В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / под ред. А.П. Сергеева. - М., 2010. - С. 547
Таким образом, договор аренды может быть прекращен: 1) по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ); 2) по требованию одной из сторон (ст. 619, 620 ГК РФ); 3) посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621 ГК РФ).
Еще одним основанием досрочного прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества в случаях, когда на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ такое право предусмотрено законом или договором.
Выводы. Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имуществом извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества: плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Договор аренды -- двусторонне обязывающий, консенсуалъный, возмездный. Его сторонами являются арендодатель и арендатор. В качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества. При этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, в отдельных случаях такой договор должен быть обязательно зарегистрирован в соответствующих государственных органах.
Содержание аренды представлено действующим гражданским законодательством сочетанием императивного и диспозитивного методов регулирования. Эта особенность проявляется в том, что, устанавливая определенную обязанность, арендодатель и арендатор имеют возможность своим соглашением сами установить, на кого из них она будет возложена.
Объектом договора аренды могут быть только непотребные вещи.
Заключение
Изучение законодательного регулирования договорных арендных отношений позволяет сделать следующие выводы:
1) Роль аренды в современном гражданском обороте весьма значительна: удовлетворение потребностей граждан, организация хозяйственной деятельности на базе арендуемого имущества, санация неплатежеспособного должника и т.д. и т.п.
2) Значительным преимуществом данного вида договора является то, что субъекту правоотношений не требуется приобретать в собственность объекты, вкладывать зачастую значительные денежные средства, и соответственно нести обременительные расходы на приобретение в собственность и содержание имущества. Для другой стороны договора (арендодателя) так же не менее выгодно, в случае временного отсутствия потребности в использовании того или иного закрепленного за ним имущества в целях повышения эффективности использования такого имущества возникает необходимость сдавать его в аренду сторонним организациям и соответственно извлекать прибыль. Ситуация, когда собственник сдает в аренду свое имущество, достаточно распространена. Причем если для одних передача активов во временное пользование сторонним организациям и предпринимателям является дополнительным источником дохода, то для других - может стать основным бизнесом
3) Актуальность проблемы правового регулирования арендных отношений в настоящее время обуславливается возрастанием спроса на применение договора аренды, в частности, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений.
Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает обширный круг экономических отношений -- от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.
4) По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
5) Целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или не представляется возможным приобрести его в собственность.
6) Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).
7) В главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.
8) Для нового законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант («если иное не предусмотрено в договоре»). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора.
Вместе с тем, отсутствие однозначных системных признаков договора аренды является причиной споров не только в практической действительности, но и в теории правовой науки. Порой трудно вести границу между договором аренды и иным договорным институтом.
9) Существуют пробелы в определении предмета договора аренды, например, нежилого помещения, земельного участка, земельной доли, транспортного средства и т.п.
Имеют место коллизии, в законодательстве, регулирующем арендные отношения. Яркий пример - положения Гражданского и Земельного кодексов относительной аренды земельных участков.
Исследование особенностей и проблем правового регулирования арендных отношений позволяет сделать ряд предложений по его совершенствованию:
1. Определить на законодательном уровне понятийный аппарат договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. В частности, закрепить в Гражданском кодексе понятия «здания и сооружения», «помещение (нежилое)»:
нежилое помещение -- это изолированное неделимое помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
2. Ввести также понятие «транспортное средство»: транспортное средство - это техническое устройство, функциональное предназначение которого - перевозка грузов и пассажиров, являющееся недвижимым в случаях, предусмотренных законом.
3. Необходимо сформулировать понятие земельного участка как объекта права собственности, определив его как «участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет».
4. Целесообразно закрепить в законе (в частности, в Гражданском кодексе РФ) срок договора аренды зданий, сооружений как существенное условие договора либо распространить правовой режим государственной регистрации на такой вид договоров аренды зданий, сооружений, как заключенный на неопределенный срок, в тех случаях, когда арендные отношения по договору фактически продолжаются более года.
5. Учитывая значение аренды земельных участков, практику развитых стран, а также в целях обеспечения логики правового регулирования отношений с помощью норм различных институтов, предлагаем выделить в рамках главы 34 ГК РФ параграф, посвященный аренде земельных участков.
6. Предлагаем дополнить главу 34 ГК РФ параграфом 1.1. «Общие положения об аренде недвижимости», содержащим общие нормы об аренде недвижимости, в том числе включить следующее понятие договора аренды недвижимости: «Договором аренды недвижимого имущества признается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (арендодатель) - обязуется предоставить другой стороне (арендатору) за плату во временное владение и пользование земельный участок либо объект, который настолько прочно связан с землей, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».
Таким образом, для гармоничного и логичного проведения реформы гражданского законодательства необходима четкость по проблемам договора аренды на теоретическом и практическом уровнях.
Список источников и литературы
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации: [принята в результате народного голосования 12 декабря 1993 года] (в ред. от 30.12.2008 г.) // Российская газета. - 2008. - 31 дек.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): принят федеральным законом от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): принят федеральным законом от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: принят федеральным законом от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (в ред. от 08.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
6. Водный кодекс Российской Федерации: принят федеральным законом от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ ( ред. от 06.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381
7. Лесной кодекс Российской Федерации: принят федеральным законом от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 12.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
9. Федеральный закон от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. от 08.05.2010 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998.- № 44. - Ст. 5394
10. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 06.12.2010 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
11. Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (ред. от 06.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006.- № 31. (ч. 1). - Ст. 3434.
12. Федеральный закон от 08.05.2010 № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» // Собрание законодательства РФ. - 2010. - № 19. - Ст. 2291
13. Закон от 21 февраля 1992 г. № 2395-I «О недрах» (ред. от 07.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.
14. Приказ Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме аукциона» // Российская газета. - 2010. - 24 февр.
15. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» [не опубликовано] // http://www.arbitr.ru/ [Интернет-ресурс] // Режим доступа: свободный
16. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.06. 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // http://www.arbitr.ru/ : [Интернет-ресурс] // Режим доступа: свободный
17. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 17-48.
18. Постановление Правительства Тульской области от 28.10.2011 г. № 54 «Об утверждении примерной формы договора аренды земельных участков, находящихся в собственности области, а также земельных участков, государственная собственность на которые ограничена» // Тульские известия. - 2011. - 2 нояб.
19. Решение Тульской городской Думы от 29.06.2011 г. № 27/537 «О порядке предоставления муниципального имущества муниципального образования город Тула в аренду» // Тула. - 2011. - 7 июля
Материалы судебной практики
20. Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 № 3484/07: [Электронный ресурс] // Режим доступа: // http://www.consultant.ru