Материал: Цель, задачи и принципы зонирования земель городов и сел (городских и сельских поселений)

Составление схемы зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности производится:

1.      при разработке проекта нового генерального плана;

2.      при корректировке генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с учетом новых условий развития города;

.        при разработке правил застройки.

Конкретные требования к разработке схем зонирования в составе отдельных видов градостроительной документации определяются Инструкцией <#"867418.files/image001.gif">

Рисунок 1. Этапы разработки, согласования и утверждения схемы зонирования

Материалы, полученные по итогам аналитического этапа разработки схемы, должны содержать:

1.      перечень видов использования территории, которые должны осуществляться в поселении, и расчет потребности в территории, необходимой для их осуществления;

2.      результаты оценки территории по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории по видам среды, необходимой для осуществления заданной функции;

.        результаты оценки обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции;

.        результаты оценки нарушенности состояния природной и историко-культурной среды внешними воздействиями и потребность в мерах средозащиты.

В состав работ аналитического этапа выполнения схемы должны входить:

1.      установление фактической обеспеченности документацией территориального планирования и нормативными документами;

2.      анализ содержания имеющейся документации территориального планирования;

.        определение проблемных и прогнозных параметров генерального плана (концепции генерального плана, эскизного планировочного решения генплана);

.        определение необходимых данных по границам элементов структурно-планировочной организации территории города.

Из документации территориального планирования для целей разработки схемы необходимы:

1.      проект городской (поселковой) черты, генеральный план (проект актуализации генерального плана) города, иного поселения;

2.      концепция генерального плана развития города, проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки отдельных частей города, историко-археологический опорный план и др.

Из нормативных правовых и нормативно-технических документов необходимо анализировать такие, которые составляют нормативную базу решения следующих вопросов:

1.      разработка, согласование и утверждение документации территориального планирования;

2.      предоставление земельных участков для строительства;

.        выдача разрешений на строительство;

.        отчуждение объектов недвижимости;

.        порядок охраны и использования памятников истории и культуры;

.        развитие рынка городской недвижимости и др.

Анализ содержания имеющейся документации территориального планирования должен заключаться в установлении:

1.      характеристик территории и недвижимости в структуре генерального плана города, определяющих возможности их использования;

2.      функционального, строительного и иного зонирования территорий города;

.        состояния и целевого назначения градостроительных объектов различного правового статуса с характеристиками потребительских качеств среды;

.        состава и видов предусматриваемых градостроительных изменений по планировочно установленным зонам, кварталам, районам.

К проблемным и прогнозным параметрам, определяемым в генеральном плане (концепции генерального плана, эскизном планировочном решении генплана), относятся данные о тенденциях и приоритетах:

1.      социального развития города и его отдельных частей (обслуживание, жилищное строительство);

2.      демографического развития города и его отдельных частей (численность и структура населения);

.        экономического развития города и его отдельных частей по основным отраслям; проблемные территории по строительным, экологическим, природным и техногенным условиям;

.        установленные ограничения на градостроительное освоение территории.

Сведения о границах элементов структурно-планировочной организации территории города должны содержать:

1.      схему красных линий застройки;

2.      границы территориальных (функциональных зон);

.        установленные границы земельных участков;

.        другие линии регулирования градостроительной деятельности.

По итогам аналитического этапа разрабатывается концепция зонирования территории города, иного поселения, неотъемлемыми частями которой являются:

1.      определение состава и положения зон ограничений градостроительной деятельности на территории поселения - составление карты ограничений;

2.      определение состава и положения территориальных (функциональных) зон;

.        соотнесение территориальных (функциональных) зон с зонами ограничений градостроительной деятельности;

.        тенденции градостроительного развития территорий;

.        планируемые и осуществляемые градостроительные изменения.

Этап предварительного решения зонирования связан с разграничением территории города, иного поселения, части города на зоны с установлением по ним усредненных зональных требований к осуществлению градостроительной деятельности.

Границы зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.

При этом зонирование производится параллельно по следующим видам:

1.      функциональному назначению территорий;

2.      характеру и степени их освоенности;

.        развитию транспортной, инженерной и социальной инфраструктур;

.        поддержанию качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды.

Этап согласования и утверждения схемы осуществляется последовательно в два приема. Сначала организуются обсуждение и согласование материалов предварительного решения зонирования, а также завершение разработки схемы с учетом полученных замечаний и предложений.

Затем разработанные материалы апробируются у заказчика.

В согласовании предварительного решения зонирования участвуют: органы местного самоуправления, органы государственной власти в вопросах, затрагивающих интересы других муниципальных образований, субъектов Российской Федерации.

Разрабатываемую на завершающем этапе схему зонирования территории малого города, части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого среднего города рекомендуется представлять в детально проработанном виде в расчете на включение ее в правила застройки.

Зонирование производится в следующей последовательности: первым - зонирование территорий по их функциональному назначению, которое является базовым, вторым - зонирование территорий по характеру и степени их освоенности, затем - остальные виды зонирования.

Глава 3. Анализ зонирования Санкт-Петербург

Генеральный план Санкт-Петербурга утвержден Законом Санкт-Петербурга от 21.12.2005 №728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга». Он определяет цели и задачи территориального планирования Санкт-Петербурга, основные параметры развития Санкт-Петербурга и виды функциональных зон на территории Санкт-Петербурга на период до 2015 (с перспективой на период до 2025 года).

За годы реализации городом выдерживалась основная идеология развития, зало-женная в Генеральном плане. Однако за период реализации с 2005 года документ претер-пел большое число изменений в части функционального зонирования и приведения содержания документа к текущим потребностям экономики.

В итоге сложилась следующая ситуация:

.        первоначально сформированные цели и задачи достигнуты (решены) не в полном объеме;

.        образовались дисбалансы в функциональном использовании территорий и обеспеченности различных территорий объектами социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры и другими видами объектов.

В соответствии с основными направлениями развития Санкт-Петербурга, утвержденными Генеральным планом в части изменения структуры экономики и функционального зонирования территорий, с 2005 года в городе осуществляется планомерное изменение структуры использования земель. Так, Генеральным планом предусматривалось сокращение общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, а также объектами инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта, которые не соответствуют экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям их развития, на 3,5-4 тыс. га, в том числе на расчетный срок Генерального плана до 2015 года - 2-2,5 тыс. га. Функциональное назначение этих территорий изменялось на общественно-деловое и жилое с последовательной ликвидацией, выводом, перебазированием или перепрофилированием расположенных здесь объектов.

По данным стратегии социально-экономического развития до 2030г. результатом реализации положений Генерального плана стало: активная жилая за-стройка на периферии города в рамках проектов комплексного освоения и развития территорий Санкт-Петербурга, активное строительство новых общественно-деловых объектов в центральном деловом районе и на его периферии. По данным Комитета по строительству по состоянию на 2012 год в ряде районов зафиксировано следующее превышение объемов жилищного строительства относительно данных Генерального плана: в районах Северного планировочного направления (Выборгский, Калининский, Красногвардейский) в 2,4-3,7 раза, в Московском районе в 3,2 раза, в Красносельском в 1,5 раза, в Невском районе в 2,2 раза, в Приморском района в 1,7 раза, во Фрунзенском в 2,4 раза. Это привело к существенному росту доли земель, занятых жилой и общественно-деловой застройкой (рост более 50%), их площадь к 2012 году увеличилась с 15,1% до 22,5% площади городской территории и в частности к перевыполнению задач Генерального плана по строи-тельству деловой недвижимости12. Также возросли доли земель общего пользования до 11,5% всех городских территорий (рост 30%), земель транспорта, связи, инженерных коммуникаций (рост 5%). Изменение структуры использования земель произошло за счет со-кращения земель особо охраняемых территорий, земель лесов (сокращение на 30%), земель сельскохозяйственного использования (сокращение на 27%), земель под объектами иного специального назначения, военными и иными режимными объектами (сокращение на. 45%). Незначительно сократились земли промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки (снижение 3%), при этом их доля в общей площади земель продолжает составлять около 12%. По сравнению с 2005 годом вместе с развитием рынка недвижимости и изменением структуры собственности на землю значительно выросла доля земель, не вовлеченных в градостроительную или иную деятельность, их площадь выросла в 2,7 раза, достигнув к концу 2011 года 9,6% от всех территорий города.

Однако, в связи с кризисными событиями последних лет, картина изменилась и в Генеральный план снова пришлось вносить изменения. По данным Генерального плана с изменениями на 13 июня 2015 года установлено соотношение площадей, занимаемых функциональными зонами (по видам зон), в процентах от площади Санкт-Петербурга - субъекта Российской Федерации, равной 100% (без вновь образуемых территорий западной части Васильевского острова)(Рисунок 2, Рисунок 3):

)        жилые зоны - 23%;

)        общественно-деловые зоны - 7%;

)        производственные зоны - 13%;

)        зоны инженерной и транспортной инфраструктур - 12%;

)        зоны сельскохозяйственного использования - 8%;

)        рекреационные зоны - 29%;

)        зоны специального назначения - 4%;

)        земли водного фонда - 4%.

Рисунок 2. Схема функциональных зон Санкт-Петербурга

Рисунок 3. Условные обозначения к схеме функциональных зон Санкт-Петербурга

Генеральным планом Санкт-Петербурга установлено соотношение площадей, занимаемых основными функциональными зонами (по видам зон), в процентах от площади Санкт-Петербурга - субъекта Российской Федерации, равной 100%, на прогнозируемый период с учетом территорий, планируемых для развития функциональных зон за пределами расчетного срока Генерального плана Санкт-Петербурга:

)        жилые зоны - 27%;

)        общественно-деловые зоны - 8%;

)        производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур - 25% (суммарно по всем видам перечисленных зон без увеличения);

)        зоны сельскохозяйственного использования - 3%;

)        рекреационные зоны - 30%;

)        зоны специального назначения - 3%;

)        земли водного фонда - 4%.

Также были выделены новые задачи по развитию и преобразованию функционально-планировочной структуры:

.        Сохранение многообразия городской среды Санкт-Петербурга, сочетающей различные типы среды исторически сложившихся (центральных) и нецентральных районов Санкт-Петербурга.

.        Существенное повышение эффективности использования и качества среды ранее освоенных территорий путем достройки ранее незавершенных кварталов, комплексной реконструкции территорий с повышением плотности их застройки в пределах нормативных требований; обеспечения их дополнительными ресурсами инженерных систем и объектами транспортной и социальной инфраструктуры; оптимизации функционального использования в соответствии с рентным потенциалом указанных территорий.

.        Обеспечение размещения объектов капитального строительства в соответствии с прогнозируемыми параметрами развития экономики Санкт-Петербурга в составе документов государственного планирования социально-экономического развития Санкт-Петербурга на расчетный срок Генерального плана Санкт-Петербурга на основе градостроительного освоения под застройку новых, ранее не застроенных территорий, с учетом повышения эффективности использования ранее освоенных территорий

.        Обеспечение планирования размещения объектов капитального строительства в соответствии с основными прогнозируемыми параметрами развития экономики Санкт-Петербурга в составе документов государственного планирования социально-экономического развития Санкт-Петербурга на перспективу на основе планирования для освоения под застройку на период до конца прогнозируемого периода Генерального плана Санкт-Петербурга новых, ранее не застроенных территорий. (Пункт в редакции, введенной в действие с 28 июля 2015 года Законом Санкт-Петербурга от 13 июля 2015 года N 421-82. - См. предыдущую редакцию)

.        Сохранение при градостроительном освоении под застройку новых территорий свободных пространств и ценных природных комплексов между сплошь застроенной (урбанизированной) частью Санкт-Петербурга и пригородными поселениями (городами Пушкин, Павловск, Петергоф, Ломоносов, Колпино, Сестрорецк, поселками Белоостров, Лисий Нос и т.д.), расположенными на территории Петродворцового, Пушкинского, Курортного, Колпинского и Приморского районов Санкт-Петербурга.