К абсолютным правам и обязанностям целесообразно отнести следующие.
Права арендатора владеть и пользоваться имуществом, а в ряде случаев распоряжаться им обладают следующими чертами: они связывают не только арендодателя, но и всех третьих лиц, которые обязаны воздерживаться от действий, препятствующих осуществлению прав арендатора, т.е. являются элементами абсолютного правоотношения; они реализуются не посредством действий арендодателя (обязанного лица), а посредством действий арендатора (управомоченного лица); они защищаются против всякого и каждого, кто их нарушит, а не только против арендодателя, в частности арендатор может предъявлять виндикационный и негаторный иски (ст. 305 ГК), но только в случае, если имущество ему было передано арендодателем; они в ряде случаев могут следовать за вещью, например, сохраняться при смене собственника вещи. Наличие перечисленных свойств дает ряду авторов возможность говорить о наличии вещных правомочий или вещных элементов у обязательственного в целом права аренды.
Правомочие владения может и не предоставляться арендатору. Договор может предусматривать ограничения права владения. Например, имущество передается арендатору, но собственник сохраняет возможность доступа к нему. Наличие у арендатора права пользоваться объектом аренды является существенным признаком аренды. Если договор такого права не предоставляет, он не может считаться арендой. Данное правомочие, так же как право владения, имеет срочный характер, в остальном его содержание такое же, как и соответствующее правомочие собственника, если иное не установлено договором аренды. Представляется, что ограничения правомочия пользования во всяком случае должны допускать возможность эксплуатации объекта аренды в соответствии с нормальным назначением или назначением, указанным в договоре.
Арендатор в весьма ограниченных пределах наделяется отдельными элементами права распоряжения объектом аренды, в частности: арендатор вправе с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование. Причем согласие может иметь и общий характер. Например, в договоре аренды может быть указано, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование любому лицу. Договор субаренды представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (арендатор) обязуется передать арендуемое ею имущество во владение и пользование или только пользование другой стороне (суб- арендатору) за плату Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. - М.: Статут. 2017..
В ходе исследования был проведен анализ судебной практики. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Местная администрация обратилась в суд с иском к Т. о взыскании арендной платы, мотивируя свои требования тем, что между сторонами 29 июня 2012 г. заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Соглашением от 27 февраля 2015 г. договор аренды расторгнут. По условиям договора арендная плата должна вноситься ежеквартально в сроки до 15 февраля - за первый квартал, до 15 мая - за второй квартал, до 15 августа - за третий квартал, до 15 ноября - за четвертый. Обязанность по внесению арендной платы по состоянию за период с 1 января 2013 г. по 27 февраля 2015 г. Т. не исполнена.
Ответчик в судебном заседании исковые требования признала в части невнесения арендной платы в период с 7 апреля 2014 г. по 27 февраля 2015 г., просила отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассматривая дело в кассационном порядке, установила основания для применения ст. 387 ГПК РФ, указав следующее.
Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Судом установлено, что после заключения 29 июня 2012 г. между местной администрацией (арендодателем) и Т. (арендатором) договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства местная администрация письмом от 11 сентября 2013 г. отказала Т. в выдаче разрешения на строительство жилого дома на указанном земельном участке.
Вступившим в законную силу решением суда от 16 октября 2013 г. данный отказ признан незаконным.
Таким образом, при рассмотрении данного дела судебные инстанции не приняли во внимание, что в результате противоправных действий местной администрации Т. была лишена возможности в течение определенного срока использовать арендованный для индивидуального жилищного строительства земельный участок, и не решили вопрос о законности требований об освобождении ответчика от внесения истцу арендной платы за этот срок Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) // Солидарность N 26..
Таким образом, права и обязанности сторон принято классифицировать на относительные и абсолютные.
Относительные: обязанность арендодателя предоставить имущество и соответствующее право требования арендатора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с назначением имущества, если иное не установлено договором, и соответствующее право требования арендодателя, обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и соответствующее право требования арендодателя, обязанность арендодателя производить капитальный ремонт, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание и соответствующие им права требования, обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и соответствующее право требования арендодателя.
Абсолютные: права арендатора владеть и пользоваться имуществом, а в ряде случаев распоряжаться им; правомочие владения; правомочие распоряжения.
2.2 Изменение и расторжение договора аренды
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Это имеет место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Например, если напрокат берется автомобиль с большим пробегом, он должен быть технически исправен и обеспечивать необходимую безопасность Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том II. Обязательственное право. 2013.. Однако к подержанной машине с учетом износа, снижающего комфорт от ее использования, нельзя предъявлять такие же требования, что и к новому автомобилю.
Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и др.), если иное не предусмотрено договором. В силу п. 2 ст. 611 ГК РФ если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Имущество, передаваемое арендатору, считается не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества либо присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные (фактические) дефекты, но и юридические изъяны арендуемой вещи.
Примером материального дефекта может служить недостаточная мощность тягача для буксировки объекта, что делает невозможным его использование по назначению. К юридическим изъянам, препятствующим использованию арендатором вещи по назначению, можно отнести наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество.
В силу ст. 613 ГК РФ неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные ст. 612 ГК: потребовать от арендодателя по своему выбору либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на уст- ранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора; потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им рас- ходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.
Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки - в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок Абесалашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в российского законодательстве. - 2013. - № 2. - С. 82..
Представляется важным также учитывать нормы ст. 328 ГК о встречном исполнении обязательств, в частности п. 2 данной статьи, согласно которой в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
На это указывает и судебная практика. ФАС Восточно-Сибирского округа удовлетворил иск о взыскании задолженности по договору аренды, установив, что истец передал ответчику арендное имущество, и указав, что в силу статьи 606 ГК у последнего возникает обязанность надлежаще оплатить аренду, а в случае неоплаты возместить неустойку Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 8. С. 34. В другом Постановлении данный суд указал, что доказательств уплаты задолженности ответчиком не представлено, поэтому иск о взыскании арендной платы и неосновательного обогащения подлежит удовлетворению Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2010. № 10. С. 41.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конкретных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать один год. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) //Российская газета.-1994.-8 декабря.
Считаем, что установление предельных сроков договора аренды играет важную роль по нескольким причинам. Во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду; во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.
Таким образом, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конкретных видов имущества. Считаем, что установление предельных сроков договора аренды играет важную роль по нескольким причинам. Во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду; во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.