Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у правообладателей земельных участков, как правило, не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
Зоны с особыми условиями использования территорий, их границы обозначаются на местности специальными информационными знаками.
Границы зон с особыми условиями использования территорий воспроизводятся на кадастровых картах всех видов. Зоны с особыми условиями использования территорий (или их части) могут быть объектами землеустройства, сведения о таких зонах вносятся в государственный лесной реестр, государственный водный реестр.
Перечень зон с особыми условиями использования - охранные зоны:
1. объектов электросетевого хозяйства;
2. объектов системы газоснабжения;
. сетей связи и сооружений связи;
. магистральных трубопроводов;
. геодезических пунктов;
. морских портов;
. стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением;
. железных дорог;
. на загрязненных землях особо охраняемых природных территорий;
. водоохранные зоны (включая прибрежные защитные полосы);
. рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны;
. округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях;
. округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
. санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов;
. зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
. зоны охраняемых объектов.
В отдельных законах и подзаконных актах имеются специальные указания на отнесение к зонам с особыми условиями использования следующих зон:
1. лесопарковые зоны, зелёные зоны;
2. береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации;
. приаэродромная территория.
К числу факторов, существенно влияющих на функциональное зонирование территории с точки зрения различных видов функционального использования, относятся:
1. коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро - и грузоперевозки;
2. локализационные факторы, связанные с удорожаниями строительства и рисками в зависимости от рельефа и инженерно-геологических характеристик территории;
. экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв;
. инфраструктурные факторы, связанные с учетом инженерной и транспортной обеспеченности различных городских территорий;
. эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные, социальные факторы.
К числу коммуникационных факторов, или факторов транспортной доступности, относятся все факторы, характеризующие функционально-планировочную структуру города:
1. все элементы физической географии, ландшафта и функционального использования территории, которые представляют собой физические преграды, препятствия для транспортных сообщений - крупные реки и другие водные поверхности, леса, парки, полосы отвода железных дорог, территории крупных промышленных предприятий, территории аэропортов и т.д.;
2. существующее функциональное использование территории, определяющее коммуникационные взаимодействия между функциями в реальном городском пространстве;
. классифицированная улично-дорожная сеть, транспортные узлы, мосты и путепроводы, а также сеть внеуличного транспорта (метрополитен и железные дороги пригородных сообщений - там, где они есть), т.е. пути сообщения между городскими территориями;
. система общественного транспорта - совокупность маршрутов всех видов наземного и внеуличного общественного транспорта с их частотными и скоростными характеристиками;
. уровень автомобилизации населения в целом и по социальным группам.
К числу локализационных факторов относятся рельеф (уклоны в процентах), несущая способность грунтов, гидрогеология - уровень залегания грунтовых вод и ареалы подтопления, затопление 1% паводком, карстовые явления, сейсмика и т.д. В каждом конкретном городе список существенных локализационных факторов индивидуален. Влияние этих факторов на оценку территории проявляется через удорожания строительных и эксплуатационных затрат, прямые ущербы и риски ущербов. Удорожания строительных затрат для ряда факторов, в зависимости от их характеристик, связаны с необходимостью проведения необходимых инженерных мероприятий. Риски ущербов связаны с такими факторами как затопление 1% паводком, карстовые явления и сейсмика и существенно зависят от той функции, под которую предполагается использование территории. К числу локализационных относится и фактор наличия в городской черте территорий, используемых под сельскохозяйственные нужды или под ветхое жилье, предназначенное к сносу. Использование таких территорий под базовые функции связано с затратами на отчуждение и компенсации.
Экологические факторы представляются двояко. Во-первых, картой суммарных индексов загрязнений. В этом случае они входят в число локализационных факторов и определяют ущербы реципиентам, причем, реципиентами являются базовые функции, с точки зрения которых ведется оценка территории. Во-вторых, прямыми взаимодействиями (буферными связями) с источниками загрязнений, которыми обычно являются промышленные предприятия, ТЭЦ, источники магнитных излучений, взлетно-посадочные коридоры аэропортов и т.д.: ущерб от источника загрязнений тем меньше, чем дальше от источника находится функция-реципиент.
Инфраструктурные факторы также представляются двояко. Во-первых, уровнем обеспеченности городских территорий инженерными сетями различных видов и улично-дорожной сетью с жестким покрытием. В уровень обеспеченности входит как сам факт наличия сетей того или иного вида, так и их состояние (степень износа). В зависимости от существующего уровня обеспеченности на конкретной территории находится величина дополнительных вложений для приведения уровня обеспеченности к норме, соответствующей требованиям базовых функций. Во-вторых, суммарной величиной предшествующих вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру города, определяющих уровень ее развития в целом и, соответственно, величину общегородской земельной ренты, которая является одной из компонент стоимости городских земель.
Эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные, социальные факторы весьма разнообразны и индивидуальны в каждой проектной ситуации. Инструментально они могут представляться как локализационные, коммуникационные или буферные факторы. Так, тяготение городского центра или коттеджной застройки к привлекательным природно-ландшафтным территориям может носить либо локализационный, либо коммуникационный характер; нежелательность социальных контактов детского центра с футбольным стадионом или крематорием можно представить в виде буферных отношений и т.д.
Все существенные факторы совместно участвуют в формировании стоимости городских земель. Однако, роль их неодинакова. Чем крупнее город, тем более значимую роль в стоимости его земель играют коммуникационные факторы. В больших и крупных городах роль коммуникационных факторов является доминирующей. В малых городах более явственно проявляется значимость локализационных факторов. Соотношение коммуникационных и локализационных факторов в стоимости земель меняется и по территории города: в центре города доминируют коммуникационные факторы, на периферии более явственно проявляются локализационные факторы. Для качественной оценки территории в любой ситуации необходим объективный учет всей совокупности факторов.
С вычислительной точки зрения все факторы разделяются на три основные группы: локализационные, коммуникационные и буферные. Соответственно, основными компонентами оценки территории и оценки функционального зонирования территории являются локализационная, коммуникационная и буферная компоненты.
Архитектурный ландшафт-это архитектура открытых пространств. Он позволяет
формировать гармоничную среду для человека, используя для этого ландшафтные
компоненты и искусственные объекты. Он включает: садово-парковое искусство,
озеленинение и благоустроиство жил. территорий, улиц, дорог, городских центров,
промышленных районов, с\х предприятий, исторических ландшафтов, охраняемых
территорий.
Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений на использование земельных участков.
Правовое зонирование территории города- это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Правовое зонирование действует как механизм реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества и граждан по созданию благоприятной среды проживания.
Правовое зонирование это процесс подразделения городской территорий на определенное число зон с установленными границами. Для всех зон и применительно к каждому земельному участку, в этих зонах расположенных, определяются правила использования и строительного изменения недвижимости, которые включают:
) Виды разрешенного использования объектов недвижимости, когда владельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка (в специально оговариваемых случаях для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям не причинения ущерба сопряженным владениям);
) Предельные (минимальных и/или максимальных) показатели площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;
) Предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках (минимальные отступы построек от границ земельных участков);
) Максимальные показатели:
1. высота/этажность построек;
2. процент застройки участков (отношение площади поверхности участка, занятой строениями, ко всей площади земельного участка);
. коэффициента использования земельных участков (отношение суммарной площади пола всех строений - существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно, ко всей площади земельного участка).
) Показатели мест парковки автомобилей, иные показатели и требования.
Правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются в виде местных нормативных правовых актов, например, как «Правила землепользования и застройки» соответствующего города, поселения. Эти акты имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, административными органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, подрядчиками. Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.
Таким образом, зонирование представляет собой юридический механизм реализации политики городского развития. Кроме того, зонирование обеспечивает взаимодействие юридического механизма с экономическим, что позволяет более эффективно решать проблемы, ранее трудно поддававшиеся разрешению, например, перепрофилирования и перебазирования вредных производств.
Муниципалитеты посредством зонирования получают возможность более эффективно осуществлять политику обустройства территории и формировать местные социальные программы.
Правовое зонирование является средством реализации планов развития
города. Оно нуждается в исходном плановом документе как своем основании. Таким
документом является генеральный план. В свою очередь, документы правового
зонирования закладывают основу для реализационных документов последующего
уровня вплоть до проектов строительства отдельных объектов.
Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В соответствии со ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под территориальной зоной следует понимать часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
Территориальная зона (подзона) - выделенная при разработке правил землепользования и застройки часть земель поселения в пределах определенной функциональной зоны, представляющая собой достаточно единые массивы земельных участков, в отношении которых устанавливается единое разрешенное использование.
Территориальное зонирование осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений в отношении функциональных зон или их частей. Границы территориальных зон часто могут совпадать с границами функциональных зон (например, в сельских поселениях).
Функциональное назначение территориальных зон не должно противоречить назначению функциональных зон. В пределах территориальных зон по необходимости могут быть выделены территориальные подзоны, различающиеся по различным параметрам: параметрам, особенностям функционального использования и т. п. Более детальная дифференциация земель территориальных зон производится в случаях, когда такие зоны имеют большой перечень видов разрешенного использования включенных в них земельных участков и застройки, как это будет в большинстве городов РФ.
Основными задачами при разработке «Правил землепользования и застройки городских поселений» должны стать:
) определение списка земель в составе земель поселений, на которых будет осуществляться территориальное зонирование (для этого надо разделить все земли поселений на функциональные зоны по признаку их целевого использования, функционального назначения, типу застройки);
) установление этапов зонирования земель поселений, которые подвергаются процедуре зонирования (это земли, предназначенные под застройку, или уже застроенные земли);
) определение основных понятий в сфере зонирования земель городов и иных поселений, включая «зонирование земель», «территориальная зона», «территориальная подзона», «вид разрешенного использования земельного участка»;