Материал: Цель, задачи и принципы зонирования земель городов и сел (городских и сельских поселений)

.        Развитие и преобразование функциональной структуры Санкт-Петербурга в соответствии с прогнозируемыми направлениями развития экономики Санкт-Петербурга с учетом обеспечения необходимых территориальных ресурсов для развития основных отраслей экономики Санкт-Петербурга: промышленности, внешнего транспорта, туризма, науки, подготовки квалифицированных кадров, а также коммерческо-деловой сферы (финансы, кредит, страхование, оптовая торговля, операции с недвижимым имуществом, информатизация, связь).

.        Формирование и планировочное выделение на основе существующих и вновь осваиваемых территорий компактного размещения объектов жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, полноценных, отвечающих современным требованиям функциональных зон, обеспечивающих возможность эффективного функционирования и развития расположенных и вновь размещаемых на их территории объектов капитального строительства.

.        Развитие центра Санкт-Петербурга за счет примыкающих к нему территорий промышленно-селитебного пояса вдоль рек и основных магистралей. Создание узлов центральных общественно-деловых зон (локальных городских «Сити») на реконструируемых и вновь создаваемых территориях (район Новоизмайловского проспекта, район «Московской-Товарной», преобразуемые территории в западной части Васильевского острова), район «Набережной Европы» с устройством городской набережной от Тучкова моста до Биржевого моста с обустройством пешеходной прогулочной эспланады.

.        Развитие общественно-деловых функций в узлах пересечения с существующими магистралями планируемой автотрассы: Московское шоссе (M10 «Россия») - Западный скоростной диаметр - автомобильная дорога «Скандинавия»(Е18).

.        Формирование общественно-деловых центров на основных въездах на территорию Санкт-Петербурга.

.        Формирование общественных центров крупных планировочных районов.

Большая площадь Санкт-Петербурга, составляющая 1.43 тыс.км2, представляет его немалый территориальный потенциал, обладающий достаточными резервами развития, что обусловлено, с одной стороны, невысокой плотностью населения, а с другой, - не вполне эффективной структурой использования земель.

На начало 2015 года соотношения площадей основных территориальных зон продемонстрировали нерациональность использования городских площадей.

В конкретных цифрах, зафиксированных в документах Правительства Санкт-Петербурга, это выглядит так:

-             23% - земли жилой и общественно-деловой застройки;

-             8.9% - земли общественно-деловой застройки;

-             3.2% - земли под военными и иными режимными объектами, а также земли под объектами иного специального назначения.

Город растет за счёт увеличивающихся территорий новой периферийной застройки и сопутствующей ей инженерно-транспортной инфраструктуры.

Развитие территорий Санкт-Петербурга самым непосредственным образом связано с направлениями его генерального планирования и рационального использования механизма зонирования территорий.

Как уже сказано выше, ПЗЗ - это градостроительная процедура образования территориальных зон на землях населённых пунктов (Рисунок 4).

Зонирование территории Санкт-Петербурга проводится с учётом огромного числа факторов, главные из которых - исторически сложившийся характер застройки и перспективы развития Северной столицы.

К таким перспективным задачам относится, в частности, вывод из исторического центра города промышленных предприятий, разрушающих архитектурный облик Санкт-Петербурга, и преобразование освобождающихся земель под эффективное строительство гостиниц или деловых центров, торгово-развлекательных комплексов и даже жилья. Существующий дефицит свободных площадей вызывает повышенное внимание инвесторов к редевелопменту производственных территорий, находящихся в состоянии деградации.

Градостроительные регламенты, утверждённые для каждой из территориальных зон ограничивают параметры застройки. В первую очередь, это касается и назначения новых построенных и реконструируемых зданий и сооружений, высоты и площади возводимых объектов, а для производств - даже их мощности.

Рисунок 4. Схема территориального зонирования

При новой застройке территорий Санкт-Петербурга учитывается расположение особо охраняемых территорий, памятников исторического и культурного наследия, а также возможное влияние зон действия экологических и санитарно-эпидемиологических ограничений.

Продолжая характеристику карты зонирования Санкт-Петербурга, необходимо заметить, что каждая из территориальных зон и их подзоны не представляют собой единый уникальный участок, поскольку территория любой из них состоит из большого числа участков, с присвоенным каждому из них статусом этой зоны.

Не все из этих участков имеют один и тот же вид разрешённого использования, но все они находятся в рамках действия одних и тех же градостроительных регламентов.

К примеру, к подзоне Т3ЖД2 зоны 3ЖД застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны, отнесены 266 участков.

Все территориальные зоны имеют свое обозначение на схеме территориального зонирования: Ж - это жилые зоны, Д - общественно-деловые, П - производственные, Р - рекреационные, а вот обозначение ЖД скажет о том, что в этой зоне, кроме жилых домов, могут строиться объекты общественно-делового назначения.

Обозначения подзон как бы шире, чем у самой зоны, поскольку они конкретизируют отличительные особенности подзоны. К примеру, на карте зонирования Санкт-Петербурга зона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки на территории исторически сложившихся районов города и исторических пригородов, с включением объектов жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, обозначается как ТД1, а её подзоны - как ТД1-1_1 и ТД1-1_2. Они предназначены для строительства специализированных общественно-деловых объектов.

Цифры в обозначениях, к примеру, жилой зоны Ж5 (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки высокой плотности) в карте функциональных зон Санкт-Петербурга, укажут на допустимую высотность жилых зданий (в данном примере - это выше 9 этажей), а цифра в обозначении производственной зоны П6 - на возможность размещения в этой зоне объектов коммунально-складского назначения - торговых баз, овощебаз, складов, товарных станций.

К примеру, мы можем рассмотреть небольшой участок Фрунзенского района (Рисунок 5).

Рисунок 5. Схема территориального зонирования, квадрат 148

На этом участке мы видим:

.        Зону зеленых насаждений общего и ограниченного пользования, внутриквартального озеленения и зеленых насаждений, выполняющих специальные функции - ТР2. Зеленые насаждения занимают примерно ¼ часть участка.

.        зону объектов железнодорожного транспорта - ТИ3

.        зону городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения - ТИ1

4.      зону специализированных общественно-деловых объектов - ТД2

Подзона многофункциональной общественно-деловой застройки на территории исторического центра Санкт-Петербурга (ТД1-1).
Подзона многофункциональной общественно-деловой застройки на территории исторических пригородов Санкт-Петербурга (ТД1-2).

.        зону малоэтажной многоквартирной жилой застройки - ТЖ3

Экономическое положение России в данный момент находится не в лучшей ситуации. Санкции Европы и Америки, цена за баррель нефти, курс доллара, ситуация со своим ближним соседом Украиной. Все эти факторы, безусловно сыграют неблагоприятную роль и негативно повлияют на рынок недвижимости России в 2016 году. Однако Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ на 2015г., сейчас КИО) разработал антикризисные меры для предпринимателей, предусматривающие мораторий на повышение базовых арендных ставок за городские земельные участки, а также установление льготной арендной платы для владельцев автолавок и обещал, что повышения арендной платы для арендаторов городского имущества не будет. Проект постановления был разработан в соответствии с Программой первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности в Санкт-Петербурге в 2015 году и на 2016-2017 годы в целях поддержки предпринимателей, осуществляющих хозяйственную деятельность на территории Санкт-Петербурга.

Так, Проектом предусмотрено, в первую очередь, введение моратория на повышение базовых арендных ставок за земельные участки, предусмотренное ранее внесенными изменениями в Методику определения арендной платы за земельные участки. Таким образом, базовые арендные ставки за земельные участки с 1 апреля 2015 года по 1 декабря 2015 года не поднимались.

В качестве мер, позволяющих обеспечить поддержку предпринимателям, осуществляющим хозяйственную деятельность на территории Санкт-Петербурга, и выход рынка недвижимости из кризиса, был установлен льготный ежегодный коэффициент динамики рынка, устанавливаемый при расчете арендной платы за городские земельные участки, и индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы, устанавливаемый при расчете арендной платы за городские нежилые помещения.

Так, Проектом предусмотрено установление уровня ежегодного коэффициента динамики рынка на период с 01.04.2015 до 01.01.2018 равного 1,2 - уровень, предусмотренный в 2014 году (на 2015 год был предусмотрен коэффициент 1,25). Индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, установленный ранее на 2015-2017 годы в размере 1,07, на период с 01.01.2016 до 01.01.2018, в свою очередь, будет снижен и равен 1.

Кроме того, Постановлением устанавливается постоянная льготная арендная плата для владельцев автолавок по продаже хлебобулочных изделий, молочной, мясной и рыбной продукции. Так, базовая ставка арендной платы составит 0,51 руб. за 1 кв.м в год.(Таблица 1)

Таблица 1.

Базовые ставки арендной платы с изменениями на 7 сентября 2015г.

Однако на рынок коммерческой недвижимости эти меры не распространяются. Арендная ставка на офисные помещения за 2016 год колеблется между 800 и 900 руб. за кв.м, а на торговые - между 1200 и 1400 руб. за кв.м (Рисунок 6).

Рисунок 6. Динамика арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости

Ценовое зонирование на 2016 год распределяется так, что на верхней строчке по дороговизне недвижимости Каменный и Крестовский остров, Невский проспект, примерно посередине Литейный проспект и Обводный канал, последние позиции занимают Колпино, Ломоносов, Красное Село.

Заключение

Все виды зонирования очень тесно связаны между собой и они создают общую социально-экономическую картину города, села. Например, функциональное зонирование, определяет назначение земель, разрабатывается на основании генерального плана, парралельно с тем развивается правовое зонирование. Из этих двух зонирований вытикает территориально, закрепленное в правилах землеустройства и застрой. Правовое зонирование, разграничивает территории по правовому назначению, отображается в виде местных нормативно правовых актов, например правила земле пользования и застрой. Далее следует экономическое зонирование, без которого сложно определиться назначением земель. И наконец ценовое. Опираясь на все виды зонирования проводится кадастровое деление, как итог всех предыдущих, пользуясь данными, полученными из предыдущего анализа, проводится кадастровая оценка. Все зонирование в общем помогает регулировать все вопросы связанные с недвижимостью и создает полную картину состояния недвижимости.

Список использованных источников

1.      Земельный кодекс Российской Федерации. Глава 15. [Электронный ресурс]: [от 25.10.2001 №136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 30.12.2015)]. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

.        Градостроительный кодекс Российской Федерации. Глава 3. [Электронный ресурс]: [от 29.12.2004 №190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.12.2015)]. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

.        Федеральный закон РФ "О государственном кадастре недвижимости". [Электронный ресурс]: [от 24.07.2007 N 221-ФЗ (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) (ред. от 30.12.2015)]. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

.        Федеральный закон "О землеустройстве". [Электронный ресурс]: [от 18.06.2001 N 78-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.05.2001) (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)]. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

5.      Законом Санкт-Петербурга от 21.12.2005 №728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга». [Электронный ресурс]//Официальный сайт администрации. - Режим доступа: <https://gu.spb.ru>, свободный. - Загл. с экрана.

.        Закон Санкт-Петербурга от 24.06.2015 №421-82 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» . [Электронный ресурс]//Официальный сайт администрации. - Режим доступа: http://gov.spb.ru, свободный. - Загл. с экрана.