) порядок, цели и основания определения предельных и допустимых параметров использования земель в зонах и подзонах в целях регламентации разрешенного использования земельных участков;
) установление порядка зонирования земель поселений, включая приведение существующего (фактического) использования земельных участков в соответствие с вводимым разрешенным;
) оптимизация баланса интересов частных и государственных (муниципальных) собственников земельных участков при осуществлении зонирования земель городов и иных поселений;
) установление порядка изменения разрешенного использования земельных участков (перезонирования), включая необходимые процедуры согласования такого изменения;
) определение форм участия населения и владельцев земельных участков в утверждении и изменении документации о зонировании;
) установление способов контроля за осуществлением деятельности в области зонирования земель поселений.
В правила землепользования и застройки должны быть включены положения, регулирующие порядок установления территориальных зон (подзон) и градостроительных регламентов, включающие их содержание; положения, регулирующие порядок использования и изменения объектов недвижимости; положения, регулирующие порядок согласования проектной документации, включающие различия в порядке согласования в зависимости от степени соответствия проектной документации установленному градостроительному регламенту (например, исключительное использование земельных участков).
В градостроительном регламенте территориальной зоны (подзоны) разрешенное использование может быть установлено в отношении основной или вспомогательной части земельно-имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, отнесено к основному или сопутствующему разрешенному использованию такого комплекса. Отнесение разрешенного использования имущественного комплекса к основному или сопутствующему осуществляется в соответствии со следующими критериями:
1. основное разрешенное использование - функциональное назначение и параметры основной части имущественного комплекса в соответствии с видом территориальной зоны (например, строительство индивидуального жилого дома);
2. сопутствующее разрешенное использование - функциональное назначение и параметры вспомогательной части имущественного комплекса, связанные с основной частью данного комплекса (например, строительство гаража и иных хозяйственных построек на земельном участке, предназначенном для индивидуальной жилой застройки).
В градостроительном регламенте территориальной зоны (подзоны) разрешенное использование устанавливается в форме перечня видов разрешенного использования земельных участков, в том числе условно разрешенного использования земельных участков с описанием условий.
В случае если в отношении отдельных вспомогательных частей имущественных комплексов устанавливаются ограничения, то в градостроительном регламенте конкретной территориальной зоны (подзоны) может быть установлено сопутствующее разрешенное использование в отношении данных вспомогательных частей комплексов.
Границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
1. возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
2. функциональных зон и параметров развития, определенных генеральным планом города Смоленска на основании требования принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и недопущения формирования одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах. Границы территориальных зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом взаимоувязанных характеристик по функции, предельным (минимальным и максимальным) размерам земельных участков и предельным (минимальным и максимальным) параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также требований о взаимной безопасности (непричинении друг другу вреда) расположенных рядом объектов недвижимости.
В соответствии с правила землепользования и застройки, выделяются следующие территориальные зоны:
1. зона жилой застройки: многоэтажная, средней этажности, малоэтажная застройка, ансамбли гражданских зданий, усадебная застройка;
2. зоны промышленной застройки: крупные, средние и малые производственные комплексы;
. зоны сельскохозяйственной застройки: животноводческие комплексы и фермы, парниковые и тепличные предприятия, зерно-, овощехранилища и др.;
. зоны общественной застройки: здания учреждений большой, средней и малой этажности; комплексы крупных и средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений; небольшие комплексы - детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха;
. зоны исторической застройки: архитектурные ансамбли и комплексы памятников истории и культуры, рядовая историческая застройка;
. зоны железных дорог: железнодорожные узлы и коммуникации;
. зоны водных коммуникаций и сооружений: реки, каналы, акватории, портовые сооружения;
. зоны скоростных автодорожных коммуникаций: скоростные автодороги, транспортные развязки;
. зоны магистральных ЛЭП и их подстанций: ЛЭП и их подстанции;
. зоны открытых пространств естественного и
культурного природного ландшафта.
зонирование территория город ценовой
Экономическое зонирование включает размер платежей за использование земельных участков в черте города. Устанавливается на основе экономической оценки городских земель.
Оценка стоимости городских земель ведется как в рамках земельно-кадастровых работ, так и в рамках градостроительного проектирования. Различия этих рамок не меняют того обстоятельства, что предметом оценки является функциональная стоимость городских земель, а это означает принципиальную возможность использования единого методического и модельного инструментария.
В традиционной проектной практике, которая ориентирована на ручные методы работы, базирующиеся на опыте и интуиции проектировщика, комплексной градостроительной оценкой называют совокупность картографических и табличных материалов, представляющих пофакторные характеристики территории. Более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым в балльной или непосредственно стоимостной форме
Основное различие градостроительной и земельно-кадастровой оценок заключается в том, что градостроительная оценка ведется с точки зрения предстоящих затрат на строительство и потерь в процессе функционирования города , и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наименьшие затраты и потери. Земельно-кадастровая оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов. Земельно-кадастровая оценка в принципе может быть получена из градостроительной оценки путем определенных преобразований.
Основные требования к выделению экономических зон - это совмещение границ зон с границами кадастровых учетных единиц и сплошное покрытие территории города без пропусков и перекрытий. Методической основой зонирования служит анализ планировочной и функционально-производственной организации территории города.
Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.
Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь удобством проживания, поэтому стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.
Территориально-экономическое зонирование это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. Они различаются этапами застройки, архитектурно-планировочной структурой, системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы.
Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и
арендной платы. При необходимости вводят систему поправочных коэффициентов к
базовым ставкам платежей, при этом учитывают динамичные показатели, влияющие на
оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.
В результате проведенной оценки земельных участков в районах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозонам города.
Данная процедура включает две стадии.
На первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту города и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.
Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:
1. Близость значений показателей стоимости земельных участков;
2. Территориальное единство расположения микрозон;
. Общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.
Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории города.
На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.
При расчете коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:
. транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории;
. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
. состояние окружающей среды, санитарные условия;
. инженерно-геологические условия строительства;
. рекреационная ценность территории;
. престижность территории.
Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:
. уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;
. условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;
. градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.
Величина коэффициентов определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.
В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.
Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.
2.1 Принципы зонирования
Основными принципами зонирования земель городов и иных поселений в рамках настоящей концепции являются следующие принципы.
2. Универсальность - применимость для всех типов поселений в Российской Федерации.
. Системность - системный подход к зонированию поселений как к части системы управления земельными ресурсами, рационального использования и охраны земель.
. Комплексность - комплексный подход к решению проблем зонирования различных поселений. На практике это должно означать, в частности, что не может быть земель, подлежащих зонированию, но не зонированых.
. Полнота - система зонирования должна содержать в себе полную совокупность регламентов разрешенного использования, необходимых для обеспечения оптимального режима использования земельных участков в интересах как поселения в целом, так и отдельных землепользователей.
. Сопоставимость с основами нормирования, планирования и прогнозирования, в том числе с их инструментами и методами.
. Дифференцированность - учет различных характеристик земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости при осуществлении различных этапов зонирования.
. Взаимосвязь - увязка градостроительной и земельно-хозяйственной организации территории поселения с предлагаемой структурой зонирования.
. Последовательность и обоснованность - осуществление проведения зонирования в четко сформированной и контролируемой системе: от зон к подзонам, от общей к более детальной дифференциации земель до отдельного земельного участка.
. Открытость (гласность) - принятие решений в области зонирования с привлечением граждан и их объединений.
. Обязательность исполнения согласованных регламентов разрешенного использования земельных участков всеми участниками зонирования.
Предотвращение использования земельных участков, несовместимого с функциональным назначением зоны (подзоны), а также использование земельных участков, оказывающее негативное воздействие на окружающую среду, здоровье и условия проживания населения.