач курсовой работы целесообразно выделить следующие:
- предоставление общей характеристики договора аренды;
- детальное исследование прав и обязанностей сторон;
- анализ исполнения договора аренды;
- анализ ответственности сторон за нарушение договора аренды
- выявление проблемных вопросов и разработка рекомендаций с целью их устранения.
Методологической основой исследования являются научные методы познания:
- формально-юридический;
- сравнительно-правовой;
- методы сравнительного анализа;
- методы формальной логики.
Теоретическая и практическая значимость настоящей работы содержится в выводах, предложениях и рекомендациях по совершенствованию российского законодательства, кроме того, данные материалы могут быть использованы в учебном процессе.
Степень научной разработанности. Существенную помощь в формировании целевых выводов оказали работы Белов В.А., Гонгало Б.М., Садикова О.Н., Синайский В.И., Хохлов С.А, Леонтьева Е.А., Цуканова Е.Ю.
Структура работы состоит из следующих компонентов: введение, двух разделов, заключения и списка использованной литературы.
1. Понятие и общая характеристика договора аренды
1.1 Понятие и значение договора аренды
Договор аренды (имущественного найма) имеет многовековую историю, исчисляемую еще со времен римского права. В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) //Российская газета.-1994.-8 декабря.. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Отметим, что исторически в современном российском правопорядке сложилось так, что именно договор аренды стал основной формой передачи имущества в возмездное пользование для самых разных целей. К примеру, и предоставление земельных участков для строительства, и долговременное пользование объектами недвижимости, и прокат снаряжения для занятий спортом. Подчеркнем, что важной особенностью договора является то, что создается не только относительное правоотношение между арендатором и арендодателем, но и абсолютное правоотношение между арендатором и третьими лицами.
Исходя из обзора судебной практики Верховного суда по смыслу ст. 606 ГК РФ предполагается, что соглашение об аренде является взаимным и в целом предполагает обмен равными ценностями. Отметим, что в каждом конкретном случае во внимание должно приниматься, что передача прав и обязанностей осуществляется по уже исполняемому договору.
Помимо этого, целесообразно учитывать также специфику возникновения арендных отношений, в силу которой арендодатель может взимать плату с желающих принять имущество в аренду участников гражданского оборота за вступление с ним в хозяйственные отношения по поводу конкретного предмета пользования Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2017 N 3 (2017) //Солидарность. N 26. 2017.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Правоотношения сторон по договору аренды регулируются, прежде всего, статьями 606-670 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации. Помимо этого следует отметить тот факт, что все нормы общей части обязательственного права могут быть применены относительно вышеуказанных видов аренды. На основании вышеизложенного возникает определенный ряд проблем касающихся толкования нормы.
Во-первых, типология договора аренды не систематизирована в соответствии с определенным критерием. Договоры аренды, не включенные в перечень договоров аренды указанных в § 2-6 гл. 34 ГК РФ остаются не урегулированными. К примеру, в случае с правовым регулированием договоров найма жилых помещений, необходимо применять аналогии нормы права, регулирующих договоры аренды нежилых помещений, регулируемые по большому счету общими нормами, касающимися аренды зданий и сооружений. Отсюда вытекает заключение, что, по сути, к договорам аренды нежилых помещений применяются общие положения договора аренды, что в свою очередь порождает решения «компромиссного» характера в судебной практике и чревато рядом проблем. Так, к примеру, в информационном письме Президиума ВАС РФ № 53 от 01 июня 2000 г. наглядно прослеживается такое «компромиссное» решение Информационное письмо Президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 N 53 // Вестник ВАС РФ. N 7. 2000.
В качестве проблемного вопроса также необходимо выделить одновременное совмещение признаков договоров аренды разных видов, что приводит к «пересечению» типов договоров аренды с договорами аренды отдельных видов имущества: лизинг недвижимого имущества, прокат транспортных средств.
Считаем, что проблемой в правовом регулировании является также урегулирование статьями иных Кодексов РФ норм § 1-6 гл. 34 ГК РФ, которые применяются во многих договорах аренды. К примеру, Земельный Кодекс Российской Федерации регулирует порядок передачи земельных участков во временное пользование. Однако, в соответствии с п.2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, которые содержатся в других законах, не могут противоречить нормам ГК РФ.
Неурегулированность предварительного договора аренды также порождает множество вопросов, касаемо правоприменительной практики в связи с тем, что невозможно распоряжаться вещью, которая не существует, вследствие чего, на основании статей 168 и 209 ГК РФ можно утверждать, что договор является ничтожным. Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ в качестве предмета предварительного договора выступает не имущество, а обязанность заключения в будущем заключить основной договор о передаче имущества во владение, в соответствии с условиями оговоренными сторонами в предварительном договоре Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)//Российская газета.-1994.-8 декабря. Таким образом, возникает возможность заключить предварительный договор в случае отсутствия самого объекта и отсутствия прав у лица в отношении объекта.
Во избежание вышеуказанных проблем, прежде всего, целесообразным является при заключении договора аренды в предмете договора указывать идентификационные данные объекта аренды, передаваемого во временное пользование арендатору. В случае отсутствия идентификационных признаков объекта передаваемого в аренде у арендатора возникает риск утратить в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право так, как на основании п.3 ст. 607 ГК РФ договор считается незаключенным.
Таким образом, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Соглашение об аренде является взаимным и в целом предполагает обмен равными ценностями.
Был проведен комплексный анализ договора аренды, дана общая характеристика. Отметим, что в каждом конкретном случае во внимание должно приниматься, что передача прав и обязанностей осуществляется по уже исполняемому договору. консенсуальный, возмездный, двусторонний и взаимный. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.
Исследованием выявлены проблемные вопросы, во избежании которых считаем целесообразным при заключении договора аренды в предмете договора указывать идентификационные данные объекта аренды, передаваемого во временное пользование арендатору.
1.2 История возникновения и развития арендных правоотношений
С появлением арендных отношений выстраивается целая система отношений, которая формирует рынок арендных предложений, плату и размер вознаграждения, юридические особенности регулирования института, формы ответственности и т.д. Возникает потребность в аренде в торговле, в промышленности, сфере услуг с постепенным усложнением общественного развития. Общими причинами, обуславливающими появление арендных отношений являются: высокая востребованность у лиц, которые планируют заниматься предпринимательской деятельностью; нехватка денежных средств у хозяйствующих субъектов; материальная выгода по сравнению с иными сделками (куплей-продажей); в целях снижения предпринимательского риска; объект сдается с целью получения дохода; необходимость объекта для кратковременного использования (прокат транспортного средства) на сезон; в целях погашения долга в случае банкротства предприятия и многое другое. Причин для появления арендных отношений множество, примечательно, что все они обусловлены потребностями хозяйствующих субъектов, которые принимают участие в гражданском обороте. Богатую историю становления и развития арендные отношения имеют в России Кандалинцева М. Ц. История развития арендных отношений в России // Бухгалтерский учёт, анализ, аудит и налогообложение: проблемы и перспективы: сборник статей II Всероссийской научно-практической конференции. Пенза. 2014. С. 85. .
В нашем государстве арендные отношения в зависимости от государственного строя и политического режима то приобретали популярность у участников хозяйственных отношений, то неоправданно находились в забвении долгие годы. При этом нельзя не отметить, что арендные отношения в России имеют значительную историю, которая формировалась еще до социалистической революции. До 1917 года аренда широко находила применение в отношениях между помещиками и крестьянами, а также передавались во временное пользование казенные учреждения, как правило, зажиточным слоям населения: помещикам, дворянам, купцам Ульянов А. Е. Развитие арендных отношений в Пензенской губернии в последней трети XIX - начале XX века // Вестник Удмуртского университета. 2012. №3. С. 109.. В 1922 году аренда вновь вернулась в гражданские правоотношения, поскольку переход к НЭПу обусловил необходимость пересмотра ключевых аспектов экономической политики государства.
Фактически, к арендным отношениям Россия возвращается лишь в 1989 году. Указ Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР», но с определенными ограничениями, которые сохраняются вплоть до принятия до принятия ныне действующего Гражданского кодекса Российской Федерации, которому предшествовал акт «Основы законодательства СССР об аренде» Исаев И. А. История отечественного государства и права / отв. ред. И. А. Исаев. М. 2012. С. 74..
1.3 Предмет и характеристика договора аренды
Исходя из легального определения, договор аренды является: консенсуальным: возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору. Договор аренды является возмездным, так как в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не для обеспечения сохранности, и арендную плату. Договор взаимный, так как предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон. Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми и индивидуально-определенными вещами и имущественными комплексами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество. Аренда может обременять право собственности, но не прекращает ни это право, ни иные права на соответствующий объект Садикова О.Н. Гражданское право России. Особенная часть. Курс лекций. // М.Проспект.2013. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.