Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона РФ «О недрах» Собрание законодательства РФ. -1995. - № 10.- Ст. 823 предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом, после чего может заключаться договор аренды.
Экономические преимущества аренды вызывают к жизни попытки ее использования применительно к необычным объектам договорных отношений («аренда рабочего времени техники», «наем персонала», «аренда» веб-сайтов, «аренда выделенных каналов связи» и т.п.), ранее не включавшимся в оборот. Мы считаем, что это требует правовой оценки таких объектов и соответствующих правоотношений. В том числе с точки зрения признания их объектом договора аренды. Высказывается предложение отказаться от сложившегося в последнее время постулата о невозможности признать какой-либо объект включенным в сферу гражданско-правового регулирования без его узаконости, т.е. без прямого указания законодателя о его существовании. В подобных случаях было правильно применять нормы ст. 6 ГК РФ (т.е. применять гражданское законодательство по аналогии). Кокоева Л. Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. - Саратов, 2004. - С. 18
Договор аренды может заключаться на определенный или неопределенный срок. Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ.- 2002. - № 3. - С. 17- 48.
установлено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
Так же имеют место случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом (например, спортивным залом, бассейном, спутником, персональным компьютером).
При составлении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества -- за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Гражданский кодекс РФ не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора аренды, предоставляя тем самым возможность сторонам решить этот вопрос в договоре. Так же для отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Важным условием договора аренды является арендная плата.
Плата за аренду (ст. 614 ГК РФ), устанавливается на всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
На наш взгляд, стороны могут допускать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Наибольшее распространение получила арендная плата в денежной форме. При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы.
В договоре аренды здания или сооружения должен определяться размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы указанный договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 Кодекса, не применяются.
Как отмечают Е. Губин и О. Чумакова, «в случаях, специально указанных в законе, стороны должны руководствоваться фиксированными ставками арендной платы». Губин Е. П., Чумакова О.В. Условие арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбит-ражного суда г. Москвы. - 2007. -№ 3. - С. 59 По мнению А. Ерш, в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным. Ерш А. В. Аренда зданий и иных сооружений: автореф. дис.... канд. юрид. наук. - М., 2003.- С. 21
В.М. Ланда считает вполне логичным при заключении договора аренды объекта недвижимости с условием о внесении арендной платы в форме капитального ремонта объекта. Или его реконструкции закреплять стоимость работ, которые по условиям договора аренды обязан произвести арендатор в течение срока его действия. «Стоимость данных работ должна определяться независимым оценщиком на основании проектно-сметной документации и утверждаться в установленном порядке уполномоченным органом исполнительной власти (при заключении договора аренды недвижимости, находящейся в частной собственности, сторонам будет достаточно создания независимого оценщика)». Ланда В. Реновация объектов публичной недвижимости как форма арендной платы // Хозяйство и право. - 2010. - № 9. - С. 69
Глава 2. Виды договора аренды
2.1 Специфические признаки, нормы, правила аренды
Данному договору присущи следующие специфические признаки.
Во-первых, договор аренды относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование или только в пользование и тем самым порождает обязательства по передаче имущества в пользование наряду с другими видами договоров, ссудой, наймом.
Во-вторых, арендатор по договору приобретает статус первого владельца, и это предоставляет ему право применять вещно-правовые способы защиты.
В-третьих, право аренды квалифицируется правом следования. Переход права собственности или иного ограниченного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На наш взгляд, отнесение права аренды к отдельному виду ограниченных вещных прав является необоснованным. Данные признаки, присущие вещным правам, предоставлены арендатору для укрепления его права аренды, возникающей на основании договора.
В-четвертых, выделение отдельных видов договора аренды произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга). Гражданское право: учебник / под ред. М.В. Карпычева, А.М. Хужина. С. 375
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества. Договор аренды сохраняется в силе при изменении сторон. Которое может иметь место: а) в случае перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу (изменения сторон в данной ситуации ни каким образом не является основанием для изменения или расторжения договора аренды); б) в случае смерти гражданина, арендующего недвижимость. Левкина Т.А. О том, как законодатель урегулировал последствия перехода права собственности на имущество, сданное в аренду // Закон. - 2010. - № 2. - С. 175-181.
При этом арендодателями могут быть также лица, ответственные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правами по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за объединенными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294 - 297 ГК РФ.
Договор аренды государственного имущества может быть заключен в двустороннем порядке, то есть между собственником государственного имущества (арендодателем) и арендатором или между балансодержателем (конкретным учреждением или предприятием) имущества, обеспечивающим оперативное управление, и арендатором, но в этом случае балансодержатель является арендодателем.
Договор аренды может быть заключен и в трехстороннем порядке, то есть между арендодателем -- собственником государственного имущества, балансодержателем имущества (конкретным учреждением или предприятием) и арендатором. Беляева Н.А. Сдача в аренду государственного имущества учреждениями // Местное самоуправление: организация, экономика и учет. - 2012. - № 1. - С. 41
Заключить договор аренды, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, закрепленного за государственным (муниципальным) бюджетным и казенным учреждением на праве оперативного управления.Учреждение может только при условии проведения конкурса или аукциона. Такое требование установлено п. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 31. (ч. 1). - Ст. 3434..
Проведение конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утверждены Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 г. № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме аукциона». Российская газета. - 2010. - 24 февр.
По своему содержанию и смысловой нагрузке рассматриваемая норма является новеллой отечественного законодательства в области регламентации отношений по аренде объектов государственной и муниципальной недвижимости. Речь в данном ситуации идет о специфике нормативного регулирования порядка заключения договоров аренды публичной недвижимости, сутью которой является то, что данные сделки могут заключаться исключительно (кроме указанных случаев) по результатам торгов (конкурсов или аукционов), предметом которых является право на заключение договора аренды. Ланда В.М. Антимонопольное законодательство в сфере аренды публичного имущества (проблемы теории и практики) // Государственная власть и местное самоуправление. - 2010. - № 6. - С. 36-40; Дюкова К. Новый порядок заключения договоров аренды публичного имущества // Хозяйство и право. - 2009. - № 2. - С. 65-71; Кирилова Н. Аренда имущества, закрепленного за государственными (муниципальными) учреждениями // Хозяйство и право. - 2010. - № 8.- С. 24-30. Многие субъекты федерации приняли местные акты по этому вопросу. Решение Тульской городской Думы от 29.06.2011 г. № 27/537 «О порядке предоставления муниципального имущества муниципального образования город Тула в аренду» // Тула. - 2011. - 7 июля.
Специальными нормами определяется круг органов и лиц, которые могут быть арендодателями по договорам аренды земельных участков и других природных объектов.
Арендодателями земельных участков могут быть:
а) собственники участков (ст. 260 ГК РФ); б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ); в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.
Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов (ст. 54 Водного кодекса РФ).
Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы (ст. 11 Закона о недрах); участков лесного фонда - лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Арендатором имущества может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользования определенным имуществом требуется лицензия, арендатором его может стать лицо, имеющее соответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такого документа является основанием для признания его недействительным (ст. 173 ГК РФ).
С взгляда общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, согласованным, возмездным, взаимным договорам.
Договор аренды является согласованным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Мы согласны, что передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: в 2 кн. - М. - Кн. 2: Договоры о передаче имущества. - 2006. - С. 412