Курсовая работа: Договор аренды и основные разновидности

Международный юридический институт

Отделение среднего профессионального образования

КУРСОВАЯ РАБОТА

тема: « Договор аренды и основные разновидности»

Оглавление

договор аренда судебный

Введение

Актуальность исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности. В связи с этим большое значение приобретает гражданско-правовое регулирование договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых зам важное место занимает аренда.

Представляет важность выделение типичных признаков договора аренды, его существенных условий, так как на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования.

В связи с многим значением объяснений нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между налогоплательщиками и налоговыми органами, арендодателями и арендаторами.

Как показывает практика, не все проблемы, связанные с юридическим нормированием прав и обязанностей сторон в правовом регулировании данных отношений, удалось решить. Кроме того, недостаточно полно определен понятийный аппарат.

В числе нормативных актов, регулирующих арендные правовые отношения, наряду с собственно законодательными актами, есть документы многих исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Поэтому одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.

К сожалению, судебная практика в данном вопросе не всегда однородна. Однако, арбитражные суды различных регионов и уровней неодинаково разрешают споры, вытекающие из арендных отношений.

Наличие нерешенных проблем института аренды, особенно в области нормативного регулирования и правоприменения, позволяет говорить об важности и практической значимости исследования отношений, возникающих при аренде отдельных объектов в современной России.

Считаю, что избранная тема является в настоящее время достаточно важной и значимой как с теоретической, так и практической стороны.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении, исполнении и прекращении договоров аренды, а также имеющиеся в данной среде проблемы теории и практики.

Предмет исследования. Правовые нормы, регулирующие арендные отношения в Российской Федерации, а также материалы существующей судебной практики применения указанных норм.

Целью настоящего исследования является комплексный разбор и изучение проблем договора аренды, а также существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения.

В соответствии с поставленной целью определяются следующие основные задачи исследования:

- дать характеристику договора аренды как гражданско-правового института;

- рассмотреть предмет, объект и субъекты договора аренды;

- показать особенности изменения, расторжения договора аренды;

- выделить актуальные проблемы регулирования арендных отношений;

Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ Конституция Российской Федерации: [принята в результате народного голосования 12 декабря 1993 года] (в ред. от 30.12.2008 г.) // Российская газета. - 2008. - 31 дек., Гражданский кодекс Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): принят федеральным законом от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301, Земельный кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации: принят федеральным законом от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147., федеральные законы и другие нормативные правовые акты, в том числе законодательство Тульской области.

Степень научной разработанности. В российской науке гражданского права проблема договора аренды обсуждалась с начала XIX века. Свое отношение к ней говорили многие известные ученые, в числе которых: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Д.В. Елизаров, А.Е. Ерш, Л.Т. Кокоева, Е.А. Суханов, Г.С. Шапкина, Г.Ф. Шершеневич и другие.

Впрочем, важным остается изучение проблем, возникающих перед сторонами договора аренды при его заключении и исполнении, а также встречающихся в правоприменительной деятельности.

Практическая значимость определяется тем, что внесен ряд предложений по совершенствованию гражданского законодательства; разработанные рекомендации направлены на совершенствование правоприменительной практики и могут оказать помощь в договорной работе, а также при изучении гражданского права.

Методологической основой исследования выступает совокупность общенаучных и научных методов исследования, включая многофакторный, исторический; метод системного анализа.

Структура. Работа состоит из введения, двух глав, включающих 6 параграфов, заключения, списка источников и литературы, приложений.

Во введении указаны актуальность темы курсовой работы, предмет, объект, задачи, цели, разработанность темы, нормативная база, методы исследования.

В первой главе дана характеристика договора аренды как гражданско-правового договора, его объект, предмет, содержание.

Во второй главе выделены основные виды аренды. Определены права и обязанности сторон договорных отношений. Показаны особенности расторжения и прекращения договора аренды.

В заключении даны предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего арендные правоотношения.

Глава 1. Гражданско-правовой институт договора аренды по российскому законодательству

1.1 Договор аренды: понятие, источники правового регулирования

Договор аренды относится к числу типичных договорных институтов, известных гражданскому праву еще со времен римского права. В римском праве он рассматривался как один из видов договора найма. Римское право насчитывало три вида найма: наем вещей (locatio-conductio rei); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работ, или подряд (locatio-conductio opens). Образцом современного договора аренды в римском праве являлся договор найма вещей. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М., 2003. - С. 3-4. В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом был признан договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязана была предоставить другой стороне свою вещь за определенное вознаграждение. При этом, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, российскому законодательству было чуждо различие между «пользованием вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо различие между наймом долгов и движимостей, наймом земель и скота, как это принято во французском праве». Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула, 2002. - С. 355

В дальнейший период отечественное гражданское законодательство также применяло понятие «имущественный наем», а термин «аренда» использовался в основном для передачи в хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.

Благодаря договору аренды собственник , или другое уполномоченное им лицо имеет возможность ублажить свои интересы, передавая имущество во временное пользование или предоставляя право пользования, без передачи имущества, получая за это арендную плату, другое лицо приобретает возможность пользоваться чужим имуществом и тем самым удовлетворяет свои имущественные интересы, получая право собственности на плоды, продукцию и доходы. Таким образом ,это способствует возникновению новых собственников. Гражданское право: учебник / под ред. М.В. Карпычева, А.М. Хужина. - М., 2010. - С. 374

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) договору аренды посвящена гл. 34. Кроме общих правил о договоре аренды, которые применяются к различным видам этого договора и видам сдаваемого в аренду имущества, она содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

В результате создания договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование. В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. «В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него». Гражданское право: учебник / отв. ред. С.П. Гришаев. - 3-е изд., перераб. и доп. - М., 2010. - С. 272

В период действия договора аренды возникают правоотношения различной правовой практики. При этом цикл прав и обязанностей, возникающих у арендатора с государственными органами, органами местного самоуправления, уполномоченными по сервисам т.д., хотя и не является содержанием договора аренды, тем не менее, возникает в связи именно с договором аренды, в значительной степени предопределена им. По мнению Л.Т. Кокоевой, «чаще всего эти отношения не составляют предмет гражданско-правового регулирования, но должны учитываться в хозяйственной и правоприменительной деятельности». Кокоева Л. Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. - Саратов, 2004. - С. 11

1.2 Содержание договора аренды

Глубина договора представляет собой сочетание всех его условий. В свою очередь, условия договора утверждают или определяют права и обязанности сторон. Как правило в любом договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 471

Значительной функцией арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество должно быть передано арендатору со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не представлено договором, в срок, установленный договором, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок. При нарушении этой задачи арендодателем арендатор вправе потребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и призвать к возмещению убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением данного обязательства.

Имущество, данное в аренду, должно соответствовать условиям договора и назначению самого имущества. Арендодатель несет ответственность за недостатки, которые препятствуют использованию имущества как полностью, так и частично. Вместе с тем арендодатель не несёт ответственности за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны ему, а также за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра арендуемого имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче данного имущества. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки, убытки сданного имущества в аренду возлагается на арендодателя.

Арендатор в свою очередь, обнаружив недостатки, может потребовать по своему выбору: бескорыстного устранения недостатков имущества; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение ущерба из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендодатель может избежать этих мало приятных последствий, если после получения уведомления от арендатора без промедления заменит предоставленное арендатору имущество на другое аналогичное надлежащего качества либо безвозмездно устранит недостатки имущества.