Арендная плата подлежит уплате за период с момента передачи имущества арендатору до момента возвращения вещи арендодателю, включая и время просрочки возврата арендованного имущества. При этом по общему правилу не важно, осуществляет ли арендатор в данный период пользование имуществом или не осуществляет. Однако если пользование не осуществляется по вине арендодателя или по обстоятельствам случайным, которые не связаны с личностью арендатора, то арендная плата за соответствующий период, когда право пользования не осуществилось, не должна взиматься Флейшиц Е.А. Избранные труды по гражданскому праву. 2015 .
2.3 Ответственность сторон за нарушение договора аренды
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества Суханов Е.А. Гражданское право: В 2 т. Том I //М. БЕК. 2014..
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствие с гражданским законодательством, ответственность арендатора как стороны договора аренда наступает за нарушение следующих договорных обязательств: своевременной уплаты арендных платежей; в корреспонденции с ГК РФ арендатор несет ответственность в случае неоплаты за 6 месяцев при долгосрочном договоре, либо же - более двух раз при краткосрочном договоре. Штрафные меры за просрочку могут устанавливаться соглашением, и, чаще всего, они рассчитываются в процентном отношении к сумме задолженности Сарбаш С.В. Элементарная догматика обязательств: Учебное пособие / Исслед. центр частн. права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ, Рос. школа частн. Права. 2016..
Ориентировочно, формулировка может звучать следующим образом: «За просрочку внесения арендных платежей Арендатор несет ответственность в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки» Пономарева М.О. В договор аренды включены услуги по содержанию имущества. Как арендатору избежать переплаты // Арбитражная практика. 2014. № 3. С. 70-77. В тех случаях, когда в договоре сторонами не предусмотрено присутствие штрафных санкций, используются нормы статьи 395 ГК РФ, в таком случае расчет будет базироваться на размере ставки рефинансирования, определенной ЦБ РФ.
Арендатор, кроме того, ответственен за неоплату коммунальных платежей, в том случае, если эта обязанность предусмотрена договором. В случае предъявления ТСЖ, управляющей компанией или энергоснабжающими организациями штрафных санкций владельцу помещения, последний вправе в регрессном порядке взыскать их с арендатора. - обеспечение сохранности арендуемого имущества и поддержания его в соответствующем состоянии; Как правило, обязанности сторон по ремонту помещения делятся так: капитальный ремонт совершает собственник, текущий ремонт - арендатор. За невыполнение арендатором данной обязанности в договоре может быть предусмотрена ответственность в виде досрочного его расторжения.
В случае полной гибели или частичного разрушения по вине арендатора он обязан компенсировать собственнику все возникшие убытки. Помимо этого, арендатор обязан обеспечить сохранность не только самого помещения, но и находящихся в нем предметов мебели, а также сантехнического и электрического оборудования. Для обеспечения сохранности своего имущества арендодателю необходимо составить его перечень, который будет являться приложением к договору.
Также можно предусмотреть некую залоговую сумму, из которой будет высчитана стоимость поврежденного имущества. Если по окончании действия договора у собственника не возникнет претензий, залог подлежит возвращению. Считаем, что определенной гарантией защиты прав собственника помещения будет введение в договор обязанности арендатора застраховать помещение Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. 2014. № 3. С. 36-38 .
Нарушение таких обязательств как использование арендуемого помещения только для проживания, осуществление переустройства или перепланировки только с согласия собственника может повлечь как ответственность в виде прекращения договорных отношений, так и единовременные штрафные санкции в зафиксированном договором размер Цуканова Е.Ю. Соотношение договоров найма и аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные аспекты // Семейное и жилищное право. 2015. № 2. С. 43-46..
Отметим, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Это имущество страхуется в основном от пожара, залива водой и т.д.
Во вторую очередь в него включается защита имущества, принадлежащего. Наиболее часто такой вид страхования востребован учреждениями бытового обслуживания, торговли и оказания всевозможных услуг. При подписании договора аренды рискует как арендатор, так и арендодатель (по окончании срока действия договора, умышленная или неумышленная порча арендуемого объекта, своевременная оплата аренды и т.п.) Леонтьева Е.А. Право застройки VS аренда // Закон. 2015. № 4. С. 39-48..
Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Исходя из принципов разумности и добросовестности закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества Синайский В.И. Гражданское право//РИОР. 2015..
Однако в судебной практике имеют место случаи, когда арендатор освобождается от ответственности. Так, ЗАО обратилось в суд с иском к ООО о взыскании стоимости башенного крана в размере 2 563 560 руб. Судом установлено и следует из материалов дела, что истец предоставил ответчику в эксплуатацию башенный кран с обслуживающим персоналом для выполнения строительно-монтажных и погрузочно- разгрузочных работ. Управление башенным краном осуществляла крановщица Р., состоящая в трудовых отношениях с ЗАО в соответствии с трудовым договором и приказом о приеме на работу. Кран башенный, поврежденный в результате аварии, демонтирован и списан.
Истец свои требования мотивировал тем, что, допустив крановщицу Р. к башенному крану в нерабочее время без согласования с собственником крана, ответчик нарушил условия договора о предоставлении в эксплуатацию башенного крана с обслуживающим персоналом (не обеспечил охрану крана), вследствие чего произошла авария - падение крана и далее - потеря его товарной ценности (восстановлению не подлежит), и просил взыскать с ответчика сумму реального ущерба.
Отказывая истцу в удовлетворении его требований, суд исходил из следующего: из ст. 639 ГК РФ, а также п. 4.1.3, 4.1.5 договора о предоставлении в эксплуатацию башенного крана с обслуживающим персоналом ЗАО обязуется осуществлять производственный контроль и надзор за эксплуатацией и обслуживанием башенного крана; обеспечивать выполнение обслуживающим персоналом Правил техники безопасности, охраны труда и окружающей среды в соответствии с п. 9.4 ПБ 10-382-00. Поскольку предъявленные к взысканию убытки служат главным образом следствием неисполнения истцом требований закона и условий договора, в том числе и следствием действий крановщика, являющегося работником
Таким образом, ответственность арендатора наступает при: неуплате арендных платежей (просрочка более чем двух сроков дает арендодателю право расторгнуть соглашение и принудительно взыскать неуплаченные деньги); приведение вещи в негодность, что не соответствует нормальному износу вещи (в этом случае очевидным будет компенсация стоимости имущества); нарушение иных обязательств, предусмотренных отдельными видами аренды Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 // Бюллетень Верховного Суда РФ. N 10. 2017..
Подводя итог, целесообразно отметить, что во избежание проблем с взысканием арендной платы по договору аренды необходимо надлежащим образом отражать в документах факт передачи имущества, подтверждаться актом приема-передачи имущества либо оговариваться условием на то, что договор имеет силу передаточного акта. Однако, как показывает современная судебная практика, факт передачи имущества может признаваться не только иными документами, в том числе и актом сверки взаиморасчетов, но и признание фактического пользования в судебном порядке.
При заключении договора аренды недвижимого имущества на долгосрочный период может возникнуть проблема, касающаяся смены собственника объекта недвижимости, в том случае, если новый собственник, именуемый по договору арендодателем, не желает в дальнейшем исполнять обязанности по договору. В данной ситуации в соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ смена собственника сданного в аренду имущества не является достаточным основанием для расторжения или изменения заключенного с прежним собственником договора аренды.
Заключение
Таким образом, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В ходе исследования была дала общая характеристика договора аренды. Так, договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Отметим, что консенсуальная природа договора аренды предполагает возможность договориться об аренде вещи, которая на момент заключения договора вообще не существует либо не находится в собственности арендодателя.
Существенным условием договора аренды является условие о предмете аренды. При отсутствии данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, следовательно, соответствующий договор аренды признается незаключенным. Считаем целесообразным прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды, к примеру, технический паспорт на оборудование, кадастровый план земельного участка, поэтажный план здания, сооружения и т.п.
В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Судебная практика исходит из того, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, таким образом, краткосрочные договоры аренды недвижимости в такой регистрации не нуждаются.
Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.
Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, так как после передачи этих вещей они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя.
В ходе исследования был проведен комплексный анализ договора аренды: права и обязанности сторон, исполнение договора, ответственность сторон за нарушение договора аренды.
Предлагаем классифицировать права и обязанности сторон на относительные и абсолютные.
Относительные: обязанность арендодателя предоставить имущество и соответствующее право требования арендатора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с назначением имущества, если иное не установлено договором, и соответствующее право требования арендодателя, обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и соответствующее право требования арендодателя, обязанность арендодателя производить капитальный ремонт, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание и соответствующие им права требования, обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и соответствующее право требования арендодателя.
Абсолютные: права арендатора владеть и пользоваться имуществом, а в ряде случаев распоряжаться им; правомочие владения; правомочие распоряжения.