Передавая имущество в аренду, арендодатель обязан поставить в известность арендатора обо всех правах третьих лиц на него. Закон не содержит исчерпывающего перечня прав, о которых арендатор должен извещать арендодателя.
Арендодатель должен за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Нарушенные арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный срочной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Необходимо отметить, что обязанность производить капитальный ремонт носит исправительный характер и в соответствии с договором она может быть возложена на арендатора.
Арендодатель должен возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендатор имеет право на возмещение своих затрат на необходимые улучшения имущества при наличии следующих условий: 1) согласия арендодателя на производство улучшений (оно может быть оговорено в самом договоре либо получено в письменной форме); 2) улучшения должны быть произведены за счет средств арендатора. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. После завершения договора аренды отделимые улучшения могут быть оставлены арендатором за собой.
Учитывая двусторонне обязывающий характер договора аренды, арендатор должен выполнить следующие обязанности: надлежащим образом пользоваться имуществом, вносить арендную плату и после окончания срока действия договора вернуть арендованное имущество.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, если условия пользования не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Пользование как правомочие в договоре аренды является одним из понятий, определяющих его правовую природу, и соответственно законодатель этому уделял и уделяет особое внимание. Мы уверенны, что без пользования нет и определённого исполнения данного договорного обязательства. В этой связи в случае нарушения установленного порядка пользования имуществом арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Пользуясь имуществом, арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести определённые расходы на содержание имущества.
Расходы по содержанию имущества несет арендатор (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Но на практике-то все договоры с коммунальными службами заключены арендодателем, и именно он является потребителем определённых услуг и стороной, оплачивающей их оказание. Арендатор обязан выполнять правила ГК РФ о несении расходов на содержание арендуемого имущества опосредовано, компенсируя арендодателю его расходы по договорам с коммунальными службами. Смирнов А. Аренда. Сопутствующие риски // Жилищное право. - 2010. - № 7. - С. 41
Наиболее распространенный способ оплаты коммунальных услуг -- это включение их в состав арендной платы. Другой вариант оплаты арендатором коммунальных услуг - это заключение посреднического договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке помещений. 3-й способ - при заключении договора аренды расходы на коммунальное обслуживание помещений не включаются в арендную плату, а оплачиваются отдельно. Полухина М.Ю. Аренда недвижимости. Коммунальные услуги. Разъяснения ФНС // Жилищное право. - 2010. - № 7. - С. 69-78.
Есть разница между неотделимыми улучшениями и ремонтом, расходы на который можно признать единовременно в составе прочих расходов.
Пример «под расходами на проведение ремонта (текущего, среднего и капитального) подразумевается стоимость работ по поддержанию объектов основных фондов в рабочем состоянии в течение срока их полезного использования, не приводящих к улучшению первоначальных нормативных показателей функционирования». Ситникова Е. Договор аренды: особенности изменения и учета неотделимых улучшений // Бухгалтерия и банки. - 2012. - № 1: [Электронная версия] // http://www.consultant.ru // Режим доступа: свободный Действующим ремонтом принято считать ремонт, произведённый с периодичностью менее одного года для поддержания объектов основных фондов в рабочем состоянии. При капитальном ремонте зданий и сооружений производится замена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей и т.д.) Пророкова Н. Ремонт арендуемого помещения: проблемные вопросы // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2011. - № 29. - С 4
Право использования арендованным имуществом может быть дано другим лицам в некоторых пределах и правовых формах, при этом данное право может быть осуществлено арендатором лишь с согласия арендодателя. К числу этих прав законодатель относит:
- право передавать имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды -- это гражданско-правовой договор, согласно которому арендатор (субарендодатель), если иное представлено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Гунин А. В. Договор субаренды: понятие и признаки // Юрист. - 2011. - № 6. - С. 14
- передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем);
- предоставлять арендованное имущество в бесплатное пользование;
- отдавать арендные права в залог;
- включать арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие во всех перечисленных ситуациях необходимо для того, чтобы в результате осуществления этих прав арендатором арендодатель не употерял права собственности на арендуемое имущество.
Не менее главной обязанностью арендатора существует своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом.
Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда.
Арендатор после окончания срока аренды имеет преимущественное право на продление договора аренды.
Так как ,положения, дающие обязанность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему. В силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Этот арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (п. 3. Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 г. № 73 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» [не опубликовано] : [Интернет-ресурс] // http://www.arbitr.ru/ // Режим доступа: свободный).
Сравнительную характеристику прав и обязанностей арендатора и арендодателя приведена в таблицах (Приложения 4 и 5).
1.3 Существенные условия договора аренды
Обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в нем обозначены значение существенных условий договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые обозначены в законе или иных правовых актах. Важнейшие или необходимые для договоров этого вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Среди всех условий каждого договора необходимо знать те условия, которые составляют видообразующие правила этого договорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Следует согласиться, что такие условия являются значительными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора). Законодатель тем самым дает понять, что данные условия необходимы как минимум для данного вида договорного обязательства.
Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Так же во временное пользование, - можно сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к значительным условиям договора аренды. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие. Признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - № 4. - С.23
Применяя специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых правовых элементов (право следования, правовые способы защиты). Также наделение арендатора статусом титульного владельца, - по мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. «Объектом первого рода обязаны служить определённые действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по завершении срока аренды возвращается арендодателю». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 440
По правилу объектом аренды являются вещи, а также некоторые иные объекты, на которые распространяется режим вещей. «Вещи, как объект материального мира, созданный, как самой природой, так ,и в результате человеческого труда, способные удовлетворять потребности людей (пространственными характеристиками, весом, объемом и т.п.» Кокоева Л. Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского права. - 2004. № 7. - С. 48. Стоит отметить, что юридическое и обыденное понимание вещей могут не совпадать. Например, в гражданском праве вещью признаются такие сложные комплексы, как железная дорога, или такие явления, как энергия.
Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть также предусмотрены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Значит особенности аренды транспортных средств предусмотрены в транспортных уставах и кодексах. Например, ст. 76 Водного кодекса РФ регламентирует аренду каналов связи при воздушной перевозке. Особенности аренды земельного участка регулируются Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ) и другими правовыми актами земельного законодательства. Так же могут быть приняты специальные законы, ограничивающие сдачу в аренду определенного вида имущества (так, в соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018. максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения -- 49 лет) либо вообще исключающие возможность сдачи их в аренду. Это относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте или вообще изъяты из оборота (ст. 129 ГК РФ). В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т. д.
В договоре должны быть указаны данные, устанавливающие имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это значит, что в договоре должно быть четко указано, какая именно вещи передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости -- и место нахождения. Мы считаем, что при отсутствии в договоре этих данных условие об объекте, надлежащих передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным.
При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре либо нет. Мы думаем, что если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную сноску в договоре.
Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко должны сопровождаться технической документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень этих документов должен определяться в договоре, но если только он не будет согласован сторонами, а представление их предусмотрено обязательными для сторон правилами. Передача имущества арендатору может производиться только при наличии таких документов. Шапкина Г.С. Договор аренды // Законодательство и экономика.- 2007. - № 5/6. - С. 11